”Coronakrisen måste medföra att taxeringsvärdena sänks”

För oss som arbetar med fastighetstaxering så betyder år 2020 nivååret för den förenklade taxeringen 2022. Det är nivåårets hyra som skall deklareras och ligga till grund för det taxeringsvärde som kommer att bestämmas för perioden 2022-2024.

Sett till vilken situation vi befinner oss i – hyresgäster betalar en begränsad hyra eller kanske ingen alls, hyresgäster går i konkurs eller träder i likvidation, hyresgäst och hyresvärd sluter frivilliga överenskommelser om rabatter osv – så kommer frågan om årshyra i 2020 års nivå att behöva analyseras och bedömas på ett mer ingående sätt. 

Vad är det då för hyra som skall deklareras för lokaler i fastighetstaxeringslagens mening? 

Läs även: ”Regeringens stödpaket till hyresgäster väcker frågor” 

Förenklat kan sägas att det per definition är marknadsmässig hyra och den skall bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån för nivååret, dvs för innevarande år 2020.  Att det är den genomsnittliga nivån som skall deklareras skall säkerställa att om ett hyreskontrakt nytecknats eller omförhandlats under nivååret skall denna förändring – uppåt eller nedåt – få genomslag på taxeringsvärdet. 

I den enklaste av alla världar är byggnader fullt uthyrda och det finns en lätt identifierbar hyresnivå för helåret 2020.

I den mindre enkla ökar antalet konkurser – även vakansgraderna – och det tar längre tid att hitta hyresgäster och hyresnivåerna på nytecknade kontrakt sjunker. Detta kan eventuellt särskilt gälla vissa lokaltyper. Om allt detta inträffar under en mycket begränsad period under ett och samma år, till och med ett nivåår, kan det vara svårt att fastställa vad en marknadsmässig hyra är – inte bara för vakanta lokaler utan dessvärre även för uthyrda sådana. Det senare kan bero på att hyresgästerna inte betalar sin hyra annat än till del. Parterna kan även ingå frivilliga överenskommelser om hyresrabatter. Betyder det att den avtalade hyran inte är marknadsmässig?

Läs även: Lämnar EY och startar ny byrå

Skatteverket har i sina föreskrifter uttryckt att hyran ska bestämmas till den hyra som gäller enligt kontraktet inklusive tillägg för uppvärmning, vatten och avlopp, fastighetsskatt etc. 

Vi vet sedan tidigare att Skatteverkets uppfattning är att rabatter skall läggas tillbaka som en del av hyran. Skatteverket brukar motivera detta med att en överenskommelse om en rabatt är frivillig visavi hyresgästen och att detta inte skall påverka taxeringsvärdets storlek. 

En ny parameter måste dessutom beaktas – har fastighetsägaren varit en del av det hyresstöd som nyligen aviserats? Har fastighetsägaren rabatterat hyran med 50 procent och erhållit 25 procent såsom ett stöd? Eller rabatterat hyran med 50 procent men inte erhållit ett stöd på grund av att maxbeloppet om 800 000 euro redan är förbrukat? Eller har fastighetsägaren inte rabatterat hyran men hyresgästen har ändå inte erlagt hyra enligt tecknat hyresavtal?

Framför allt – utgör hyresstödet hyra i den mening som avses enligt Fastighetstaxeringslagen och skall denna trots allt deklareras? De momsregler som aviserats på SKV:s hemsida – Coronarelaterad information om mervärdesskatt - innebär att åtminstone SKV ser detta som en hyra eftersom moms trots allt skall utgå på stödbeloppet.

Det kommer att vara mycket viktigt att dokumentera hyresflödena under 2020 så att när fastigheterna skall deklareras under nästa höst, det är möjligt att reda ut vilken hyra hyresgästerna erlagt för helåret, vilka rabatter hyresgästen erhållit, vilka hyresstöd som uppburits osv. 

Det finns naturligtvis inget positivt i den situation vi befinner oss i överhuvudtaget men effekten av coronakrisen måste, som jag ser det, medföra att taxeringsvärdena skall ner ordentligt och också som en följd, den totala fastighetsskatten.

Annika Arnström, skattejurist i fastighetsbranschen