Fredag03.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Uthyrning

Upplåtelseformen har betydelse … för hyresgästen

Publicerad: 24 September 2014, 14:44

Jonny Flodin.

Foto: Mattias Fröjd.

“Problemet gäller inte om vi bör ha bruksvärdeshyra eller marknadshyra utan effekterna av att hyresmarknaden bryts ner i flera delmarknader med olika spelregler för respektive delmarknad.”


Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Nu är det dags för terminsstart på universitet och högskolor igen. Man får säkerligen räkna med att efterfrågan på framförallt små lägenheter ökar i universitetsstäder, inte minst i Stockholmsområdet. Studenter som har antagits till en utbildning letar med ljus och lykta efter någonstans att bo. Några lyckliga får tag i ett förstahandskontrakt till en vanlig hyreslägenhet eller en studentlägenhet. Några blir utsatta för bedrägerier och betalar förskott utan att få någon lägenhet. För många är möjligheten att få en lägenhet starkt begränsad och de är hänvisade till relativt kortvariga andrahandskontrakt som annonseras ut på Blocket och andra hemsidor.

Jag har gjort en snabb, ovetenskaplig genomgång av annonser på Blockets hemsida avseende uthyrning av små lägenheter innanför tullarna i Stockholm. De första åtta lägenheterna jag hittade var mellan 24 och 54 kvadratmeter och den begärda hyran låg mellan 11 000 och 20 000 kronor per månad. Hyran varierade mellan drygt 3 100 och 6 000 kronor/kvadratmeter och år. De begärda hyrorna ligger, milt uttryckt, över bruksvärdeshyran för respektive lägenhet. Jag har svårt att tro att bruksvärdeshyran för en sådan lägenhet påtagligt skulle överstiga 1 500 kronor/kvadratmeter och år.

I en tidigare krönika har jag tagit upp lagen om uthyrning av egen bostad. Den trädde i kraft den 1 februari 2013 och innebar i realiteten att en bostadsrättshavare kunde hyra ut sin lägenhet till marknadshyra i stället för som tidigare till bruksvärdeshyra. Syftet med lagen var att ge ökade incitament att hyra ut främst bostadsrättslägenheter i andra hand. Eftersom lagen inte gäller när en hyresgäst hyr ut sin lägenhet i andra hand måste man skilja mellan andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter och hyreslägenheter.

Jag har inte gjort någon kontroll av om de utannonserade lägenheterna är bostadsrättslägenheter eller hyreslägenheter som hyrs ut i andra hand. Skillnaden kan framstå som oväsentlig för den som söker en bostad. Upplåtelseformen påverkar i sig inte lägenhetens skick eller läge. Upplåtelseformen har emellertid stor betydelse för den som hyr en lägenhet på till exempel ett år. Låt oss anta att hyran för lägenheten uppgår till 12 000 kronor per månad och att bruksvärdeshyran uppgår till 5 000 kronor.

A, som hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand, kan inte återkräva den del av hyran som överstiger bruksvärdeshyra för lägenheten. Han kan visserligen begära villkorsändring, men riskerar då att mötas av en uppsägning från bostadsrättshavarens sida. Om han vill bo kvar får han betala begärd hyra, låt oss säga 12 000 kronor per månad eller 144 000 kronor för ett år.

B, som hyr en hyresrättslägenhet i andra hand, har däremot dragit en vinstlott. Efter att ha bott i lägenheten ett år och betalat 144 000 kronor kan han vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av den hyra som överstiger bruksvärdeshyra, alltså 84 000 kronor. Ett betydande belopp som överstiger hälften av den avtalade hyran.

Ur A:s perspektiv måste det rimligtvis framstå som godtyckligt och orättvist att B har rätt att kräva tillbaka överhyra medan han inte kan göra det. Varför ska B överhuvudtaget ha rätt att återkräva överhyra? Bör inte ingångna avtal hållas? Varför måste A betala marknadshyra när bruksvärdeshyra gäller för andra lägenheter? Bör inte samma regler gälla för alla lägenheter som hyrs ut?

Problemet gäller inte om vi bör ha bruksvärdeshyra eller marknadshyra utan effekterna av att hyresmarknaden bryts ner i flera delmarknader med olika spelregler för respektive delmarknad. I vilken utsträckning är en sådan uppdelning motiverad och legitimerad, inte bara ur ett hyresvärdsperspektiv utan också ur ett hyresgäst perspektiv? Skulle A anse det vara en tillräcklig förklaring att peka på att han kanske inte hade fått hyra någon lägenhet om han inte betalat marknadshyra?

Jonny Flodin
Universitetsadjunkt, KTH

Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.