Stellan Lundström

Den gröna industrin utvecklas med raketfart i norra Sverige, med enorma investeringar även i stadsutveckling som följd. Grattis till Norrland - men det finns också stora frågetecken. Det skriver Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi.

Coronakrisen fortsätter att slå brett och hårt mot samhället och ekonomin. Vi tittar tillbaka på forna tiders kriser och krascher – som vi förr eller senare har tagit oss ur.

Trots väsentliga skillnader finns poänger med att jämföra den pågående coronakrisen med bank- och finanskrisen 1990, skriver Stellan Lundström och Bo Nordlund.

Finansinspektionen uttrycker i sin rapport ”Stabiliteten i det finansiella systemet” från 24 november 2019 en oro för den kommersiella fastighetsmarknaden. Oron är väl befogad när ledande aktörer handlar som om nu rådande förutsättningar för fastighetsmarknaden är normala, skriver Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi.

När vi läser ett antal rapporter från Bankstödsnämnden om hur bank- och fastighetskrisen uppstod och hanterades i början av 1990-talet slås vi av att det finns stora likheter med dagens situation på fastighetsmarknaden, men också olikheter. Frågan är hur vi ska tolka dagens situation på fastighetsmarknaden i relation till det som hände i början på 1990-talet?

Vi skojade för 30 år sedan om paketfaxen, men den är idag inget att skoja om när vi nu utvecklar avancerade 3D printers som medger ”utskrift” av utrustning i tre dimensioner som bland annat behövs vid bemannade rymdfärder. Vad är det som händer i rasande fart?

“Utifrån vår systemsyn för bostadsmarknadens funktion kan vi i kortform formulera utgångspunkterna för en väl fungerande bostadsmarknad”, skriver Bo Nordlund och Stellan Lundström.

Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.

En bostadsmarknad som i högre utsträckning baseras på finansiering med eget kapital förutsätter en genomtänkt strategi för hur hushåll med väsentligt olika socio-ekonomisk status ska komma in på bostadsmarknaden, göra en bostadskarriär som bland annat kan inrymma byte mellan upplåtelseformerna och avslutas med en exit från den reguljära bostadsmarknaden.

I juni 1979 köpte vi ett radhus i Huddinge på en glödhet bostadsmarknad till det facila priset av 395 000 kronor. Det gick dock inte att ta nya lån i bank så säljaren lånade ut 60 000 kronor mot en revers som löpte med 16 procents ränta. Räntesatsen var det då inte mycket diskussion om då den sedan ett antal år tillbaka var ”normal och inarbetad”. Inte alla politiker förstod mekanismerna bakom bostadsefterfrågan i en inflationsekonomi där räntesatserna var tvåsiffriga och full avdragsrätt gällde med marginalskattesatser på 85 procent.

Riksbanken publicerade 2011 en rapport om ”risker på den svenska bostadsmarknaden”. Vi skrev där ett kapitel om den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Vår allmänna bedömning var att den kommersiella fastighetsmarknaden var i balans. När vi nu tar del av statistik från marknaden för kommersiella fastighetsinvesteringar kan vi konstatera att i vissa segment är direktavkastningskraven nere på nivåer som i ett längre perspektiv inte är hållbara.

2001–2003 var senast det begav sig på KTH med vad man i dag kallar Bostad 1.0. Ett antal doktorer, 28 rapporter samt publicerade artiklar blev resultatet. Dagens bostadsmarknad ser dock väldigt annorlunda ut och därför känner man att det är dags för ett omtag på bostadsforskningen och lanserar bostad 2.0.

Budskapet är klart – spara innan du konsumerar och bygg en buffert med eget kapital. Var för sig är genomförda och tilltänkta åtgärder väl motiverade, men sammantaget kan effekten bli att bostadsmarknaden tippar över.

Boverkets uttalande om att det behövs i storleksordningen 700 000 lägenheter fram till år 2025 baseras på ett antagande om befolkningstillväxt och hushållsbildning, det vill säga en skattning på Sverigenivå av bostadsefterfrågan. Boverkets uttalande om 700 000 lägenheter har onekligen satt fart på tankeverksamheten. Men det återstår hur vi ska åstadkomma dessa lägenheter och är det överhuvudtaget möjligt?

Beskattningen av bostäder berör direkt eller indirekt hela befolkningen och är därför en arena för debatt och politiska utspel. Senast (DN 30 Januari) uttryckte Bostadsministern Peter Eriksson en vilja att sänka skatten på realisationsvinst för bostäder. Argumentet är att rörligheten på bostadsmarknaden skulle gynnas av en sådan åtgärd.

Vi har tidigare argumenterat för att det är hög tid mönstra ut begreppet ”driftnetto” eller ”driftöverskott” i fastighetsbolagens resultaträkningar. Tidigare argument handlade mycket om att redovisade ”driftnetton/driftöverskott” tappat kopplingen till det driftnetto, som baserat på kassaflödet, utgör underlag för värdering och lönsamhetsbedömningar.

När stat och kommun kraftfullt hanterar frågan om riskkapital då kan man också i stor utsträckning bestämma vad som ska byggas, när och var. Dagens situation med finansiering på marknadens villkor har medfört att privata aktörer fått ett större inflytande över planering och byggande, skriver Stellan Lundström som tar upp tre viktiga skillnader mellan Boverkets “miljonprogram” och det som byggdes på 60-, 70- och 80-talen.

Boverket har satt ribban för nyproduktionen – 700 000 nya lägenheter fram till 2025. Få ifrågasätter målet i sig, men hur ska det gå till? Först kan vi konstatera att frågan om det begränsade bostadsbyggandet har utretts flera gånger de senaste 15 åren. Då föga över tid hänt med antalet nya bostäder måste vi konstatera att det troligtvis är frågan om ett systemfel och det är inte en faktor som måste åtgärdas – det är hela systemet för planering och byggande som måste ställas om – skruva på alla skruvar och ro med alla åror!

Svenska fastighetsföretag har en mångårig tradition att tillämpa en funktionsindelad resultaträkning. Ur denna resultaträkning härleds sedan ett resultatbegrepp benämnt driftnetto eller driftöverskott. Problemet är att det driftnetto som härleds från resultaträkningen ofta saknar sammanhang, stringens och relevans.

I skuggan av en flyktingkris diskuteras olika åtgärder för att skapa finansiell stabilitet och samtidigt förutsättningar för en historiskt omfattande nyproduktion av bostäder. En första betraktelse av dessa mål säger att de är svåra att uppnå samtidigt.

Den kraftiga och plötsliga invandrarvågen spetsar till frågeställningarna om bostadsmarknadens bristande funktion och dess påverkan på samhället i stort. Långsiktigt hållbara lösningar kräver att företrädare för de politiska partierna inser att det är kris och att avkall måste göras på ideologier och synsätt. Det finns dock inget Alexanderhugg som på en gång ger oss fler bostäder och en marknad i balans.

Om vi inte just nu har en bostadsbubbla lägger vi grunden för en framtida större priskorrigering med idag okända konsekvenser för husägare, banker och samhället i stort.

Den nyss avslutade socialdemokratiska partikongressen pekade på ett antal vällovliga satsningsområden, bland annat bostäder och infrastruktur.

Kompetensbristen drabbar både den offentliga och privata sektorn. Svårast att rekrytera är det för den offentliga sektorn som inte fullt ut kan konkurrera med lön.

Vi hävdar att det aktuella läget på bostads- och fastighetsmarknaderna kräver ett antal åtgärder för att Sverige ska undvika olika former av bubblor och bibehålla finansiell stabilitet.

Ekonomer, jurister, socionomer, statsvetare med fler har över tid analyserat hyresrätten som upplåtelse- och boendeform.

Stockholms Byggnadsförening donerar10 miljoner kronor till KTH med syftet att stärka morgondagens kompetensförsörjning.

Stellan Lundström drar i sin åsiktskrönika en rad slutsatser baserade på Akademiska Hus ”strävan efter att likna ett kommersiellt fastighetsbolag när det gäller ekonomisk styrning”.

Läser man Akademiska Hus årsredovisningar för de senaste åren så framträder en strävan efter att likna ett kommersiellt fastighetsbolag när det gäller ekonomisk styrning.

Valet gav ganska få vinnare men vad betyder det för branschen och bostadsbyggandet?

Bostäder och bostadsbyggande återkommer ständigt som politiskt tema.

En grundläggande fråga är om valet av avskrivningsmetod och avskrivningstid påverkar prissättningen av bostadsrätterna?

Många kommunala bostadsföretag saknar praktiskt tillämpbara avkastningskrav i ägardirektiven.

Stellan Lundström, som är professor i fastighetsekonomi, KTH, ser ett systemskifte på bolåne- och bostadsmarknaderna med på kort sikt stora konsekvenser för byggandet.

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, KTH, beskriver hur bostadsbyggandet kan få fart.

Stellan Lundström och Bo Nordlund diskuterar möjliga effekter av de så kallade K3-regler.

Utbildningen av traditionella lantmätare är i en svår situation med få sökande och få lärare.

Det talas idag mycket om vikten av transparens och enhetliga begrepp. Vi lever i ett paradigm där finansiell analys och olika former av värderingsmodeller, mer eller mindre finansiellt orienterade, är mycket viktiga ingredienser i verktygslådan. I denna miljö verkar fastighetsbranschen i allra högsta grad idag.
Bo Nordlund
Tekn dr och verksam vid BREC AB, KTH och Karlstads universitet samt Associerad till KPMG
Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi KTH