I detta avsnitt av Fastighetsnytt Podcast får besök av redovisnings- och värderingsnestorn Bo Nordlund. Vi diskuterar båda dessa ämnen som ligger honom varmt om hjärtat men dissekerar även fastighetsbranschen utifrån makro- och riskperspektiv.

En fråga som behöver diskuteras mer ingående är hur man ska tolka verkligt värde och marknadsvärde på så kallade tunna marknader där det enligt vår bedömning inte alls är självklart att entry price och exit price leder till samma värde. Nedjusteringar av verkliga värden i redovisningen i samband med förvärv borde vara vanligare än vi bedömer att de är.

När vi läser ett antal rapporter från Bankstödsnämnden om hur bank- och fastighetskrisen uppstod och hanterades i början av 1990-talet slås vi av att det finns stora likheter med dagens situation på fastighetsmarknaden, men också olikheter. Frågan är hur vi ska tolka dagens situation på fastighetsmarknaden i relation till det som hände i början på 1990-talet?

“Utifrån vår systemsyn för bostadsmarknadens funktion kan vi i kortform formulera utgångspunkterna för en väl fungerande bostadsmarknad”, skriver Bo Nordlund och Stellan Lundström.

Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.

I tider av stigande fastighetsvärden finns risk att fokus ligger för mycket på totalavkastning inklusive värdeförändring, och att en förskjutning sker från den viktiga frågan om vilka fria kassaflöden bolagen har kapacitet att generera.

Riksbanken publicerade 2011 en rapport om ”risker på den svenska bostadsmarknaden”. Vi skrev där ett kapitel om den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Vår allmänna bedömning var att den kommersiella fastighetsmarknaden var i balans. När vi nu tar del av statistik från marknaden för kommersiella fastighetsinvesteringar kan vi konstatera att i vissa segment är direktavkastningskraven nere på nivåer som i ett längre perspektiv inte är hållbara.

Bostadsminister Peter Eriksson har uttalat sig både i TV och skriftligt på ett sätt som synes ha skapat förhoppningar om att bostadsbyggande inte omfattas av vanliga redovisningsregler när det gäller nedskrivningar.

Vi har tidigare argumenterat för att det är hög tid mönstra ut begreppet ”driftnetto” eller ”driftöverskott” i fastighetsbolagens resultaträkningar. Tidigare argument handlade mycket om att redovisade ”driftnetton/driftöverskott” tappat kopplingen till det driftnetto, som baserat på kassaflödet, utgör underlag för värdering och lönsamhetsbedömningar.

Svenska fastighetsföretag har en mångårig tradition att tillämpa en funktionsindelad resultaträkning. Ur denna resultaträkning härleds sedan ett resultatbegrepp benämnt driftnetto eller driftöverskott. Problemet är att det driftnetto som härleds från resultaträkningen ofta saknar sammanhang, stringens och relevans.

En ganska vanlig uppfattning under de senaste åren har varit att fastigheter är ett av de få tillgångsslag som ger starka kassaflöden i dagens lågräntemiljö. Vi har en delvis annan uppfattning i denna fråga och en fundering är om vi ska börja oroa oss för en bubbla på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige.

”Det kan innebära nytta för investerare om ansvaret för värderingar som tas in i finansiella rapporter succesivt överförs till oberoende värderare och att revisorernas uppgifter i samband med värdering i finansiella rapporter huvudsakligen blir ett arbete att verifiera olika uppgifter och steg i processen att ta fram informationen till de finansiella rapporterna.”

Vi hävdar att det aktuella läget på bostads- och fastighetsmarknaderna kräver ett antal åtgärder för att Sverige ska undvika olika former av bubblor och bibehålla finansiell stabilitet.

En grundläggande fråga är om valet av avskrivningsmetod och avskrivningstid påverkar prissättningen av bostadsrätterna?

Hur Fair value ska tolkas har skapat en del problem mellan värderare och revisorer. Nu vill IVSC och IFRS Foundation skapa ordning och reda genom att inleda ett samarbete kring ett gemensamt och enhetligt sätt att mäta Fair Value. Ett välkommet initiativ tycker både P-O Skoog och Bo Nordlund.

Många kommunala bostadsföretag saknar praktiskt tillämpbara avkastningskrav i ägardirektiven.

Hur ser egentligen fastighetsbolagens förmåga ut när det gäller att generera operativa kassaflöden?

Jag tror det är dags för fastighetsbranschens olika aktörer att inse att det behövs åtminstone ett alternativt sätt att rapportera avkastningen från fastighetsinvesteringar.

Stellan Lundström och Bo Nordlund diskuterar möjliga effekter av de så kallade K3-regler.

Bo Nordlund diskuterar frågan om fastighetsbolagens redovisning av underhållskostnader och hur detta påverkar redovisade nivåer på driftnetton.

I början av sommaren 2011 kom IASB:s nya standard IFRS 13 – Fair Value Measure­ment. Standarden ändrar inte tillämpnings­området för verkliga värden. Syftet är ­istället att ge begreppet en enhetlig definition.

Det talas idag mycket om vikten av transparens och enhetliga begrepp. Vi lever i ett paradigm där finansiell analys och olika former av värderingsmodeller, mer eller mindre finansiellt orienterade, är mycket viktiga ingredienser i verktygslådan. I denna miljö verkar fastighetsbranschen i allra högsta grad idag.
Bo Nordlund
Tekn dr och verksam vid BREC AB, KTH och Karlstads universitet samt Associerad till KPMG
Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi KTH

"…om placerarna hade trott på de värden som låg i bolagen, skulle naturligtvis svängningarna i kurserna de senaste tre åren ha varit betydligt lägre." Peter Malmqvist Tillit till verkligt värde borde ha gett stabilare börskurser Det finns ingen bransch på börsen för vilken IFRS har lika genomgripande effekter som fastigheter. Under ett seminarium som Fastighetsnytt arrangerade under tisdagen diskuterade några av landets främsta experter hur redovisningsregelverket fungerat under de senaste årens finansiella turbulens. Det verkar inte bli något toppbetyg, men man kan konstatera att IFRS är här för att stanna…