Grön lagstiftning motverkar klimatarbetet i noterade fastighetsbolag

Den mytomspunna ”Europeiska gröna given” antogs för att minska CO2-utsläppen med 55 procent till 2030 och arbeta mot klimatneutralitet till 2050. Å ena sidan utgör den en stor utmaning, å andra sidan skapar den många investeringsmöjligheter för börsnoterade fastighetsbolag. Denna sektor står för omkring 40 procent av de totala CO2-utsläppen. Därför kommer fastighetssektorn att spela en avgörande roll i om EU når sitt mål.

EU-kommissionens regleringar för att nå målen ser i många fall lovande ut. Ett bra exempel är taxonomin, med syfte att styra kapital mot verksamheter som bedöms vara särskilt hållbara. EU:s förordning om hållbarhetsrelaterade upplysningar (SFDR) är ett annat initiativ som ska hjälpa investerare med ökad transparens och standardisering. Den ska också motverka så kallad greenwashing och öka investerares ansvarstagande.

Läs mer: Varning för okunskap: "Värdet på fastigheter kan sjunka väldigt drastiskt"

Men den börsnoterade fastighetssektorn är mångfacetterad och stadd i snabb förändring. Det är inte lätt att skapa ett enda regelverk för en sådan bransch. Här behövs ett mer nyanserat tillvägagångssätt.

En ny del i EU-taxonomin är kontroversiell, eftersom den belönar ”grönt” byggande framför att fokusera på att sänka CO2-utsläppen från befintliga ”bruna” byggnader. Denna del av taxonomin karaktäriserar nämligen energirenovering som en ”övergångsverksamhet”. Det innebär att befintliga byggnader inte klassificeras som helt hållbara. De kan därför inte fult inkluderas i Artikel 9-fonder med miljömässiga eller sociala investeringsmål. Investerare som väljer en sådan fond investerar alltså bara i nyuppförda byggnader, där de stora CO2-utsläppen i samband med själva uppförandet helt ignoreras.

Det är givetvis helt ologiskt, men dessvärre symptomatiskt för regelverkets alltför statiska inställning till hållbarhet. SFDR:s definition av hållbara investeringar ger bara en ögonblicksbild. Den prioriterar verksamheter som är hållbara idag, men kommer att stå i vägen för utvecklingen av andra hållbara initiativ som skulle kunna påskynda övergången till en hållbar framtid.

Läs mer: Granskning: Byggbolagen kämpar för att vara i takt med klimatmålen

SFDR:s statiska element passar inte särskilt bra i en sektor där tålmodiga pengar är nödvändiga. Hållbarhetsinitiativ kan över tid ha en särskilt stor positiv inverkan på värdet. Detta är en central del av SKAGENs investeringsstrategi.

Oväntade konsekvenser

Fastighetsinvesterare måste nu alltså fatta beslut baserat på om de anses vara hållbara, snarare än om de verkligen är det. Samtidigt måste de kontrollera investeringsportföljen mot relevanta, men subjektiva, krav.

En annan nackdel är det ökande rapporteringskravet. Denna regelbörda påverkar små investerare oproportionerligt. Det är paradoxalt, eftersom de genom sitt engagemang är de mest aktiva när det gäller att driva positiv förändring.

Ett ännu större problem är risken för oväntade konsekvenser när aktörer uppmuntras till att riva fastigheter snarare än renovera dem. Enligt Internationella energiorganet (IEA) måste sektorn – för att möta det nuvarande kravet på en maxtemperaturökning om 1,5 grader – minska utsläppen till nästan noll i hälften av alla byggnader år 2040. Tio år senare bör nollutsläpp omfatta hela 85 procent av byggnaderna. Genom att hindra dessa byggnader från att få den finansiering som omställningen kräver, riskerar den gröna omställningen att fördröjas.

Kanske bestämmer investerare att börsnoterade fastigheter helt enkelt är alltför komplicerade som investeringsobjekt, och att de därför vänder ryggen till sektorn. Det sker redan stora utflöden från Artikel 9-strategier – förmodligen en tidig varning.

Om finansindustrin ska spela en roll i den gröna omställningen, är det viktigt att regleringen uppmuntrar snarare än skrämmer bort investerare.

Läs mer: EU:s taxonomi: Så har branschen påverkats i praktiken

Det bidrar ytterligare till förvirringen att det ännu inte – bland mer än 600 ESG-analyssystem – finns en enda lagstiftning eller datalösning som kan bedöma ett företags förmåga att fysiskt anpassa sig till de ökande klimatriskerna.

Stora investeringsmöjligheter

De renoveringar som behöver göras för att minska CO2-utsläppen i befintliga byggnader kommer att leda till ökade kostnader över hela den europeiska fastighetsmarknaden. Det krävs upp till 30 procent av kapitalvärdet för att förbättra en byggnad till en nivå där den är energieffektiv och därmed klimatneutral, enligt en nyligen publicerad rapport från Oxford Economics. Fastighetssektorn står med andra ord inför enorma investeringsbehov.

Läs mer: Så ska bygghjulen börja snurra igen

Det innebär dock även stora investeringsmöjligheter. För att maximera möjligheterna och minimera riskerna behöver vi nu en mer anpassningsbar och dynamisk hållbarhetsstandard. Den skulle inkludera att mäta ett företags förmåga att anpassa sig till en föränderlig värld – inte bara i relation till dagens standarder utan också hur de planerar att förbättra sig.

En sådan standard uppmuntrar också ett mer långsiktigt perspektiv. Den tar hänsyn till framstegen som görs över tid. Då kan investerare fatta mer informerade beslut om var pengarna bäst kan användas för att påskynda den gröna omställningen.

För att uppnå detta måste vi jobba tillsammans för att skapa en hållbar framtid. Det är upp till oss att säkerställa att vi inte missar en enorm chans att göra skillnad.

Michael Gobitschek, ansvarig förvaltare, Skagen m2