Svefa: Dyster utveckling – men bostäder på väg tillbaka

Under onsdagens Svefadag, på Grand Hotel i Stockholm, presenterades resultatet för årets fastighetsindex.

Det var, liksom många andra siffror i rapporten ingen munter läsning. Men allt är inte becksvart, menar rådgivaren. Mer om det nedan.

Av de 24 delmarknader som analyserats är det bara Malmö, Helsingborg, Stockholm, Lund och Eskilstuna som förbättrar sina indexresultat.

Malmö ökar från 52 till 55 poäng vilket kan jämföras med Stockholm som ökar från 76 till 78 poäng. Umeå, som var förra årets klättrare, tappar hela 8 poäng i Svefas Fastighetsindex och faller från plats 4 (2022) till plats 8.

Listan bygger till stor del på kommunal statisk och investeringsfakta från de aktuella orterna. Grön prick betyder att orten ligger över snittet.

Foto: Svefa

– Vi kan tyvärr konstatera att det marknadsscenario som vi förutspådde i förra årets rapport blivit verklighet. Men, med det sagt så finns det fortfarande möjligheter till att göra långsiktigt goda affärer. Ett av de geografiska områdena med störst möjligheter är norra Sverige och därför har vi i årets rapport skrivit om de industri- och infrastruktursatsningar som kommer att göras i Norrbotten och Västerbotten, säger Mikael Lundström, vd på Svefa, i en kommentar.

Läs mer: Lista: 10 största affärerna 2023 – "Svagaste starten på 10 år"

När det gäller transaktionssiffrorna under årets första kvartal landar de, enligt Svefas rapport, på 16 miljarder kronor. 70 procent lägre jämfört med Q1 2022.

En tröst, om än klen, är kanske att de tre jämförelseåren bakåt i tiden inte heller tillhör de normala, som Katrin Wallensjö konstaterade från scenen på Grand Hotel.

– 2020 är ett pandemiår, 2021 är ett all time high-år och år 2022, som ju inleddes urstarkt, gick Ryssland in i Ukraina. Slutligen drog marknaden i handbromsen i fjolårets tredje kvartal.

Katrin Wallensjö på scenen på Grand Hotel under onsdagen.

Foto: Philip Wallin

Och här står vi nu med en styrränt om 3,5 procent vilken har en direktpåverkan på affärerna.

Yield-gapet, det vill säga skillnaden mellan kapitalkostnad/utlåningsräntan och direktavkastningskravet, har pressats ihop, konstaterar Wallensjö.

– På många marknader är gapet numera stängt och på några ser vi en inverterad kurva, det vill säga de har korsat varandra. All den här risken gör marknaden väldigt svårbedömd. I de flesta fall står säljare och köpare fortfarande långt ifrån varandra.

I en osäker omvärld blir fokus på ett hållbart driftnetto allt viktigare, konstaterar Svefas Jan Tärnell, affärsområdeschef för värdering och analys och Stefan Timan, affärsområdeschef för transaktionsrådgivning.

Läs mer: Rutger Arnhult: "Förlita dig inte på ränteprognoser"

– Om tillväxt och yield-gap drev marknaden förut så har det ersatts av långsiktighet bland köparna. Med osäkerhet om var vi befinner oss om två till tre månader så måste man se på affärerna ur ett längre perspektiv, säger Jan Tärnell.

Herrarna noterar ändå att det finns ett pånyttfött investeringsintresse för bostäder – om än till andra nivåer än tidigare vad gäller avkastningskraven.

– Nu har det gått ett år sedan det värsta stöket har lagt sig. De senaste veckorna har det gjorts 3–4 affärer inom segmentet –så vi anar en situation där bostäder kommer tillbaka, säger Timan

I de bostadsaffärer som har gjorts efter årsskiftet har yielderna klättrat upp mellan 50 till 100 prickar – beroende på region – mot 4 till 4,3 procent.

En indikation på det är JM:s försäljning av Kvarter 8 i Järfälla till Resinova i slutet av mars. Det underliggande fastighetsvärdet motsvarar 55 800 kronor per kvadratmeter och den initiala direktavkastningen bedöms enligt Svefa till 4,1 procent. I nivå med Tyresö Bostäders förvärv av Kardemumman 1 i Tyresö av Lefva.

Läs mer: "I den här marknaden ska man ha ett öppet sinne"

– Det känns bra att det, inom citationstecken, har lossnar lite för bostäder, menar Jan Tärnell.

Även om läget fortsatt är tufft tror han på en lite mer positiv fortsättning på transaktionsmarknaden:
– Det finns mycket kapital redo, så jag skulle sätta en peng på att tredje kvartalet blir bättre än Q1:an. Det återstår att se om Q2 blir bättre, men ju längre året går så finns förutsättningarna. Absolut.