Attefall: “Hyresrätten måste utvecklas”

På tisdagen presenterade Hyreskommissionen sin slutrapport. I rapporten presenteras 23 förslag på hur boendeformen kan utvecklas och hur ett bättre fungerande förhandlingssystem kan uppnås.

Kommissionen är oberoende men tillsatt av Hyresgästföreningen. Den har bestått av tidigare bostadsministern Stefan Attefall (ordförande), docenten i civilrätt vid Uppsala universitet Erika P Björkdahl, VD:n för Botrygg Adam Cocozza, doktoranden vid Malmö Universitet Martin Grander, riksdagsledamoten Nina Lundström, vd:n för Olov Lindgren AB Sven Renström samt vd:n för Botkyrkabyggen Chris Österlund.

Kommissionen konstaterar att hushåll som hyr lägger störst andel av sin inkomst på boende jämfört med de som äger sin bostad – cirka 28 respektive 15 procent av den disponibla inkomsten. Huvudsakligen beror detta enligt rappoten på att de som bor i hyresrätt har lägre inkomster än de som bor i övriga upplåtelseformer.

Förutom inkomstskillnaderna ökar också segmentering mellan upplåtelseformerna på andra sätt. Hyresrätten – framförallt i kommunala bostadsbolag – har en högre andel utlandsfödda och andel med utländsk bakgrund än andra upplåtelseformer.

– Ett Sverige som håller samman, där människor med olika bakgrunder möts och där inte stadsdelar och områden stämplas som problemområden kräver en betydligt mer långsiktig och genomtänkt politik från kommuner och stat än hittills, skriver Hyreskommissionen.

Kommissionen konstaterar också att hyreslagens utformning är sådan att den inte är ett hinder för att utveckla hyresrätten som produkt.

För att utveckla hyresrätten som boendeform föreslår Hyreskommissionen:

13 förslag för att utveckla hyresrätten:

- Sänk kostnaderna för hyresrätt genom en skattereform som lägger låg moms på hyra men fullt avdrag för ingående moms.
- Bygg billigare genom lägre kommunala markpriser, större återhållsamhet med kommunala taxor och avgifter, och detaljplaner som möjliggör effektivt byggande.
- Inför systematisk hyressättning så att hyran bättre speglar hyresgästernas preferenser.
- Sträva aktivt efter en mångfald av hyresrätter med olika standard, bland annat genom att erbjuda alternativ för utförandet av standardhöjande åtgärder.
- Införa ROT-avdrag för hyresgäster när de har avtalat med fastighetsvärden om att få genomföra underhållsåtgärder på egen bekostnad.
- Erbjud hyresgäster fler extratjänster kopplade till hyresrätten.
- Uppmuntra till delningsekonomi, exempelvis kompiskontrakt, genom att se över lagar, regler och hyressättning.
- Förbättra förutsättningar för hyresgäster och hyresvärdar att komma överens om Till- och Frånvalssystem.
- Bryt upp ensidighet i upplåtelseformer för bostadsområden/stadsdelar.
- Kommuner bör i egenskap av markägare pröva att använda lägsta hyra som ett utvärderingskriterium vid marktilldelning.
- Fastighetsägare bör räkna med alla typer av regelbundna inkomster och ha rimliga inkomstkrav på den som kan prövas som ny hyresgäst.
- Arbeta för att de sociala kontrakt som kommunen tecknar ska ske med alla fastighetsägare.
- Aktivt bekämpa svarthandel med hyreskontrakt, olovlig andrahandsuthyrning, sekundär bostadsmarknad och trångboddhet.

En annan slutsats som Hyreskommissionen drar är att det inte finns någon lagstiftning rörande hur hyran ska beräknas eller som anger en maxnivå för hyran. Det råder i stället avtalsfrihet. Lägenhetens bruksvärde får betydelse först om parterna inte kan enas i en förhandling om hyreshöjning eller om ena parten vill överpröva en satt hyra. Bruksvärdet utgör då verktyget för att identifiera jämförelselägenheter.

Lagstiftningen ger således parterna stor frihet att själva forma förhandlingarna. Tidigare skulle hyressättningen grundas på allmännyttans självkostnad, men sedan 2011 gäller inte det. Lagstiftaren har inte givit någon annan vägledning. Parterna vittnar om att det råder osäkerhet om vad de årliga förhandlingarna ska grundas på, konstateras i rapporten.

En annan slutsats är att långsiktigt ambitiöst underhåll, höga miljöambitioner och hög servicekvalitet gentemot hyresgästerna inte premieras tillräckligt idag. Kommissionen ser också att lägenheternas kvalitet och läge, såväl inom ett hus som dess geografiska läge, inte i tillräcklig grad beaktas. Det gäller främst på orter där en systematisk hyressättning saknas eller fungerar bristfälligt.

Hyreskommissionen anser att nuvarande hyresförhandlingssystem bör genomgå en nystart. För att utveckla och förbättra hyresfärhandlingssystemet föreslår kommissionen:

- De tre parterna på hyresområdet bör forma ett tydligt ramverk med ett övergripande mål för hyresförhandlingarna.
- Inför en maxtid för förhandlingarna och andra regler för hur förhandlingarna ska bedrivas.
- Inrätta ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning.
- Inrätta en tydlig förhandlingshierarki och ekonomiska sanktioner när förhandlingarna drar över utsatt tid.
- Inrätta ett gemensamt fastighetsanknutet kostnadsindex.
- Premiera goda hyresvärdar genom att årliga hyresjusteringar tar större hänsyn än idag till förvaltningskvalitet och ambitioner när det gäller underhåll och miljöhänsyn.
- Inför systematiserad hyressättning i alla större kommuner.
- Behåll presumtionshyressystemet vid nyproduktion. Gör det möjligt att vidta standardhöjande åtgärder utan att hela presumtionshyresavtalet måste sägas upp.

Redaktionen