Ett handslag för ett välfungerande hyresförhandlingssystem

Tyvärr upplever de allmännyttiga bostadsföretagen att förhandlingsarbetet mellan parterna runt om i landet fungerar dåligt bland annat på grund av brist på samsyn om vilket underlag som ska läggas till grund för hyresförhandlingen. Detta tomrum i uttolkningen av rådande regelverk är skadligt för hyresrätten och riskerar i förlängningen att leda till minskande marknadsandelar och svårigheter att upprätthålla kvaliteten i nuvarande fastighetsbestånd. Därför måste marknadens parter ta ett gemensamt ansvar för att värna och utveckla hyresrätten för både nuvarande och kommande generationers hyresgäster.

Mot den bakgrunden tillsatte SABOs vd Anders Nordstrand en arbetsgrupp med vd:ar från nio medlemsföretag med uppdrag att utarbeta förslag på hur hyresförhandlingssystemet kan förbättras och utvecklas. Nu har arbetsgruppen kommit fram till följande förslag som har förankrats hos SABOs styrelse.

Bostadsföretagen vill ha förutsägbarhet och en längre planeringshorisont, men förhandlingarna fungerar inte om hyresgästparten i första hand bevakar hyresgästernas kortsiktiga intressen. Hyresgästerna vill ha en lugn och stabil hyresutveckling och veta varför hyran höjs. Därför behöver parterna ta ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och fortlevnad som en attraktiv och konkurrenskraftig upplåtelseform.

En utveckling av hyresförhandlingssystemet är nödvändig och brådskande för att åstadkomma stabila och hållbara förutsättningar för både hyresgästkollektivet och fastighetsägare. Dels för att upprätthålla kvalitén i fastighetsbeståndet, dels för att bibehålla hyresrättens konkurrenskraft genom att bygga och upprusta hyresrätter i takt med befolkningstillväxten och med en långsiktig ekonomisk stabilitet. En långsiktighet gagnar båda parternas intressen.

Klarar parterna inte av att ta detta ansvar riskerar hyresrätten att gå en mörk framtid till mötes. Det vore ytterst olyckligt med tanke på hyresrättens alla fördelar och det skriande behovet av fler hyresbostäder. De förändringar som är nödvändiga kan rymmas inom nuvarande system men bygger på att tillämpningen förbättras och utvecklas. De viktigaste problemställningarna vi har identifierat avser vilket underlag som ska ligga till grund för hyresförhandlingarna och formerna för tvistelösning.

Vårt förslag:

- De lokala parterna förbinder sig att gemensamt ta ett långsiktigt ansvar för hyresrättens utveckling på
- De lokala parterna genomför en strukturerad hyresdialog, vilken ska utmynna i den årliga hyresfö
- SABO och Hyresgästföreningen centralt stödjer de lokala parternas arbete med att utveckla en strukturerad hyresdialog.
- Underlaget för hyresdialogen bör vara ett antal nationella och lokala parametrar som har betydelse för ekonomi, förvaltning och utveckling av bolagets bostä Urvalet av parametrar fastställs gemensamt av SABO och Hyresgästföreningen centralt.
- De tre centrala aktörerna – Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO – utvecklar gemensamt ett oberoende tvistelö Detta organ ska kunna pröva kollektiva hyrestvister oavsett om fastighetsägaren eller hyresgästorganisationen är medlem eller inte i någon av organisationerna. Kostnaden för att anlita organet ska de tvistande parterna stå för med lika stor andel.

Vad innebär förslaget i praktiken?
Underlaget för hyresdialogen bör ha en långsiktig inriktning som ger både hyresgästen och bostadsföretaget goda planeringsförutsättningar.

- Innehållsmässigt handlar det om ett antal nationella och lokala parametrar som har betydelse för bolagets ekonomi och förvaltning samt för den lokala bostadsförsörjningen.
- På nationell nivå handlar det om makroekonomiska förutsättningar såsom exempelvis konsumentprisindex, byggkostnadsutveckling och marknadsränta.
- På lokal nivå handlar det om parametrar som påverkar bostadsbehovet och kostnadsnivån på orten såsom befolkningsutveckling, befintligt bostadsbestånd och underhållsbehov, planerad nyproduktion och kostnader för värme, el, vatten och avfallshantering m.m. Parametrarna ska fastställas med stöd av parternas centrala organisationer. Dialogen bör lägga fast förutsättningar för det första året och sedan inriktningar inför år 2 och 3 som baseras på långsiktiga scenarier som kan följas upp inför nästkommande år.

En väl fungerande hyresdialog mellan parterna behöver kombineras med ett arbete för en systematisk hyressättning i hela beståndet utifrån bruksvärdet. På så sätt blir det tydligare för hyresgästen vad som ingår i hyran och vad som styr hyrans storlek.

Formerna för tvistelösning behöver ses över och vi föreslår att ett opartiskt tvistelösningsorgan utvecklas, vilket även ska kunna nyttjas vid tvister mellan privata fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Tvistelösningen ska utgå ifrån de centralt överenskomna parametrar som ska ligga till grund för förhandlingen. Organet ska även kunna pröva tvister om nyproduktionshyra, hyra efter ombyggnad och eventuellt systematisk hyressättning. Kostnaden för att nyttja detta organ ska de tvistande parterna dela på och de ska naturligtvis från början vara överens om att följa organets beslut. Ett oberoende tvistelösningsorgan medför att båda parter kan ”förlora”, vilket vi bedömer kommer att motverka att ett stort antal tvister hänskjuts till detta organ. Hyresmarknadskommitténs roll i förhållande till organet behöver utredas vidare.

Vi anser att ovanstående åtgärder är nödvändiga och brådskande för att få till ett väl fungerande hyresförhandlingssystem och föreslår att hyresmarknadens parter genom ett handslag kommer överens om att gemensamt ta ansvar för att värna om och utveckla hyresrätten för både nuvarande och kommande generationers hyresgäster.

Nu ser vi fram emot en konstruktiv dialog och samverkan för att åstadkomma ett välfungerande hyresförhandlingssystem!

SABOs vd-grupp för hyror
 Pelle Björklund, vd Svenska Bostäder och ordförande för vd-gruppen
Chris Österlund, vd Botkyrkabyggen
Stefan Sandberg, vd Uppsalahem
Henrik Loveby, vd Göingehem
Magnus Pekkari, vd Pajalabostäder
Maria Sandström, vd PiteBo
Anna-Stina Nordmark Nilsson, vd Lulebo
Helen Olausson, vd Årehus
Jonas Hansson, vd Helsingborgshem