Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Tisdag01.12.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Transaktioner

Så påverkas fastighetsvärdena av corona

Så påverkas fastighetsvärdena av corona

En av de kanske viktigaste frågorna som berör fastighetsbranschen just nu är vilken effekt coronapandemin har på värderingen av fastigheter. Här är faktorerna som avgör hur stort, eller litet, fallet blir.

Publicerad: 17 April 2020, 13:44

Ämnen i artikeln:

Coronaviruset

Ett tomt torg i Venedig vittnar om coronakrisen. Till höger Flat iron building i Stockholm.

Foto: Mostphotos

Innehåll

Fastighetsvärdena har stigit raskt de senaste åren, baserat på en god konjunktur och ett rekordlågt ränteläge. Det i sin tur ligger till grund för att branschen kunnat öka sin skuldsättning i absoluta tal, även om belåningsgraden (den relativa skuldsättningen) kollektivt har fallit.

Om fastighetsvärdena nu skulle börja falla, vilket inte alls är otänkbart, innebär det inte att skulderna minskar utan tvärtom leder till stigande belåningsgrader. 

Hur mycket fastighetsvärdena skulle falla och hur mycket som krävs för att det skulle bli alarmerande är för tidigt att uttala sig om men det finns ett par olika riskscenarier att hålla ögonen på.

1. Fallande hyresintäkter

En kortvarig coronasituation skulle knappast leda till några större och varaktiga intäktsbortfall för fastighetsbranschen när det gäller hyrorna men ju långvarigare pandemin och nedstängningen av samhället blir, desto större blir den ekonomiska effekten. Det innebär att företag kommer att gå i konkurs och många av de varsel som nu är lagda realiseras vilket kommer att slå mot hushållens köpkraft. 

2. Minskad konsumtion

Här är det viktigt att skilja mellan köpkraft och köpvilja; initialt påverkas köpviljan medan det är köpkraften som försvagas på sikt. En sämre köpkraft leder till minskad ekonomisk aktivitet vilket i sin tur torde spilla över på den underliggande fastighetsaffären. Hyrorna faller och därmed fastighetsvärdena, detta då ett fastighetsvärde bedöms utifrån diskonterade framtida hyresintäkter.

3. Dyrare finansiering

Allt eftersom ekonomins kollektiva riskmedvetenhet ökar, och risk värderas om, kommer fastighetsbranschens finansieringskostnader att öka. Det gäller oavsett om man är beroende av bank eller obligationsfinansiering och för att möta denna utveckling kommer fastighetsägare att behöva höja sina avkastningskrav. I sin enklaste form bygger en värderingsyield på finansieringskostnad plus inflation plus en riskpremie och slutligen plus den avkastning man vill ha och det innebär att när både finansieringskostnaden och riskpremien stiger, så kommer även yielden att stiga. Diskonteringsfaktorn i värdeekvationen stiger och därmed faller värdet.

4. Färre köpare

Punkterna ovan kan läsas som tekniska förklaringar av vad som kan hända, men i grund och botten bygger dock fastighetsvärdering på de mest basala ekonomiska lagarna, utbud och efterfrågan. Fastighetsvärderare brukar bygga sin värdering utifrån vem som är den mest sannolika köparen av en fastighet, hur eftertraktad fastigheten är samt hur andra likvärdiga fastigheter i samma marknad har prissatts. Ju mer eftertraktad en fastighet är desto högre är dess värde då investerarna i regel är beredda att sänka sina avkastningskrav för att kunna förvärva en fastighet som antingen är av hög kvalitet eller har en stor potential. Vid en större osäkerhet på marknaden så är det inte helt otänkbart att antalet intressenter på de olika objekt som finns på marknaden minskar, vilket i sin tur leder till att köparen har ett bättre förhandlingsläge och värdena faller. Det leder sedan i förlängningen till att prisnivån i marknaden generellt trycks ner.

Sverrir Thór

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.