Louis Landeman

Att Balder tar in 1,8 miljarder kronor i en riktad nyemission till AMF för att återköpa hybridkapital är ett styrkebesked för hela den svenska fastighetssektorn. "Det har funnits en osäkerhet hur man ska hantera hybridobligationerna", säger Louis Landeman, chef för kreditanalys hos Danske Bank, till Fastighetsnytt.

Marcus Gustavsson blir ny analytiker på Danske Bank.

Fler stora fastighetsaffärer att vänta efter SBB:s mångmiljardförsäljning. Det spår analytiker som Fastighetsnytt har pratat med. När fastighetsbolagen måste minska sin skuldsättning kan även utdelningar behöva slopas.

"Oordnad process om många vill sälja samtidigt"

Det blir allt dyrare att finansiera sin verksamhet i fastighetsbranschen. Obligationer säljs till betydligt högre räntor än i våras och emissioner ställs till och med in. Moodys ser betydande risker men Danske bank ser ändå positiva tecken mitt i turbulensen. På börsen var det ändå blodrött.

För den som vill göra stora affärer har möjligheterna till finansiering varit sällsynt goda de senaste åren, och flera fastighetsbolag har vuxit kraftigt värdemässigt. Frågan är vad utvecklingen mot större fastighetsbolag för med med sig när det gäller banksektorn.

Gröna placeringar är heta bland investerare, men ändå uppfyller få svenska fastighetsbolag de internationella ESG-målen kring hållbarhet, vilket riskerar att påverka fastighetsvärden negativt. Det visar Danske Banks årliga kartläggning.

Danske Bank har rekryterat en ny senior credit analyst.

Många bolags affärsmodeller komma att behöva omprövas samtidigt som hårdare vägval kan komma att behöva göras mellan skuldinvesterares och aktieägares intressen, skriver Louis Landeman på Danske Bank.

Det finns dock utrymme för förbättring, framgår av en ny hållbarhetsanalys som tagits fram av Danske Banks kreditanalysavdelning som Fastighetsnytt tagit del av.

I takt med att de svenska fastighetsbolagen blivit alltmer aktiva på kapitalmarknaden har även antalet företag med officiella kreditbetyg från ett ratinginstitut ökat. Samtidigt som vi ser flera fördelar med att de svenska fastighetsbolagen ökat sin närvaro på kapitalmarknaden är nu allt fler företag exponerade mot ratinginstitutens bedömningar.

Efter utdragna förhandlingar har så till sist Sverige fått en ny regering på plats. En hittills sällan noterad passus i den sakpolitiska överenskommelsen mellan S, C, L och MP anger att ett försök med statliga gröna obligationer ska genomföras genom ett uppdrag till Riksgälden 2019.

The Swedish market for corporate bonds is in the midst of a structural growth phase. The favourable interest rate environment together with stricter lending conditions from banks have made it more interesting for companies to consider the alternative of financing themselves in capital markets. At the same time, the Riksbank’s expansive monetary policy and negative interest rates have increased the demand from investors for more high yielding fixed income products.

During the recent period of rapid expansion, the traditional bank market has not been sufficient as a funding source for the whole of the Swedish real estate sector. For this reason, the Swedish real estate sector has rapidly expanded in the Swedish corporate bond market in addition to raising funds via both ordinary equity and preference shares. Following the rapid growth, these companies now make up for around to 40% of the Swedish corporate bond market.

I tider av stigande fastighetsvärden finns risk att fokus ligger för mycket på totalavkastning inklusive värdeförändring, och att en förskjutning sker från den viktiga frågan om vilka fria kassaflöden bolagen har kapacitet att generera.

Den primära orsaken till fastighetssektorns kraftiga expansion på kapitalmarknaden är att många fastighetsbolag växt kraftigt under de senaste årens gynnsamma lågräntemiljö. För att kunna växa har dock företagen varit beroende av tillgången på kapital.

Svenska fastighetsbolag emitterade under 2016 företagsobligationer för över 50 miljarder kronor vilket är en ökning med över 400 procent jämfört med 2011 då fastighetsbolagens totala emissionsvolym uppgick till 10 miljarder kronor. Det framgår av en ny rapport från Danske Bank Markets kreditanalys som vidare säger att man ser en god chans att 2017 blir ett nytt rekordår.

Med tanke på de stora volymerna obligationer som nu är utestående bland svenska fastighetsbolag har det blivit allt viktigare att vara vaksam på utvecklingen av bolagens kreditkvalitet. Även om de senaste årens medvind för sektorn troligen kommer att hålla i sig under kommande år finns det flera skäl att tro att den kan komma att mojna något, inte minst på grund av aviserade skatteförändringar och eventuellt stigande marknadsräntor.

Svenska fastighetsbolag har hittills inte behövt kreditrating i någon större utsträckning och med några få undantag varit utan rating. Mycket då bankerna har erbjudit en skuggrating men nu är det slut med skuggrating och då ökar behovet för kreditrating.

Både räknat i antal företag som är aktiva på marknaden och i total utgiven årlig volym har den svenska företagsobligationsmarknaden växt kraftigt under de senaste åren.