Lördag24.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Uthyrning

Inte självklart med höjda hyror inom handeln

Publicerad: 7 Oktober 2015, 14:30

Illustration: Petter Furå.

Delar av detaljhandeln har det kämpigt med lönsamheten. Det gör det svårare för fastighetsägare som siktar på hyreshöjning. Istället har sänkt hyra blivit vanligt, enligt Svensk Handel som har insikt i många hyresförhandlingar.


Ämnen i artikeln:

Herde FörvaltningEurocommercialSvensk HandelNewsecGate 46NP3 Fastigheter

Hyresavtal för handelns lokaler, som tecknades under högkonjunkturen 2006 – 2008, har under senare år börjat omförhandlas. Eftersom avtalen oftast är på tre till fem år så har det varit en viss eftersläpning på omförhandlingarna.

Nu är det inte längre dundrande högkonjunktur och konkurrensen har hårdnat, något som tycks påverka vilka hyror fastighetsägaren kan ta ut. Förhandlingar leder sällan till de höjningar som tidigare var normala. Istället tecknas de nya avtalen så att de innebär lägre hyreskostnad för handeln. Den bilden förmedlas av Henrik Eliason vid Svensk Handel Affärsjuridik, som bistår många handelsföretag vid förhandlingarna.

– Fastighetsägarna är medvetna om att det är tufft inom handeln. Det har ju inte vänt uppåt som man hoppats, de tuffa tiderna har dragit ut på tiden. Lönsamheten har försämrats för många under de här åren. Fastighetsägarna är medvetna om att det finns många tomma handelslokaler, så det finns alternativ för handeln om hyrorna stiger, säger han.

Hyressänkningar är det vanliga idag, enligt Henrik Eliason, men det finns förstås nyanser då förutsättningarna skiljer beroende på läge och den lokala marknaden.

– Det finns förstås lokaler där man inte får ned hyran, men även i bra lägen är fastighetsägarna oftast försiktiga med höjningar. Men det finns förstås undantag, tillägger han.

Vi har kontaktat några av de rådgivnings- och förvaltningsföretag som har inblick i hyresutvecklingen inom retail. Utbredningen och omfattningen av de backande hyrorna tycks variera. Hur verkligheten beskrivs skiljer en del.

Svagare områden
Det är inte längre konjunktur som 2006, men bilden är tudelad, enligt Gustav Pokorny vid Herde Förvaltning AB.

– I attraktiva lägen går det fortfarande att hyra ut till bra nivåer. Men i svagare handelsområden är det annorlunda – fastighetsägaren måste vara flexibel, säger han.

Gustav Pokorny.

Gustav Pokorny.

Gustav Pokorny konstaterar att en del handelsplatser har haft det ganska kämpigt under senare år, även om de inte är helt utslagna. Det tvingar ofta fastighetsägaren att jobba med kortare, mer flexibla avtal och låga hyror, för att fylla de tomma lokalerna.

Kristian Ericsson är förhandlingschef hos Gate 46, som företräder handelns aktörer vid hyreshandlingar. Hans beskrivning av hyresutveckling är full av nyanser, som pekar i lite olika riktningar.

Han berättar först om situationen i Malmö där stora handelsetableringar skapat tomma lokaler i vissa områden, som Södra Förstadsgatan Malmö, men samtidigt finns det fastighetsägare som hellre väntar in ”rätt” hyresgäster än att pressa ned hyrorna.

– Vi har även sett detta runt Malmö, att man ibland kunnat sänka hyrorna. Men när kunderna kommer tillbaka och omsättningen ökar, höjer man hyrorna åtminstone i nya etableringar, säger han.

Någon generell sänkning av handelns hyror upplever inte Kristian Ericsson, utan det handlar om butikslägen och handelsplatser som tappat attraktionskraft.

Ingen generell kris
Hos fastighetsrådgivaren Newsec ser man ingen generell kris för uthyrning av handels lokaler. Man blickar framåt:

– Newsec har förväntningar om en fortsatt god utveckling under de närmaste åren tack vare kombinationen av en stabil arbetsmarknad och reallöneökningar. Detta kommer att gynna handelsfastigheter i bra lägen med sjunkande vakanser som följd, och möjlighet att höja hyresnivån trots ett begränsat inflationstryck, skriver analyschefen Jakob Pettersson i ett mail.

– Men externhandelsfastigheter med dåliga kommunikationer och en svag butiksmix kan gå en tuff framtid till mötes, fortsätter han.

Hur fastighetsbolagen ser på hyresutvecklingen beror förstås på var i landet handelslokalerna finns. NP3 äger och hyr ut i externa

Andreas Nelvig. Foto: NP3.

Andreas Nelvig. Foto: NP3.

handelsområden i Norrland, den största etableringen är Lillängen i Östersund.

– Överlag står sig hyresnivåerna bra. Vissa går upp, vissa går ner, men det är absolut inte så att allt går ned, det är främst när hyresgästen kan hitta alternativa lägen och där den befintliga lokalen inte är helt effektiv som hyran kan gå ned vid omförhandlingen, säger Andreas Nelvig som är vd vid NP3.

Han konstaterar att utvecklingen blivit mer sund sedan handelsboomen kring 2008 lugnat ner sig.

– Det blir inte bra vid en boom, det är många hyresgäster som ska in och det sker stora förändringar för snabbt.

Tufft i vissa segment
AMF Fastigheter har sina handelsfastigheter i centrala Stockholm och vid centrala knutpunkter. Några hyressänkningar är inte aktuella

Elisabet Jones.

Elisabet Jones.

i dessa områden, berättar uthyrningschefen Elisabet Jones. Men samtidigt sänder hon signaler om viss återhållsamhet:

– Våra handelsplatser går uppåt, men vissa segment har haft det tufft, som beklädnad och elektronik. Vi följer utvecklingen noga och är alltid lyhörda i dialogen med våra hyresgäster för att se vilka hyresnivåer som är realistiska, säger hon.

Eurocommercial Properties Sweden AB äger handelslokaler i större städer i landets södra delar. Fastighetschefen Martin Bjöörn menar att hyresutvecklingen i stora drag har följt butikernas ökande försäljning under senare år. Men det skiljer, beroende på läge och delbransch inom handel:

– Nya konkurrerande handelsplatser kan påverka hyrorna. Idag kan vi se det på en del ställen i Stockholm och Malmö där hyresutvecklingen är väldigt bra på vissa platser, men dålig på andra.

– Vissa tuffa delmarknader gör fastighetsägaren försiktig så man skruvar absolut ned hyreskraven, fortsätter han.

Även hård konkurrens i vissa branscher kan skapa tillfälliga obalanser som påverkar hyror. Hemelektronik är en sådan som Martin Bjöörn nämner.

Eurocommercial Properties Sweden AB delmarknad regionstäder beskriver han som ganska lugn.

– Vi ser en svag positiv utveckling av våra hyror, men på något ställe har vi behövt skruva ned hyrorna lite.

Martin Bjöörn tror dock att det närmsta året innebär att hyrorna kan öka lite. Han hänvisar till prognoser om 5 procents ökning av sällanköpshandeln, som gjorts av Handelns Utredningsinstitut.

Björn Åslund

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.