Lördag24.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Debatt

”Så skiljer sig coronakrisen från 90-talskraschen”

Trots väsentliga skillnader finns poänger med att jämföra den pågående coronakrisen med bank- och finanskrisen 1990, skriver Stellan Lundström och Bo Nordlund.

Publicerad: 18 Maj 2020, 12:27

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Bo Nordlund och Stellan Lundström.


Ämnen i artikeln:

Stellan LundströmCoronaviruset

Den 4:e Januari 2019 publicerade vi en artikel i Fastighetnytt med rubriken ”90-talskrisen i repris”. Vi såg en ny fastighetskris runt hörnet. Då hade vi ingen aning om att ett virusutbrott i Kina skulle påverka Sverige och hela världsekonomin. 

Trots väsentliga skillnader i orsaker och förlopp är det intressant att jämföra coronakrisen med bank- och fastighetskrisen daterad 1990, som i huvudsak var en svensk kris manifesterad med fallande BNP åren 1991-1993 och upp emot 600 000 personer som mister sina jobb. Förspelet till 90-talskrisen kan spåras tillbaka till dubbla svenska devalveringar i början av 1980-talet. 

Coronakrisen och krisen 1990 inträffar båda när fallhöjden på fastighetsmarknaderna står på topp.

Med tvåsiffriga värdestegringar i slutet av 1980-talet lockades kapital till fastighetssektorn i en omfattning som aldrig skådats förr. Många pratade i slutet av 1980-talet om ”the new economy”. Likartade tongångar hörs efter finanskraschen 2009 då en till synes långsiktigt låg ränta ånyo lockar kapital till fastighetssektorn. Coronakrisen och krisen 1990 inträffar båda när fallhöjden på fastighetsmarknaderna står på topp.

Den allmänna uppfattningen våren 1993 var att avvecklingen av 90-talskrisen skulle ta lång tid, 10 till 15 år trodde många. Krisen yttrade sig i vakanta bostäder och lokaler med åtföljande hyrestapp och värdefall som direkt satte banksystemet på ett omfattande obestånd. Återhämtningen på fastighetsmarknaden kunde skönjas redan under hösten 1993. Värdenivåerna i de så kallade obeståndsbolagen började ge underlag för affärer. En vändning i fastighetspriser och -värden blev mer uppbenbara först 1995-1996.  Bolag som Näckebro, Castellum, Pandox med flera börsnoterades så småningom med gott resultat. Omfördelningen av det kommersiella fastighetsbeståndet skapade efterhand en likvid fastighetsmarknad och en svensk konsultbransch som snabbt lierades med stora internationella företag.

Läs även: ”Använd pandemin för att nå era hållbarhetsmål” 

Vad man mera sällan pratar om är att det tog 15 år innan antalet sysselsatta var tillbaka till 1993 års nivå. Risken är nu uppenbar att tappet i sysselsättning blir större och återhämtningen dröjer. Coronakrisen är världsomspännande medan 90-talskrisen i huvudsak var en svensk kris. Lösningen av en global kris måste samordnas över hela världen. Någon sådan samordning finns inte i dag, vilket kan förlänga tiden för återhämtning. Med viss oro ser vi också att många fastighetsägare nu inte sänker hyrorna, men ger i stället, som i slutet av 1980-talet, olika former av hyresrabatter. Det fungerar om nergången på marknaden blir kortvarig. Vid en längre nedgång hjälper inte statens stödåtgärder och många fastighetsföretag dras med i hyresgästernas obestånd som kan ge hyresfall på 50 procent eller mer. 

Vad man mera sällan pratar om är att det tog 15 år innan antalet sysselsatta var tillbaka till 1993 års nivå.

Från och med år 1993 fanns en statlig myndighet i form av Bankstödsnämnden som administrerade statens åtaganden som kunde innebära statligt övertagande av banker. I en omfattande process värderades tillgångar – läs fastigheter – som togs över. Affärsbankerna SEB och Handelsbanken såg inte ett statligt ägande som ett alternativ och genomförde en intern rekonstruktion. Hittills har regeringen inte pratat om ett statligt ingripande med en styrd värderingsprocess där en konsekvens kan vara ett statligt ägande.

Dröjde femton år att nå samma sysselsättningsgrad

Institutionella konventioner och system för värderingsregler i redovisning och kreditgivning är i grunden inte formulerade för att hantera katastrofsituationer. Nu gäller samarbete. Olika aktörer som hyresgäster, kreditgivare, fastighetsägare och inte minst staten har en gemensam affär som måste hanteras. Det är ”damage control” som gäller i en situation då sedvanliga prognoser utgör trubbiga instrument och vi funderar om krisförloppet ska liknas vid ett V eller ett U. 90-talskrisen karaktäriserades av att banker och fastigheter var på fötter igen efter fyra år. Arbetsmarknaden hade en topp 1993 räknat i antalet sysselsatta. Anmärkningsvärt var att det tog 15 år innan antalet sysselsatta var tillbaka på 1993 års nivå.

Läs även: Lundström: Kommersiella fastigheter i riskzonen 

Coronakrisen är till en början en sysselsättningskris orsakad av en pandemi. Fastighetsmarknaden är hittills avvaktande. Coronakrisen ses som ett stort svart moln där vi på samma sätt som 1990 har en lång tidsperiod med sjunkande avkastningskrav och stigande hyror bakom oss. Om inte näringslivet relativt snart kommer i gång igen finns det risk att de nu drabbade handels- och hotellfastigheterna bara blir första vågen. I andra vågen kommer sannolikt kontorsfastigheter och i tredje vågen kan sannolikt delar av bostadsfastigheterna komma att drabbas om det blir fråga om ett L i stället för V eller U i återhämtningen.

I nuläget går det inte att utesluta att återhämtningen i ekonomin blir ett L eller utdraget U och då kan nuvarande sanningar om vad som är säkra tillgångar i fastighetsbranschen komma att utsättas för prövningar.

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi

Bo Nordlund, tekn dr, Bo Nordlund Real Estate, verksam på Karlstads universitet

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.