Debatt
Mörka moln på himlen för svenska fastighetsbolag
Efter en tung vår med stigande inflation och räntor är det upp till bevis för fastighetsbranschen. Riksbanken sitter på det slutgiltiga svaret om den skuldtyngda sektorn ska kunna försvara sina räntetäckningsgrader och vad som händer med avkastningskrav och fastighetsvärden. Det skriver Nordic Credit Ratings kreditratinganalytiker Marcus Gustavsson.
Publicerad: 14 juni 2022, 14:09
Det här är opinionsmaterial
Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.
Nordic Credit Ratings kreditratinganalytiker Marcus Gustavsson. Foto: CF Wesenberg, Dilok Klaisataporn
Förutsättningarna för fastighetsmarknaden har förändrats markant under 2022. Inflation och räntor har stigit kraftigt, till viss del som en följd av det pågående kriget i Ukraina. Trots att många fastighetsbolag rapporterade värdeökningar i årets första kvartal, ser vi framför oss att marknaden blir mer utmanande under resten av året.
Bolagens räntesäkringar mildrar visserligen de kortsiktiga effekterna av stigande räntor, men sektorns höga belåning gör att inte ens inflationsjusterade hyresavtal kommer kunna hålla takten med ökade räntekostnader.
Läs mer: FI har ett vakande öga på fastighetssektorn och bankerna: ”Riskerar att bygga upp en bubbla”
Bland många fastighetsbolag är skuldvolymen ungefär tio gånger så stor som intäkterna, vilket innebär att en motsvarande ökning i snittränta och inflation skulle ha en betydligt större påverkan på räntekostnader än intäkter.
Bland de finansiella nyckeltal som vi fokuserar på i vår analys av fastighetsbolag är det främst bolagens räntetäckningsgrader som påverkas negativt av stigande räntor i det korta perspektivet.
Räntekurvorna juni 2022 (rött och blått) ligger substantiellt högre än motsvarande kurvor för bara ett halvår sedan (grönt och gult). Uppgången har en kraftigt negativ påverkan på den kapitalintensiva fastighetssektorn.
Lägre räntetäckningsgrader är inte nödvändigtvis materiellt negativt för sektorn som helhet då de flesta bolag uppvisar sunda marginaler till kovenanter och policynivåer.
Men om nyckeltalet försämras markant skulle det kunna medföra försämrad kreditvärdighet och följaktligen ratingförändringar, inte minst för de bolag där påverkan är som störst eller där marginaler till lägre kreditbeyg är som minst.
Läs mer: Kortsiktiga risker består efter vårens börsslakt i fastighetssektorn
Om de högre räntorna därtill medför stigande direktavkastningskrav och lägre fastighetsvärden kan bolagens belåningsgrader riskera att närma sig eller överstiga trösklar för lägre kreditbetyg, vilket skulle addera ytterligare press på kreditbetyg och bedömda utsikter.
I slutändan är det Riksbankens agerande som avgör hur fort och i vilken utsträckning räntorna stiger. Det återstår därför att se om de mörka molnen på himlen bär en lättare skur eller ett långvarigt skyfall.
Marcus Gustavsson, kreditratinganalytiker, Nordic Credit Rating
Det här är opinionsmaterial
Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.