Fortfarande utrymme för stigande hyror?

Topphyrorna i Stockholms CBD ligger på en historisk rekordnivå och det snackas om siffror över 8000 kronor per kvadratmeter och år i lägen kring exempelvis Norrmalmstorg. Topphyran kan vara en intressant indikator på trycket på marknaden men en annan, och kanske viktigare, sådan är snitthyrorna. Det är snitthyrorna som de flesta fastighetsbolag fokuserar på när de bedömer marknaden, hur mycket man får per kvadratmeter för hela beståndet snarare än vad man kan få per kvadratmeter i de absolut bästa lägena.

Enligt statistik som rådgivningsföretaget Cushman & Wakefield tagit fram och Fastighetsnytt har tagit del av är medelhyrorna i Stockholms CBD även de på historiskt sett höga nivåer för närvarande men det krävs ändå lite till innan noteringarna från tidigt 1990-tal, då fastighetsbubblan kulminerade, eller början på det här århundradet då en annan bubbla, nämligen IT-bubblan, var nära att brista.

Således ligger snitthyrorna i CBD nu på 4550 kronor per kvadratmeter och år, enligt Cushman & Wakefield, vilket kan jämföras med 4975 kronor år 1990 och 5400 kronor år 2000. Även åren innan 1990 var snitthyran i CBD högre än vad den är nu, 4650 kronor både 1988 och 1989. Notera att jämförelsen bygger på reala värden, alltså justerat för KPI, då en nominell jämförelse skulle vara föga intressant.

Cushman & Wakefields tidsserie sträcker sig tillbaka till 1985 och hyresnivåerna nu är de sjätte högsta under denna period.

Utbud och efterfrågan
En annan indikator på trycket i ekonomin och branschen kan vara vakansgraderna i CBD. Korrelationen mellan hyresnivåer och vakansnivåer är negativ, låga vakanser innebär höga hyror (utbud och efterfrågan) och därmed kan vi konstatera att vakanserna för närvarande är väldigt låga. Dock är vi fortfarande inte på rekordnivåer där heller. För närvarande ligger vakansgraden i city på 3,5 procent enligt Cushman & Wakefield, vilket med alla mått mätt är en väldigt låg vakansgrad men jämför man med exempelvis åren kring millennieskiftet är det en relativt hög vakansgrad.

Åren 1999 och 2000 låg vakansgraden i CBD på 2 procent och i mitten på 80-talet, var den 3 procent.

Det kan vara frestande att extrapolera på dessa siffror och då kan slutsatsen vara den att det finns fortfarande utrymme för vakanserna att sjunka ytterligare och hyrorna därmed att stiga. Samtidigt kan vi då konstatera att marknaden och ekonomin eventuellt närmar sig bristningsgränsen. Man bör dock vara försiktig med sådana spekulationer då det finns flera olika faktorer, både interna och externa, som påverkar det ekonomiska läget och vissa av dem är mer eller mindre oförutsägbara.

Sverrir Thór