Debatt: Trafikverkets drömmar hindrar utvecklingen av nya stadsdelar

Termen riksintresse hör vi oftast i samband med skyddet för känslig natur- och kulturmiljö. Syftet med riksintressen är att säkerställa att hushållningen med mark- och vattenområden sker på det mest ändamålsenliga sättet. När mark utpekats som föremål för ett riksintresse skyddas marken bland annat mot åtgärder som påtagligt kan försvåra tillkomsten eller nyttjandet av det aktuella intresset. Vissa områden i vårt land har tack vare sina höga natur- och kulturvärden direkt utpekats av våra folkvalda politiker som riksintressen. Hit hör delar av fjällvärlden och Dalälven, vilket förhoppningsvis de flesta av oss står bakom. 

Läs även: Nya riksintresseregler öppnar för fler bostäder vid Arlanda

Något som kanske inte är lika lätt att acceptera är konsekvenserna när bygget av motorvägar (kommunikationer) pekas ut som ett riksintresse. Trafikverket, som är den myndighet som ansvarar för riksintresset vägar, kan genom en riksintressespecificering reservera stora geografiska områden som verket anser lämpligt för anläggandet av motorvägar. 

Det är alltså detta som har skett i delar av Stockholms massiva projekt Norra Djurgårdsstaden. Trafikverket har genom en intressespecificering avseende riksintresset Östlig förbindelse – ett mångmiljardprojekt med en motorväg med mynningen rakt ut i skarven mellan Nationalstadsparken och Frihamnen – skapat en stor osäkerhet kring planerna för projektet Frihamnen. Genom preciseringen har planerna på att bygga bostäder och arbetsplatser i ett outnyttjat område om hundratusentals kvadratmeter i innerstaden avstannat.

Utvecklingspotentialen i Frihamnen är svår att förneka, med gång- och cykelavstånd till centrum och närhet till Djurgårdens naturområden. Den tidigare visionen om att skapa ett Stockholms Canary Wharf avstannade tyvärr med planarbetet och de enda som flyttade till området var Stockholmsbörsen. Trafikverkets precisering av riksintresset Östlig förbindelse riskerar att helt tillintetgöra planerna på utvecklingen av hamnområdet till en ny del av Stockholms innerstad. I Värtahamnen, bortom Trafikverkets precisering, har planarbetet med att utveckla en ny stadsdel långsamt gått framåt. Några av våra långsiktiga svenska och nordiska fastighetsutvecklare arbetar där enträget vidare. De fortsätter att investera i projektering och detaljplanearbete trots att kryssningsfartygens buller och dieselavgaser i Värtahamnen har föranlett Stockholms stad att minska andelen bostäder till förmån för kontor. 

Läs även: Debatt: Staten stoppar möjligheten för Stockholm att växa

Planarbetet för nya stadsdelar som Norra Djurgårdsstaden är beroende av att privata aktörer vågar investera i områdena. Vi menar att riksintresset ofta leder till längre planprocesser och komplicerade anpassningsfrågor. För fastighetsutvecklare som vill driva planfrågor i Norra Djurgårdstaden inom gränserna för Östlig förbindelse gäller det att klart och tydligt visa att den föreslagna byggnationen inte påtagligt försvårar tillkomsten eller nyttjandet av Östlig förbindelse. Detta kan vara vanskligt om det inte finns en samsyn kring detaljplanen mellan utvecklaren och staden. 

Ett riksintresse som kommer att orsaka buller och störningar om det genomförs minskar också utvecklarnas möjligheter att bygga bostäder, och vet de inte vad de kan utveckla för fastigheter blir det svårt att lägga tid och resurser på sådana områden. Fastighetsutvecklare inom områden som berörs av riksintressen har också att hantera frågan om hur fastigheten kan användas om detaljplanens antagande försenas under en längre tid. Givet de kostnader som utvecklaren drar på sig vill de ogärna att marken står oanvänd under en längre planprocess. Här måste utvecklaren laborera med tillfälliga bygg- och marklov som inte hotar riksintresset. Alternativen kan vara begränsade och osäkerheten stor. 

Diesel och buller som redan finns går att planera kring, men Trafikverkets drömmar om motorväg rakt ut i Frihamnen orsakar en osäkerhet som inverkar menligt på investeringsviljan. Trafikverkets riksintresse Östlig förbindelse är nämligen just en dröm, för någon finansiering till mångmiljardprojektet finns inte. Den nationella transportplanen för perioden 2018–2029, som antagits av regeringen, saknar nämligen finansiering för Östlig förbindelse. Tyvärr gav inte Trafikverket upp så lätt, och fortsatte projektet med en precisering av riksintresset som blev klar våren 2020. 

Läs även: Investeringsstödet är kostsamt och missar målet

Det är hög tid att se över lagstiftningen och göra bostadsbyggande till ett riksintresse som kan konkurrera med infrastruktur enligt miljöbalkens bestämmelser. Såsom det är nu finns endast möjligheten att överklaga den slutliga detaljplanen, i vilken riksintresset får en legalt bindande effekt. Sannolikheten för framgång i en sådan process är liten, och få fastighetsutvecklare har den riskaptiten eller investeringshorisonten. Även utan en lagändring bör Trafikverket överväga att ompröva sina planer för Östlig förbindelse. Bilpendling genom innerstaden kan knappast betraktas som mer angeläget än möjligheten för fler att finna en bostad i Stockholm. 

Viggo Bekker Ståhl, Director på Stockholmsfilialen för den tyska fastighetsfinansiären Aareal Bank AG
Safa Mahmoudi, advokat och delägare på Advokatfirman TM & Partners