Fastighetsägarna: ”Ökad tydlighet om tomträtten skulle stärka Stockholms utveckling”

Ett mer än sekelgammalt regelverk styr den hyra som hushåll och företag betalar då deras fastighet står på kommunal mark. För Stockholms stad har systemet blivit en viktig intäktskälla, som på oklara grunder årligen genererar två miljarder kronor till stadens kassa. Det må vara bra för stadens ekonomi, men det hämmar stadens utveckling och skapar oro hos dess invånare. Med relativt enkla medel skulle staden kunna bidra till en förändring till det bättre. Något som i förlängningen också skulle gynna Stockholms stad. 

Läs även: Experten om hur tomträttsavgälden har fungerat över tid

Städer kan ses som fysiska manifestationer av underliggande ekonomiska och sociala strömningar i samhället, som kvintessensen av människors strävanden och drömmar. Att dessa strömningar är föränderliga har den pågående pandemin gjort oss varse om. Trender som malde på i sakta mak bara för ett år sedan turboladdades av pandemin. Digitala arbetsmöten är numera vardag, liksom handel över nätet. Hushåll ser över sitt boende och företag funderar över sitt framtida behov av kontor och butiksyta. Det är ännu för tidigt att uttala sig mer exakt om hur dessa trender kommer att påverka våra städer på längre sikt, men att de har betydelse är det nog få som förnekar. 

En stad som vill undvika stagnation måste vara tillräcklig flexibel för att kunna möta denna ständigt pågående förändring. Det ställer stora krav på utformningen och tillämpningen av de regelverk som styr investeringar i fastigheter och infrastruktur.  

Debatten om detta handlar oftast om de regelverk som direkt styr hyressättning och stadsplanering. En fråga som bara undantagsvis nämns är tomträttsinstitutet, det vill säga de regler som gäller när hushåll eller företag hyr den mark som deras fastighet står på. Det är kanske inte så konstigt med tanke på att tomträtten spelar en ganska liten roll för de flesta kommuner i Sverige. Stockholm utgör dock ett tydligt och viktigt undantag. 

Läs även: Så blev markhyrorna en politisk stridsfråga i Stockholm

Staden är storägare av marken inom kommunens gränser. Den markhyra, eller avgäld, som stadens nästan 11 000 tomträtter genererar uppgår i dag till cirka 2 miljarder kronor, vilket motsvarar två tredjedelar av de totala intäkterna i landet. Med den höjning som staden fattade beslut om 2017 kommer dessa intäkter att stiga med ytterligare 600 miljoner kronor. 

Tomträttsavgälderna är en viktig intäktskälla för Stockholms stad. Men de har också stor betydelse för stadens hushåll och företag. För många hushåll kom den kraftiga höjningen av avgälden 2017 som en chock. Oron är nu stor bland de boende i de bostadsrätter som står på kommunal mark. De kan i värsta fall räkna med både avgiftshöjningar och värdefall på sina bostäder. 

De hyresvärdar som har sina hyresbostäder på tomträtt möter ett annat problem. Oförutsägbara höjningar av markhyran slår direkt mot företagets ekonomi. Det beror på att det svenska hyressättningssystemet inte gör det möjligt att höja hyran till följd av ökade kostnader. Hyresvärdar som utvecklar lokaler för stadens liv och företagande, hamnar i sin tur ofta i långdragna tvister med staden om tolkningarna av regelverket. Olika hyresvärdar erbjuds olika lösningar, vilket skapar förvirring och osäkerhet om vad som gäller.

Fastighetsägarna Stockholm har låtit analysföretaget Evidens titta närmare på tomträttsinstitutets utveckling och betydelse för Stockholm och dess invånare. Rapporten som presenteras i dag tydliggör ett antal problem och därmed också möjligheter:

För att minska osäkerheten om tomträttsavgäldens framtida utveckling, behöver staden tydliggöra vilka principer som gäller för beräkning av markvärdet och avgäldsräntan. Den senare är ofta svårförståeligt hög och kan också vara olika för olika projekt och tomträttsinnehavare. 

Även om ökad transparens avseende markvärde och räntesättning minskar risken för tvister mellan staden och tomträttsinnehavare, skulle systemet vinna på att kompletteras med ett medlingsinstitut. 

Systemet är inte tillräckligt tydligt

När hyresvärdar bygger nytt och bygger om, kan de gå lång tid utan hyresintäkter. Trots det ska tomträttsavgälden betalas. Eftersom detta hämmar stadsutvecklingen, borde staden se över tillämpningen av systemet i samband med projektutveckling. 

Tomträtten var ursprungligen tänkt att gälla under en tidsbegränsad period för att sedan omvandlas till äganderätt. Det är en bra princip som kan uppfyllas om staden underlättar möjligheten för friköp av mark. Det skulle minska den osäkerhet som i dag drabbar enskilda bostadsrättsinnehavare och hyresvärdar som investerar långsiktigt i utvecklingen av stadens bostadsbestånd. 

På sikt tror vi att det skulle vara klokt att uppdatera lagstiftningen. Det tillkom 1907 för att möta de sociala och ekonomiska utmaningar som gällde i den tidiga industrialiseringen av Sverige. Regelverket har i allt väsentligt lämnats oförändrat sedan dess, trots den fundamentala omvandling som har skett i samhället. Stadens hushåll och företag kan dock inte vänta på statliga utredningar och ändrad lagstiftning. Därför bör staden så snart som möjligt ändra tillämpningen av regelverket för att minska den osäkerhet som gäller i dag. Det skulle vara ett viktigt bidrag för att stärka Stockholms möjligheter att utvecklas i en föränderlig värld. 

Oskar Öholm, vd, Fastighetsägarna Stockholm
Nathalie Brard, chef Hyresmarknad, Fastighetsägarna Stockholm
Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna Sverige