Tisdag07.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Transaktioner

Högkonjunktur på transaktionsmarknaden

Publicerad: 22 December 2014, 14:38

Förutom rekordnivåer på antal fastighetsbolag som söker sig till börsen ser också transaktionsnivån ut att kunna nosa på rekordåren, 2007 och 2008.


Ämnen i artikeln:

Balder FastigheterAkelius FastigheterMikael SöderlundhStarwood Capital GroupVictoria Park FastigheterSvearealPangea Property PartnersHemfosa Fastigheter

Världsekonomin verkar inte riktigt vilja komma igång men det är inget som hämmat fastighetssektorn som åtnjuter ett ränteläge som gynnar alla i branschen. Förutom rekordnivåer på antal fastighetsbolag som söker sig till börsen ser också transaktionsnivån ut att kunna nosa på rekordåren, 2007 och 2008.

Så ramlade den då in till sist, det som förmodligen blir årets största affär. Amerikanska Starwood Capital Group spenderar över11 miljarder på DNB NOR Eiendomsinvest I ASA, omfattande Fortin Properties och SveaReal. Årets sista månad brukar generellt till höra den transaktionsrikaste perioden på året. 2014 är inget undantag, senaste veckan har exempelvis AMF Fastigheter förvärvat mentorn 1 på Kungsbron i Stockholm för 1,5 miljarder, Victoria Park köpte ett bostadsbestånd på 1 300 lägenheter i Göteborg för 925 miljoner och Balder ökade på sin hotellportfölj med köpet av Radisson Blu Scandinavia Hotel, för 700 miljoner kronor.

Snittvolymen i december ligger normalt kring 15 miljarder kronor, med en topp 2012 då transaktionsvolymen passerade 25 miljarder, då var givetvis en stor anledning Kungsledens försäljning av sin andel i Hemsö till Tredje AP-fonden. Starwoods förvärv innebär att den siffran kan slås. Enligt Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners, kommer årets totalvolym överstiga 140 miljarder kronor, nästan i nivå med rekordåren 2007 och 2008. Här bör noteras att det handlar om transaktioner över 50 miljoner kronor. Många har tidigare dragit gränsen vid 100 miljoner och då ligger volymen cirka 10 miljarder lägre.
– Vi är inte riktigt i nivå med toppåren men inte långt ifrån, så det är ändå högkonjunktursiffror, säger Mikael Söderlundh.

Offensiva bolag
En notering att göra är att rena institutioner inte varit lika synliga i år utan många privata fastighetsbolag har varit offensiva. Hemfosa har förvisso institutionellt kapital i ryggen men under 2014 gjorde man slag i saken med sin strategi att växa inom segmentet samhällsfastigheter. Bland annat förvärvades 60 samhällsfastigheter på elva orter i Sverige till ett fastighetsvärde av närmare 3,3 miljarder kronor i en bytesaffär med Hemsö. Segmentet utgör nu knappt nio miljarder, hälften av Hemfosas portfölj. Börsnoteringen är en starkt bidragande orsak till att man kunnat gå på offensiven.

Bostäder har också varit ett kärt investeringsobjekt senaste åren och 2014 innebar ägarbyte för många, stora bostadsportföljer. Victoria Park förvärvade ett fastighetsbestånd på 1 300 lägenheter i stadsdelen Lövgärdet i Göteborg och betalade 1,7 miljarder för en bostadsfastighetsportfölj om cirka 3 100 lägenheter i Eskilstuna. I årets näst största affär förvärvade D. Carnegie hela bostadsbeståndet i HBS II för cirka 6,5 miljarder kronor. Man har även köpt 1 900 lägenheter i Norrköping och 450 lägenheter i Sollentuna. Totalt omfattar portföljen nu 15 000 lägenheter. Akelius har, förutom att sälja 32 bostadsfastigheter i London till sig själv, även hunnit med att köpa i Sverige. Med förvärvet av Hugo Åbergs fastigheter i Malmö, totalt 2 075 lägenheter, äger nu bolaget cirka 43 000 lägenheter. En nyhet är att investerarna börjat efterfråga även bostäder i B- och C-lägen.

Stora blir större
Ett annat segment som föll investerarna i smaken under året var hotell. Här sticker Erik Selin med sitt Balder ut med förvärv av tre större hotellfastigheter i Göteborg och en portfölj om 14 hotellfastigheter förvärvat av Pandox.

Att stora blir större är en trend Mikael Söderlundh tror kommer att fortsätta. Varför köper Erik Selin exempelvis in en massa hotell i samma bolag som sitter på bostäder och kommersiella fastigheter.
– Man har tidigare pratat mycket om renodling och specialisering men nu tycker jag att man mer ser fördelen med att vara stor när man går till kapitalmarknaden, oavsett om det gäller obligationsprogram eller banklån. Man får helt enkelt bättre villkor.

Men det är inte omöjligt att Balder skapar ett eget hotellbolag. Att växa och bygga upp stora portföljer kan vara det som driver transaktionsmarknaden under nästa år, tror Mikael Söderlundh. Även i köpcentrumbranschen finns det utrymme, inte minst för internationella aktörer, att kliva in och verkligen bygga upp stora portföljer, menar han.
– Det är en generell trend, stora blir större och den svenska dominansen försvinner till förmån för internationellt kapital under kommande åren.

Gott om kapital
De utländska investerarna är också en investerarkategori som, fram till Starwoods förvärv, kändes frånvarande under året. Men enligt Mikael Söderlundh är det internationella kapitalet är på väg tillbaks. Tittar man på årets siffror var det knappt 20 procent utländska köpare i Sverige. Men andelen är betydligt högre i Finland och Danmark så köparna finns i Norden. Mikael Söderlundh tror att de utländska köparna kommer vara betydligt fler nästa år.
– Det som hänt är att kronan blivit väldigt mycket billigare nu och vi jobbar med flera utländska köpare och vet att våra konkurrenter också gör det. Det tar några månader att göra de stora affärerna som de utländska köparna ofta siktar in sig på men det är en våg som kommer.

Och kapital finns det gott om, sällan har bolagen lånat, emitterat obligationer eller gett ut preferensaktier i en sådan omfattning som 2014. På Pangea där man bland annat studerat kapitalresningsmarknaden och hur mycket pengar som tas in till indirekta fastighetsstrukturer så ligger siffran på över 13miljarder (i nyrest eget kapital) för året, en rekordnivå i deras statistik.

Vart ska då allt detta kapital investeras i. Marknadsläget innebär ju att det är bra att äga fastigheter, bra siffror och stabila intäkter. Vem ska sälja? Då det generellt kommer att vara fler naturliga köpare än säljare framöver tror Mikael Söderlundh på ett bredare perspektiv från investerarna under nästa år.
– Färre affärer i Stockholm och fler ute i landet, inte för att Stockholm är mindre intressant utan det finns helt enkelt få naturliga säljare. Vi har sett det redan i år, cirklarna blir vidare och vidare. Det finns ett stort intresse för fastigheter och då måste man titta brett framöver.

Enligt DTZ nådde vi också rekordhög transaktionsvolym 2014.

Mattias Fröjd

Läs mer om om börsåret för fastighetssektorn, ” Ett glatt börsår”

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.