Hans Lind

Efter det dubbla sveket – jungfrulig mark behöver offras för fler småhus. √”Hög tid att vanliga människor får sin vilja igenom”

Efter de senaste årens prisuppgång på bostadsmarknaden har ledande socialdemokrater öppnat för förändringar i ränteavdraget. Fastighetsnytt har pratat med företrädare för fastighetsbranschen - där det råder delade meningar i frågan.

Den välkända professorn i fastighetsekonomi har nu hunnit läsa utredningen om stärkt planering för en hållbar utveckling som bostadsminister Märta Stenevi tog emot förra veckan, och han är allt annat än imponerad.

För att komma vidare med de bostadspolitiska knutarna måste vi börja experimentera, särskilt inom kontroversiella områden som fri hyressättning i nyproduktion - eller varför inte testa alternativ till det kommunala planmonopolet? Det tycker Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.

Den senaste månaden steg bostadspriserna, en oväntad utveckling med tanke på vårens oro för bostadspriserna kopplat till coronakrisen. Samtidigt menar experter att de senaste 25 årens kraftiga prisuppgång skapar en mildrande effekt nu.

Gängvåldet på våra gator eskalerar, sprängningarna är i nivå med krigszoner och röster från alla delar av samhället kräver åtgärder.
Men hur hamnade vi här från början?
Fastighetsnytts Mattias Fröjd söker svaren bland nedlagda regementen, överprisade bostäder och skolor som ingen vill gå i.

Att skapa bostadsrättsföreningar av flera småhus är ett otyg som endast görs för att fastighetsutvecklarna ska tjäna mer pengar, skriver Hans Lind.

Ett antal nya områden “råkar” ligga vid stora externa eller halvexterna köpcentrum. Att detta skulle vara en medveten strategi för att hantera hushållens behov av sällanköpsvaror sägs dock aldrig, skriver Hans Lind.

Det är inte mycket vi är överens om. Har vi bostadsbrist eller inte? Behöver vi bygga massor av nya bostäder eller inte? Och vad vi menar vi egentligen med billiga bostäder?

I den bostadspolitiska debatten betonar vissa främst åtgärder på utbudssidan, medan andra fokuserar på efterfrågesidan. Här är ett försök att formulera några grundläggande principer för när en viss typ av åtgärder är lämplig.

En fråga som behöver diskuteras mer ingående är hur man ska tolka verkligt värde och marknadsvärde på så kallade tunna marknader där det enligt vår bedömning inte alls är självklart att entry price och exit price leder till samma värde. Nedjusteringar av verkliga värden i redovisningen i samband med förvärv borde vara vanligare än vi bedömer att de är.

I den bostadspolitiska debatten kan man ibland höra påståenden om att höga byggkostnader är det stora problemet och att bostäderna kan bli billigare om vi lyckads pressa byggkostnaderna. Men stämmer verkligen det?

De grönblåa i Stockholm vill sälja tusentals hyresrätter i elva förorter för att uppnå en större blandning av upplåtelseformer och motverka segregation, enligt en överenskommelse i kommunstyrelsen på måndagen. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, stödjer ombildningar men varnar ändå för negativa sidoeffekter.

I Köpenhamn finns sedan ett antal år krav på att 25 procent av lägenheterna i nya större projekt ska vara billiga hyresrätter. I båda städerna finns idag bred politisk enighet om dessa satsningar. Varför finns inte samma breda stöd för en sådan politik i Sverige?

Ekonomer vill ju gärna tro att människor är någorlunda rationella, och det finns ju en hel del empiriskt stöd för att människor trots allt inte är så egoistiska. Pensionärer lever till exempel inte upp sina tillgångar eftersom de vill lämna ett arv till barnen. Men hur ska vi då förklara det svaga stödet för en mer radikal miljöpolitik?

Det verkar rimligt att anta att det kommer att vara stora inkomstskillnader i samhället under överskådlig tid. Hur ska man då tänka som politiker och planerare om vi vill att alla ska kunna känna att det är deras stad?

Vi har på senaste tiden sett flera exempel på affärer där bostadsfastigheter sålts efter ett kort ägande, till en betydligt högre prislapp än inköpspriset. Under Business Arena Stockholm diskuterades frågan.

I en valrörelse är det frestande att lägga fram förslag som låter bra för den stora majoritet som inte är särskilt insatt, och som har annat att tänka på. Förslag som väljaren dock inte skulle falla för ifall de visste mer och hade tid att tänka efter.

Makt kan missbrukas. Under de senaste 20 har jag ett otal gånger hört fastighetsutvecklare klaga på godtycke och ineffektivitet i den kommunala hanteringar av planärenden.

Jag ser framför mig två orter – orten A med gott om arbetstillfällen och ont om bostäder, och orten B med ont om arbetstillfällen och gott om bostäder. Genom snabba tåg kan människor pendla från B till A och behöver inte flytta till A. Den stora fördelen med snabbtåget är väl i denna situation att vi inte behöver bygga bostäder utan kan utnyttja det befintliga beståndet bättre?

För mig känns det som att den relevanta frågan för en person som funderar på om denne ska köpa en bostad centralt i stan eller i en förort med bra luft är: Hur mycket kortare blir mitt (friska) liv om jag bor i en stadsdel med dålig luft jämfört med om jag bor i en stadsdel med bra luft?

I november lämnade utredare flera förslag till regeringen om att skärpa lagstiftningen när det gäller bytesrätt, oskäliga andrahandshyror och svartkontrakt på hyresmarknaden. ”Det finns skäl för att vara tuffare och minska risken för att folk blir utnyttjade”, säger bostadsminister Peter Eriksson (MP).

Victoria Park avbryter sitt samarbete med den entreprenör i Göteborg som av polisen misstänks ha kopplingar till kriminell verksamhet. Detta trots att bolaget inte har hittat några konkreta bevis.

Kommunernas planläggning av mark går emot grundlagen, enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi. Han får visst medhåll av bostadsministern medan SKL:s förbundsjurist påminner om konkurrenslagstiftningen.

Tankesmedjan Fores har anlitat Hans Lind som vetenskaplig rådgivare i det nystartade bostadsprojektet, Hitta Hem – en ny social bostadspolitik.

“Det enda som nu krävs för att få en bostadsmarknad som fungerar för alla är en bostadskrasch”, skriver Hans Lind.

Ju större den politiska splittringen blir i form fler partier, oklarare majoriteter och större svängningar i partisympatier, desto kortsiktigare kan politiken förväntas bli. Att dra igång stora, kostsamma, tidskrävande och riskfyllda projekt, som sannolikt inte har stort stöd i marginalväljargrupperna, blir då inte något som hamnar högt på den politiska agendan.

Inträdet i pensionärslivet har inte inneburit att Hans Lind är helt sysslolös och han medger att det blivit lite mer jobb än han tänkt, föreläsningar, styrelseuppdrag i Trafikverket och andra förfrågningar gör att han jobbar nästan halvtid. Det senaste projektet är en bok som handlar om något så udda som en ofrivillig bostadskarriärist.

Det är väl ingen överdrift att säga att det som prioriterats under senare år, bland annat av hållbarhetsskäl, är tät flerfamiljshusbebyggelse som ger underlag för kollektivtrafik och bilpooler, skriver Hans Lind.

I staden finns galna investerare som bygger hus som Turning Torso, hotell med palmer i foajén mitt emellan Arlanda och Stockholm city eller som får för sig att skatteskrapan i Stockholm ska byggas om till studentbostäder. I alla tre fallen med cirka 500 miljoner i förlust i projektet. Men vem bryr sig om det idag?

Nya internationella varningar för en prisbubbla har kommit och debatten har blossat upp igen. Kanske har de internationella bedömarna rätt trots allt, skriver professor Hans Lind.

Hur ser den svenska fastighetsbranschen på Donald Trumps seger i presidentvalet? Fastighetsnytt sammanfattar branschens reaktioner.

Hur många företag har du att välja mellan om du vill köpa en bil med en viss standard? Kanske tre till fem. Hur många företag är det att välja mellan om du ska köpa en stor platt-tv med en viss kvalitet? Tre till fem kanske. Hur många företag är det som kan genomföra ett lite större byggprojekt i Stockholmstrakten? Tre till fem kanske. Att det är ett relativt litet antal företag på en marknad där komplexa objekt tillverkas är alltså det normala och inget att oja sig över.

Spelteorier är intressant som ett instrument att analysera och förstå processer. Men de hypoteser som Hans Lind lanserar stämmer inte med de iakttagelser som vi gör av verkligheten. Hans Lind argumenterar för att förhandlingar har teoretiska risker med avseende på bostadsbyggande. Sverigeförhandlingen vill därför ge en bild av varför förhandling leder till ökat bostadsbyggande.

Hans Lind applicerar spelteori på statens infrastrukturförhandlingar med kommunerna. “Slutsatsen utifrån spelteori är därmed rimligen att denna typ av förhandlingar är en dålig idé” skriver han.

Diskussionen om bostadsmarknaden, där de negativa effekterna av lägre räntor får kompenseras av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotsgränser visar att det behövs en samordnad politik som täcker flera politikområden. Och då fungerar det inte med en aktör som stirrar sig blind på ett mål – inflationstakten.

Knappt två veckor har gått sedan amorteringskravet infördes. Enligt en ny undersökning har förväntningarna på stigande bopriser sjunkit. Samtidigt menar experter att det handlar om ett tillfälligt trendbrott och en normal nedgång för säsongen.

De som byggdes under 1950-talet, som Vällingby och Farsta, sågs ju som ”framtiden” och hade lika många studiebesök som Hammarby Sjöstad haft. Men om ni nu var så duktiga på att bygga förorter under 1950-talet, hur kunde vi tio år senare under miljonprogrammet bygga förorter som snabbt fick dåligt rykte och med tiden en mycket ensidigt befolkningssammansättning?

Med dagens situation på bostadsmarknaden behöver vi både bygga mer och utnyttja det befintliga beståndet bättre. Att tvinga fram ett ökat utnyttjande genom mer marknadsmässiga hyror eller högre fastighetsskatt är enligt min bedömning varken socialt acceptabelt eller politiskt möjligt på kort sikt. Om vi inte kan använda piskan så återstår att hitta morötter.

När det gäller bostadsfrågan så är det kanske framförallt två personer från KTH som synts och hörts i debatten under väldigt många år. Både Hans Lind och Stellan Lundström har vid sidan av forskningen haft en vilja att följa och påverka den verkliga utvecklingen.

I bostadsbristens Sverige är det ofta låginkomsttagare som råkar mest illa ut. I en ny bok skriver professor Hans Lind att det måste byggas bostäder som inte är attraktiva för höginkomsttagare, för att låginkomsttagare ska kunna hitta en bostad.

Under de senaste decennierna kan vi se två trender när det gäller boende för äldre. Den första är att allt mer satsas på hemtjänst och hemsjukvård, en annan tendens under senare tid är att det växer fram allt fler privata alternativ som erbjuder äldreboende.

För drygt ett år sedan presenterade Bokriskommittén sina slutsatser, som sammanfattningsvis handlade om att det inte räcker att bara bygga – och inte heller att bara öka rörligheten i det befintliga beståndet. På tisdagen samlades man åter, för att prata om vad som hänt sedan dess. Svaret: inte särskilt mycket. Se kommentarer från Hans Lind, Klas Eklund och Lennart Weiss i ett TV-inslag.

När det enda förslag som läggs fram är att processen för tillfälliga bygglov ska snabbas upp har politikerna uppenbarligen inte förstått situationens allvar. Ingen kan ju heller på allvar tro att några miljarder i subventioner – utan krav på mer planlagd mark – har någon märkbar effekt på byggandet. Det antyds att flyktingar kommer att få ordna boende själva i högre grad, och vad händer då?

Företag och organisationer väljer olika sätt att avgränsa sin verksamhet. Vissa, som till exempel Trafikverket, väljer en Renodlad Beställarroll och köper i princip allt externt. I den privata sektorn finns stor spridning när det gäller vad som görs internt och vad som köps på marknaden. Det finns företag som valt en relativt långtgående vertikal integration, det vill säga har olika led internt.

En gammal sanning i nationalekonomi är att om en person får mer att välja mellan så kan denne inte få det sämre – om vi bortser från kostnader för att jämföra. Men som många gamla sanningar så stämmer den inte.

Landets första professur i fastighetsförvaltning har nu tillsatts. Det blir Anna Kadefors, för närvarande verksam vid Avdelningen för Service Management vid Chalmers, som tar den nya tjänsten.

I debatten kan man höra resonemang ungefär som detta: ”På 1980-talet hade Sverige en social bostadspolitik och alla hade möjlighet att få en hyreslägenhet.

Långtidsutredningen presenterar i dag en ny underlagsrapport, Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, skriven av docent Per-Anders Bergendahl, fil. dr Monika Hjeds Löfmark och professor Hans Lind.

Segregationen och inkomstgapet mellan olika stadsdelar ökar och oroar allt fler.

Gillar man marknader bör man gilla en hel del regleringar. Marknader hotas nämligen från två olika håll.

“På en väl fungerande marknad tjänar man inte pengar på att lura folk.”

Begränsning av ränteavdrag vid företagsbeskattning kan motiveras på två helt olika sätt.

Hur ska vi bygga våra städer så att de blir attraktiva? Och hur ska vi ta reda på hur vi ska bygga våra städer så att de blir attraktiva?

Den kommande professuren i Fastighetsförvaltning står nu mellan två sökande, båda med bakgrund från Chalmers. Tillsättning av tjänsten väntas ske i oktober.

En aspekt som inte diskuterats så mycket är vilken effekt som hyresregleringen har på renoveringar – när de görs och hur de görs.

Vi som vill ha marknadshyror har varit dåliga på att peka ut fördelarna med en friare hyresmarknad. En rad av de argument för avreglering som cirkulerar i debatten är enligt min mening ganska dåliga argument, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi. Krönikan publicerades ursprungligen 2014.

De propositioner som regeringen lagt fram i Riksdagen i syfte att öka bostadsbyggandet i Sverige är ett steg i rätt riktning men de kommer inte att lösa problemen. Det menar Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH.

Hans Lind testar den hypotetiskt-deduktiva metoden med utgångspunkt från hypotesen ”Politiker och opinionsbildare vill förlora!”.

Hållbarhet täcker ju idag in det mesta: miljömässiga, ekonomiska och sociala aspekter ska inkluderas och var och en av dessa kan i sin tur tolkas på lite olika sätt.

I Sverige har de politiska partierna sedan länge varit rörande eniga om att vi inte ska ha “social housing” av denna typ i Sverige.

Ett närliggande problem i samhällsdebatten är att vi tenderar att diskutera i för abstrakta och generella termer och utan att ha riktigt koll på vad de siffror vi använder egentligen mäter och säger.

Det är nu klart att KTH har fått finansiering för att inrätta landets första professur i fastighetsförvaltning.

Ska det gå att hitta den billiga bostaden snabbt så måste den låga hyran motsvara marknadshyran på bostaden.

Varför byggs det inte mer bostäder trots att priserna i storstadsregionerna är så höga?

Ekonomipristagaren Joseph Stiglitz noterade på 1980-talet att på en rad fria marknader förekommer “ransonering”, det vill säga att säljaren bestämmer ett pris som är sådant att det uppstår en kö – och sedan väljer säljaren en av de köande köparna. Stiglitz första artikel handlade om banker – att de inte har en auktion på lån och ger lån till den som är beredd att betala den högsta räntan.

I en krönika i Fastighetsnytt år 2010 påpekade Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH, att begreppet bostadsbrist är normativt.

Hans Lind skriver om vad som händer på en reglerad hyresmarknad när efterfrågan stiger snabbare än utbudet.

Under senare år har vi sett en rad transaktioner där ”samhällsfastigheter” – ­skolor, äldreboende, vårdlokaler och dylikt – sålts av kommuner och landsting till olika fastighetsbolag. Som alltid finns en rad olika varianter av affärer men i denna krönika antar jag att det handlar om lokaler som säljaren räknar med att fortsätta att använda under en längre tid och att det skrivs ett långt hyreskontrakt, till exempel 15 år, i samband med att fastigheten säljs.

Stadsomvandlingen i Kiruna och ­Gällivare är en långsiktig och komplex process. KTH har under det senaste året haft en roll som ”bollplank” till kommunerna för att bidra med kunskap, analys och idéer.

Ibland drabbas man av en kanske irrationell önskan att säga emot. Jag vet inte hur många gånger som jag hört kloka inlägg om vikten av att beräkna livscykelkostnader, göra livscykelanalyser där vi redan i byggskedet tar hänsyn till renovering och rivning, och inte minst att vi måste utgå från mål om långsiktig hållbarhet.

Ett generellt problem som finns på många områden är att ett utfall beror av flera aktörers handlande och att det är svårt att skapa incitament för alla inblandade aktörer att göra ”rätt” sak. Frågan om kallhyra kontra varmhyra är ett klassiskt exempel på detta.

I inledningen till boken Den nikomachiska etiken skriver Aristoteles: ”Det är nämligen karaktäristiskt för en bildad person att han på varje område eftersträvar exakthet i den utsträckning som företeelsens natur medger” (översättning av Mårten Ringbom). Det han ville säga var att argumentation om etiska frågor inte kan ha samma precision som argumentation inom matematiken.