Måndag30.11.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Uthyrning

Hyresrätt – exklusivt och dyrt

Publicerad: 24 Januari 2015, 08:48

Stellan Lundström

Ekonomer, jurister, socionomer, statsvetare med fler har över tid analyserat hyresrätten som upplåtelse- och boendeform.


Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Hyresrätten är i Sverige den i särklass mest debatterade och utredda upplåtelseformen. Ekonomer, jurister, socionomer, statsvetare med fler har över tid analyserat hyresrätten som upplåtelse- och boendeform. Målet har varit att skydda och utveckla hyresrätten och ytterst göra den attraktiv som boendeform. Sverige är i detta sammanhang ett av få länder i världen där upplåtelseformerna politiserats. Hyresrätt uppfattas i politiken som ”vänster” medan äganderätt uppfattas som ”Höger”. En grogrund för politiseringen är att socialdemokratin starkt förknippas med miljonprogrammet och den omfattande satsningen på uppbyggnaden av kommunägda bostadsföretag. Bidragande är också att den sociala bostadspolitiken i allt väsentligt utgått från hyresrätten som instrument.

Efter en EG-dom ska de kommunala bostadsförretagen sedan år 2011 drivas med affärsmässiga principer. Det kan tolkas som att verksamheten ska vara konkurrensneutral visavi den privata sektorn. En slutsats är att hyresrätten i byggande och förvaltning numera agerar på en spelplan med spelregler som i allt väsentligt dikteras av marknaden. Om vi antar att detta gäller för en längre framtid då kan man fråga sig vilken roll den traditionella hyresrätten kan ha på bostadsmarknaden? Tillspetsat kan vi fråga oss om hyresrättens förespråkare har klart för sig vilka egenskaper hyresrätten har som upplåtelseform i konkurrens med främst bostadsrätten.

De viktigaste egenskaperna hos hyresrätten som upplåtelse- och boendeform i relation till bostads- och äganderätten kan förenklat sammanfattas i ett antal punkter av skiftande karaktär:

- Boende i hyresrätt binder inget kapital och tar ingen kapitalrisk. Omvänt så får man ingen kapitalvinst på sätt som boende i ägda lägenheter kan få till följd av värdestegring. Sedan mitten 1970-talet har kombinationen av ekonomisk tillväxt, subventioner, lånefinansiering och skattesystem kraftigt gynnat boende i ägda bostäder.

- Hyresrätten har vid bostadsbyten förhållandevis låga transaktionskostnader.

- Hyresgästerna löper risk för stigande hyror. Risken modereras dock genom ett besittningsskydd och bruksvärdesystemets tillämpning med kollektiva hyresförhandlingar.

- I hyresrätten är fastighetsägaren och de boende olika personer vilket ger incitament för ägaren att lägga ett riskpåslag på hyran.

- Hyresrätten bygger på att fastighetsägaren tillhandahåller en lägenhet med ”full service”. Det innebär att service tillhandahålls med köpta och högt beskattade tjänster.

- I hyresrätten finns i jämförelse med det ägda boendet begränsade möjligheter till eget arbete, så skallat svettkapital.

- Lägenheter i hyresrätt kan förväntas utsättas för mera slitage jämfört med ägda lägenheter vilket medför högre underhållskostnader.

- De flesta fastigheter där lägenheterna upplåts med hyresrätt har kollektiv mätning och debitering av värme och varmvatten vilket generellt ledertill högre förbrukning och kostnader jämfört med ägda lägenheter där mätning och debitering sker individuellt.

- Hyresrätten omfattas inte av äganderättens möjligheter till ROT-avdrag.

- Ägare till bostadsrätt och villafastighet kan göra skatteavdrag för räntebetalningar.

- Hyresrätten ger jämfört med bostadsrätt och villaboendet en begränsad ”först in effekt” vilket innebär att den som köper nyproduktion kan anpassa lägenheten till egna önskemål. Anpassningen är ofta lönsam för byggherren.

- På marknaden för byggrätter konkurrerar byggandet av hyresbostäder med byggandet av bostadsrätter. Byggrätten (”marken”) tenderar då att bli för dyr i relation till den köpkraft som finns hos de som efterfrågar nya hyresrätter.

- Byggherrar som bygger hyresrätter för egen förvaltning kan förvänts löpa högre samlad risk jämfört med de som bygger bostäder som omedelbart tas över som bostadsrätter.

Gör man en samlad värdering av punkterna ovan så är det lätt komma till slutsatsen att hyresrätten med de boendes perspektiv är den i särklass dyraste upplåtelseformen som också är exklusiv med sitt fullservicekoncept. Punkterna ovan förklarar också varför hyresrätten har svårt att konkurrera med bostadsrätten i nyproduktionen och det handlar inte bara om ROT- och ränteavdrag.

Avslutningsvis två uppdrag till forskarvärlden:

Utgå (1) från att hyresrätten är en viktig upplåtelseform för en fungerande bostadsmarknad – hur ska regelverket för en konkurrenskraftig hyresrätt utformas?

Utgå (2) från att det finns ett behov av ett socialt boende som inte tillhandahålls fullt ut på den reguljära bostadsmarknaden. Hur ska spelplan och spelregler för ett socialt boende utformas. Vilka roller kan olika upplåtelseformer ha i detta sammanhang.

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.