Dags för nytt hyressättningssystem

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2017.

Jag återkommer till mina tankar om att bostadspolitiken så ensidigt fokuserar på nybyggnation och att bygga bort bostadsbristen i min förra krönika. Vi kommer inte kunna bygga bort bostadsbristen såvida inte kraftiga subventioner införs alternativt att allmännyttan återskapas i ordets rätta bemärkelse med särregler och någon typ av social housing. Om Stefan Attefall förtjänstfullt kan kallas Plan- och bygglovsministern som bidrog till en uppluckring och förenkling av lagar och regler för att skapa nya bostäder så är min förhoppning att nästa förtjänst inom bostadspolitiken rör hyressättningssystemet. Starka politiska och branschorganisatoriska krafter menar att ge sig på bruksvärdessystemet är en oframkomlig väg och för att komma vidare i övrigt måste den diskussionen läggas åt sidan. Det är givetvis en omöjlig väg framåt.

Hyresregleringar är bra i teorin, men i praktiken har vi skapat långa köer och svarta marknader. Istället för att motverka bostadsbrist och ekonomisk segregation har dagens hyressättningssystem blivit ytterligare ett system som gynnar de som redan bor på bekostnad av de som vill flytta in. Fram till 2040 är det övergripande svenska planeringsuppdraget att skapa förutsättningar för att cirka 1,6 miljoner människor ska känna sig välkomna till våra tre storstadsregioner. Kan vi fortsätta fokusera på stadens redan etablerade invånare på samma sätt som vi gör idag och samtidigt skapa förutsättningar för den socialt och ekonomiskt hållbara staden där alla nya invånare är välkomna? Nej, knappast. För att klara utmaningen är ett oundvikligt steg att se över hyressättningssystemet och dess nuvarande utformning som indirekt styrs av och subventionerar de som redan bor och som gör det mycket svårt eller omöjligt att flytta in i våra städer.

Lösningen handlar sannolikt inte om att skrota bruksvärdessystemet, systematiken har sina klara fördelar. Dock kommer det inte fungera framåt om hyresgästkollektivets värderingar är styrande för hyressättningen som de är idag. De parametrar som ska påverka hyran måste istället rimligen värdesättas av en oberoende part med rätt kompetens och erfarenhet. Där borde man kunna blicka mot den metodik som används vid fastighetstaxering där det till synes finns både applicerbara system och metoder. Hyror och riktvärden åsätts med hjälp av oberoende värderingsexpertis och utifrån ett gigantiskt statistiskt underlag för hela Sverige och ner på fastighetsnivå, bland annat i form av uppgifter kring faktiska hyror som fastighetsägare ombeds lämna in i förtid. När riktvärdena har åsatts får varje fastighetsägare lämna sin deklaration över de faktiska förhållandena och eventuellt begära justering för säregna förhållanden. Fastighetstaxeringsvärdet åsätts slutligen som ett resultat av de riktvärden som den oberoende värderingsexpertisen har åsatt och fastighetsägarens deklaration vart tredje år.

De bostadspolitiska samtalen misslyckades, så även de så kallade Stråth-samtalen mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och SABO där Fastighetsägarna olyckligt valde att hoppa av. Ett arbete pågår med systematisk hyressättning mellan SABO och Hyresgästföreningen och inom respektive organisation. Hyresgästföreningen tar egna initiativ och sedan i år är den systematiska hyressättningen ett överordnat och prioriterat uppdrag. SABO kan dock inte kroka arm med Hyresgästföreningen utan behöver alliera sig med Fastighetsägarna och Fastighetsägarna behöver givetvis vara med i samtalen. Att skapa förutsättningar för att integrera morgondagens invånare utan att segregationen ökar i våra städer där dagens och morgondagens invånare får helt olika förutsättningar att skapa ett gott liv i staden måste också vara ett överordnat uppdrag för svensk

politik. Läget är perfekt för att sätta en gemensam agenda för reformering och ett nytt hyressättningssystem. Naivt? Jo kanske det, men som ordspråket säger ”Allt går utom tennsoldater.”

Åsa Henninge
Analyschef, NAI Svefa*

*Åsa Henninge bytte i januari jobb och är numera vd på Wästbygg Projektutveckling.