Lördag11.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Transaktioner

Skogestig: ”Att göra affärer innebär alltid en risk”

Publicerad: 27 Februari 2020, 14:30

Under KTH-tiden i slutet av 90-talet praktiserade Johanna Skogestig på Vasakronan i Karlstad. Nu basar hon över bolaget där allting började.

Foto: Jesper Frisk

Vasakronan har påbörjat sitt andra decennium som Sveriges största fastighetsbolag och förvaltar i dag en portfölj värderad till närmare 150 miljarder kronor. Ny vd för skeppet är återvändaren Johanna Skogestig.


Ämnen i artikeln:

Johanna SkogestigVasakronan Fastigheter

För Johanna Skogestig var vägen in i fastighetssektorn inte given, utan det blev Lantmäterilinjen på KTH då ämnen som naturvetenskap och matematik lockade. Utbildningen är i dag omdöpt till samhällsbyggnad i hopp om att nå ut till en bredare publik. Det var dock aldrig ett problem i Sunne. 

– Som uppvuxen i Värmland med skogsbruk och jordbruk var lantmätare något coolt, min pappa och morfar tyckte att det var något man såg upp till, så de blev väldigt stolta när jag kom in. Men jag hade ingen plan mer än att testa och se. Efter ett års studier valde jag bygg-och fastighetsekonomi och kände ganska snabbt att det var ett fastighetsbolag jag ville jobba på.

Läs även: Stor uthyrning för Vasakronan i City

Under studietiden blev det praktik på Vasakronan och kvarteret Karolinen i Karlstad men framför allt som trainee på Skanska Fastigheter, där Fredrik Wirdenius var vd, och det var nära att även Johanna Skogestig hamnade där.

– Min utstakade väg i slutet av studietiden var att börja jobba på Skanska, men så blev jag uppringd av Leif Andersson på AP Fastigheter som undrade om jag inte ville komma och se vad de hade att erbjuda. 

Resten är historia, skulle man kunna säga, men det blev i alla fall nio år på AP Fastigheter med fokus på fastighetsinvesteringar innan det var dags att ägna sig åt något nytt. Då blev det först Sveafastigheter och sedan en återförening med Leif Andersson och hans bolag Areim. Men fondvärlden, med sina kortare planer på 5–7 år, kändes aldrig riktigt som hemma. 

– Jag längtade tillbaka till det långsiktiga. Jag hade redan en bra bild av AP Fastigheter, fyra långsiktiga ägare och en stark kultur. När tjänsten som chef för fastighetsinvesteringar, min gamla roll fast nu i ett större bolag, blev ledig så var jag nyfiken. Jag träffade Fredrik Wirdenius, tyckte om hans person och ledarskap och ville hoppa på. 

Vasakronan var i det här skedet på väg mot brytpunkten 100 miljarder. Grunden för jättebolaget lades i juli 2008 då AP Fastigheter köpte Vasakronan för 41,1 miljarder i Sveriges hittills största fastighetsaffär. Ett av Johanna Skogestigs sista uppdrag på AP Fastigheter, hösten 2007, var just att syna Vasakronan. 

– Jag sa upp mig i samband med att vi började titta på ett potentiellt köp av Vasakronan men var med och utvärderade beståndet. Och det passade ju perfekt, det kändes som helt rätt sak att göra så jag höll hela tiden tummarna för att det skulle bli AP Fastigheter som köpte.

Leif Andersson om Johanna

Leif Andersson, grundare, Areim, har lyckats med konststycket att rekrytera Johanna Skogestig vid två tillfällen. Först till AP Fastigheter 1998 och sedan till sitt eget bolag Areim 2014.

– För jobbet på AP Fastigheter vet jag faktiskt inte vilken kanal hon kom via, men jag hade henne på intervju och hon var verkligen naturlig och samtidigt påkopplad. Det var en person man ville anställa. Hon var aktuell för något jobb på Skanska, men vi lyckades övertyga henne om ett jobb hos oss. Hon var fantastiskt bra att jobba med på alla sätt, smart, hårt arbetande och prestigelös. Något man letar efter i alla kollegor.

Förvärvet kom på en minst sagt skakig marknad, knappt tre månader före Lehman Brothers konkurs. Frågan är om det var ett högt pris, men Johanna Skogestig menar att det också visar på styrka att kunna köpa när andra har svårt med finansiering.

– Att göra affärer innebär alltid en viss risk – och risk måste man ta, annars blir det inte många affärer gjorda. Det viktiga är att risken är uppe på bordet, att den är väl avvägd och att man fattar ett medvetet och välgrundat beslut. Sedan måste man naturligtvis hålla isär vad som är mycket pengar och vad som är dyrt, 41 miljarder är mycket pengar. 

Läs även: Vasakronan ska klimatkompensera med hjälp av ny teknik 

Vasakronan har en till synes relativt enkel strategi; centrala lägen i våra fyra största städer. En strategi som är till bolagets fördel, menar Johanna Skogestig. 

– Att jobba med fastigheter i dag är komplext. Inte minst klimatfrågan, men även digitaliseringen, gör att vi ständigt måste vara på tårna och vara beredda att tänka om och tänka nytt. Vi har dock fina fastigheter i fina lägen i de fyra största tillväxtmarknaderna och vi tänker långsiktigt. Sammantaget gör detta att vi har goda möjligheter att ta ett helhetsgrepp när vi bygger nytt eller utvecklar ett stråk, kvarter eller område. Det gör våra fastigheter attraktiva och efterfrågade på hyresmarknaden. Även i en mindre gynnsam konjunktur.

Christina Gustafsson om Johanna

Christina Gustafsson, gästforskare, KTH.

Examensarbetet gjordes tillsammans med Stina Lindh Hök och handlade om IPD:s fastighetsindex i Storbritannien. Svenskt Fastighetsindex var med och sponsrade en resa där vd Christina Gustafsson också var biträdande handledare för exjobbet.

– Jag var också seminarieledare för något som heter management där jag hade henne. SFI gav ett litet resebidrag på 15 000 kronor. Sedan började hon på AP Fastigheter efter examen och samlade då in data till fas­tighetsindex och var väldigt involverad innan hon började med transaktioner. En otroligt positiv person.

Det pratas om en konjunkturnedgång, men rän­teläget är fortsatt gynnsamt och hyresmarknaden är stark i alla städer man verkar i, under 2019 hade Vasakronan topphyror i Uppsala som översteg de i Malmö. När det gäller marknaden framåt nämner Johanna Skogestig handel som en utmaning i närtid. Framför allt handlar det om en omstrukturering och vad som ska finnas på plats i bottenvåningarna. Här pekar hon på styrkan i att ha ett bestånd koncentrerat till de centrala delarna i våra större städer.

– Finns läget så finns det alltid en efterfrågan. Det som händer nu är en omstrukturering av innehållet i butikslokalerna. Och det traditionella nyckeltalet, hyror i förhållande till omsättning, det går inte att använda på samma sätt längre. Stora butiker blir mindre samtidigt som vissa varumärken absolut vill vara i bästa läge, men då primärt med skyltfönster. Samtidigt blir onlinehandeln fysisk men man vill då inte ha hundra butiker, utan några få i rätt läge i de största städerna. Så vi är trygga med de lägen vi har.

För Vasakronan handlar det framåt mycket om att ta vara på de möjligheter som finns i det egna beståndet. Projektportföljen är större än någonsin och ligger på 10–12 miljarder. Möjligtvis kommer man även att bredda sig geografiskt.

– Vi kommer att fortsätta investera i eget bestånd under alla konjunkturcykler eftersom det är där potentialen alltid finns. Transaktioner är också jätteviktigt, och även om vi kommer att fokusera lite mer på kassaflöde framåt så ska vi vara transaktionsintensiva. Strategin ligger kvar med tillväxtmarknader. Vi har tittat på Norden som helhet och framför allt huvudstäder, sedan får vi se när läge uppstår – det ska vara rätt och vi har inte bråttom.

Engagerad och affärsmässig

När Johanna Skogestig får beskriva vad hon tar med sig i sitt ledarskap till Vasakronan lyfter hon engagemang och drivkraft som styrkor, men också affärsmässigheten. Det ska också vara roligt på jobbet. En röd tråd för Johanna är att det har varit viktigt vem som är chef, vilket också är skälet till att vissa av hennes chefer återkommit genom åren. Nu är det alltså hon själv som tagit plats i vd-stolen.

– Jag har inte haft målet att bli vd men har ofta hamnat i chefsroller. Hade du frågat mig för tio år sedan hade jag nog sagt att det inte verkar vara särskilt kul att vara vd, högst upp där det blåser mest. Men det är en mognadsfråga, och jag har kommit till insikt om att det här bolaget varken står eller faller med vd:n – och det är inte heller så ett stort bolag ska skötas. Vi har en stark organisation och en väldig drivkraft inbyggd i kulturen, det vill jag vara med om att leda och utveckla.

Mer om Vasakronan

• Ägs gemensamt av 1-4 AP-fonderna.

• 173 fastigheter och en total area om 2,3 miljoner kvadratmeter.

• Marknadsvärdet uppgår till cirka 147 miljarder kronor, fördelat på:

• Stockholm: Cirka 98 miljarder, 64 procent av portföljen.

• Göteborg: Cirka 27 miljarder, 

18 procent av portföljen.

• Malmö: Cirka 12 miljarder, 

10 procent av portföljen.

• Uppsala: Cirka 9 miljarder, 

8 procent av portföljen.

Fredrik Wirdenius om Johanna Skogestig

Fredrik Wirdenius, tidigare vd för Vasakronan 2008–2020 och i dag senior advisory consultant på Fredrik Wirdenius AB. 

Fredrik Wirdenius var vd på Skanska Fastigheter i Stockholm när Johanna Skogestig gick traineeprogrammet Skans­ka 21, men de hade inte närmare kontakt. Det var först vid rekryteringen till Vasakronan som de lärde känna varandra.

– Så jag kände henne inte sedan tidigare när vi var ute och rekryterade 2015 mer än att jag hade hört talas om henne. Hon gav då ett intryck som oerhört strategisk och analytisk, en person som var gediget bottnad i sin fastighetskompetens.

Och 2019 blev det då Johanna som tog över som vd på Vasakronan efter Fredrik Wirdenius.

– Jag var inte involverad i rekryteringsprocessen mer än att jag förde fram att Johanna, som jag såg det, skulle vara en kandidat till jobbet. Hon har väldigt lätt för att ta människor samtidigt som hon är otroligt fokuserad och professionell när hon jobbar med affärer. Jag är oerhört glad för att Johanna fick det här jobbet. Det känns helt rätt för Vasakronans framtid.

Mattias Fröjd

Reporter

mattias.frojd@fastighetsnytt.se

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.