Foto: TT / SBB, Serneke, Oscar Properties, Klövern, Amasten, Saxborn, Vonovia och Backahill.
Det senaste året har en rad stora fastighetsbolag köpts ut från börsen. Är det en trend som kommer hålla i sig eller rör det sig om tillfälligheternas spel? Fastighetsnytt försöker reda ut begreppen.
Artikeln har tidigare publicerats i Fastighetsnytt nummer 1, 2020 som utkom i februari.
Under 2019 lade tyska Vonovia beslag på Hembla medan SBB köpte Hemfosa. Dessutom togs både Victoria Park och Tobin Properties från börsen under året i kölvattnet av att Vonovia respektive Klövern lagt bud på bolagen under 2018.
De ovanligt många affärerna talar för en trend men samtidigt finns det faktorer som talar emot ytterligare affärer. En sådan är att det finns en uppsjö fastighetsmagnater på börsen med stora ägarintressen i rad bolag vilket illustreras i grafiken på nästa uppslag. Dessa kan sätta käppar i hjulen för eventuella uppköpsplaner.
Läs även: Newsec spår nytt transaktionsrekord
En annan faktor som måste tas i beaktande är de rekordhöga premier som många bolag handlas till. Det mest rationella vid höga premier annars är att söka sig utanför börsen för att finna uppköpsobjekt. Antingen kan man styckeköpa fastigheter eller så kan man ge sig på att förvärva onoterade bolag, som ofta är billigare än börsbolagen.
Mässhallen 2 i Malmö, en av Castellums många fastigheter. Foto: Castellum
Mässhallen 2 i Malmö, en av Castellums många fastigheter.
Foto: Castellum
För utländska aktörer, såsom Vonovia, kan det dock vara värt att betala en premie för att ta sig in på den svenska marknaden. Det kan vara för svårt och tidskrävande att själva bygga upp en portfölj och dessutom får man med sig kunskaper om lokala förhållanden på köpet vid ett större förvärv.
– Det är inte självklart att man ska köpa bolag istället för fastigheter men det finns idag en stark efterfrågan på färdiga förvaltningsplattformar, inte minst när det kommer till utländska investerare. De prissätter inte bara fastigheterna utan hela strukturen. Det är en viktig ingrediens, säger Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner, Pangea.
Samtidigt ska man ha i åtanke att fastighetsbolagen stigit med över 50 procent det senaste året och premierna befinner sig enligt Pangea på de högsta nivåerna på flera decennier. I genomsnitt ligger börskurserna drygt 40 procent över substansvärdet. När man lägger bud på ett bolag måste man dessutom lägga sig en bit över börskursen för att investerarna ska nappa.
– Efterfrågan kanske håller i sig men en premie på premie kan bli dyrt, säger Mikael Söderlundh.
De höga värderingarna behöver dock inte vara en hämsko för ytterligare konsolidering. Enligt Markus Henriksson, fastighetsanalytiker på Pareto Securities, kan det tvärtemot underlätta affärer då bolag med en väldigt hög premie kan använda sina aktier som valuta för att köpa bolag med lägre premie.
– Så länge vi har den här typen av värderingar på börsen så kan man vara kreativ med sin aktie, säger han.
Ett exempel på just detta är när SBB köpte Hemfosa, som vid tidpunkten för budet handlades till en betydligt lägre premie. I det fallet motsvarades drygt halva köpeskillingen av B-aktier i SBB medan resten betalades kontant.
Även om de höga priserna inte skulle avskräcka från nya bolagsköp på börsen så gör börsens många fastighetsmagnater att det kan vara svårt att ta över bolag. Bland de affärer som skulle kunna vara möjliga finner man dock en sammanslagning av Castellum och Rutger Arnhults Klövern. Här finns det synergier att hämta eftersom bolagens bestånd är ganska lika.
Arnhults har tidigare flaggat för ett innehav i Castellum som motsvarar knappt 11 procent av bolaget. På sistone har även Corem, där Arnhult kontrollerar över 40 procent av aktierna, köpt aktier i Castellum. Innehavet motsvarar en ägarandel om knappt 1 procent.
Läs även: Höjvall: SSM:s planer matchar Amasten väl
I praktiken skulle dock en sammanslagning ske genom det större bolaget Castellum köper Klövern. Om Arnhult skulle vilja få till en sådan affär kan han låta en styrelserepresentant driva frågan om en om en sammanslagning.
Arnhult har en representant i Castellums valberedning. I januari föreslog denna att Joacim Sjöberg, som bland annat haft flera uppdrag för JLL, ska ingå i styrelsen. Sjöberg valdes samma månad även in i styrelsen för Wästbygg, som till 85 procent ägs av Arnhult.
”Joacim Sjöbergs huvudsakliga kompetensområden är förvärvs-, finans- och kapitalmarknadsfrågor efter 25 år inom investment banking på olika chefspositioner”, kommenterade Wästbygg i samband med utnämningen.
Arnhult har dock sagt till bland annat Fastighetsnytt att investeringarna i Castellum bara syftar till att få avkastning på sitt kapital.
– Så är det. Men det sa han även när han gick in i Klövern 2008-2012. Helt plötsligt var han vd och kontrollerade bolaget. Innan det var det en finansiell placering, säger Markus Henriksson.
Samtidigt kan man notera att Arnhult tidigare haft stora innehav i Diös och Tribona, vilket inte resulterat i några strukturaffärer.
Kungsleden är ett annat bolag som det spekulerats kring om någon skulle försöka köpa, framför allt för några år sedan när aktien var betydligt billigare i förhållande till substansvärdet. Ett bidragande skäl till detta är att huvudägaren Gösta Welandson på sina håll inte ses som en särskilt stark ägare. Welandson, som kontrollerar över 14 procent av bolaget, är dock en mer aktiv och engagerad ägare än vad det kanske verkar utifrån.
En som dock börjat trappa ner något är Erik Paulsson, som för ett par år sedan hoppade av uppdragen som styrelseordförande för Fabege och Wihlborgs. Inte långt därefter sålde Paulssons bolag Backahill hela innehavet i Platzer. Det kan ha ökat möjligheterna att få igenom ett bud på bolaget. Om Fabege skulle visa sig vara till salu så har det funnits, och finns kanske fortfarande, tagare.
Den sektor som det bubblar mest i är dock bostäder. Tre av de fyra bolagsköpen angavs i början av artikeln avser bostadsbolag – Victoria Park, Hembla och Tobin Properties. Vid sidan av dessa uppköp har det även skett flera andra affärer.
SBB köpte under hösten lite drygt 20 procent av aktierna i bostadsbolaget Amasten. Senare gjorde dock Ilija Batljan ett lappkast och sålde hela innehavet efter budet på Hemfosa. Amasten köpte i sin tur knappt 30 procent av SSM i början av 2020.
Vidare kan nämnas att det skett olika typer av samarbeten. Oscar Properties försäljning av halva Helix till Sven-Olof Johanssons Fastpartner och Slättö. Serneke har i sin tur sålt 80 procent av Karlatornet till amerikanska Oaktree.
Jan-Erik Höjvall, vd för First North-noterade Amasten, tror att det kommer komma fler affärer i bostadssektorn framöver.
– Priset på byggrätter har kommit ner nu på nivåer så att man kan börja bygga hyresrätter och det kommer gynna mer affärer. Sen finns det en hel del små bolag. Jag tror det kommer bli en konsolidering så att man får större bolag, sade Höjvall till Fastighetsnytt i samband med aktieköpet i SSM.
Han uppgav vidare att Amasten gärna deltar i en konsolidering om det skulle uppstå lägen.
Ytterligare en kandidat att delta i konsolidering är Cibus, som är inriktade på livsmedelsfastigheter i Finland. Det förutsätter dock att Cibus skulle börja intressera sig för Sverige. Tre Kronor har en hög andel livsmedelsfastigheter. Även Maxfastigheter, som liksom Cibus och Tre Kronor är noterade på First North, har livsmedelsfastigheter i sitt bestånd.
Mikael Söderlundh, Head of research & partner på Pangea Foto: Pangea
Mikael Söderlundh, Head of research & partner på Pangea
Foto: Pangea
Det olistade bolaget Svenska Handelsfastigheter, som har Ica och Coop bland sina största hyresgäster, skulle också kunna bli aktuella för någon form av strukturaffäraffär.
Slutligen kan det tilläggas att Ilija Batljan alltid kan hitta på något. För tillfället torde dock huvudfokuset mest ligga på att integrera Hemfosa och SBB.
Ett fåtal aktörer kontrollerar stora delar av svenska fastighetsmarknaden Foto: Pangea Research
Ett fåtal aktörer kontrollerar stora delar av svenska fastighetsmarknaden
Foto: Pangea Research