Transaktioner
"Historiskt har det tagit 4–5 kvartal att bottna ut"
Publicerad: 13 september 2023, 06:14
"Givet att ränteläget stabiliseras och vänder under 2024 är det mycket som talar för att vi bör se en vändning", säger Thomas Persson, JLL:s head of capital markets Nordic.
Foto: JLL
Fastighetsmarknaden är fortsatt avvaktande och anpassningen till nya omvärldsförutsättningar kommer att ta tid. Trots detta finns det flera anledningar till att likviditeten kommer att förbättras, menar JLL i sin nya Nordic Outlook-rapport.
Transaktionsmarknaden var under första halvåret 2023 svag och totalvolymen, om 62 procent, lägre än motsvarande period förra året, skriver JLL i raporten Nordic Outlook Autumn 2023.
Prisnivån har gradvis sjunkit och sentimentet i marknaden har präglats av högre räntor, högre kostnader, kärv finansieringsmarknad och ökat behov av eget kapital vid investeringar.
Generellt sett har alla fastighetstyper påverkats men de segment där inflationsuppräkning av hyror slår mest har stått emot bättre, menar rådgivaren i rapporten.
Med toppen av räntecykeln inte allt för långt borta och med hyrestillväxt och reala värdeökningar börjar totalavkastningen för långsiktiga investerare se bra ut
– Fokus på årlig löpande (cash-on-cash), det vill säga avkastning utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar begränsar många investerares transaktionsmöjligheter givet att finansieringskostnaden ökat mer än avkastningskraven. Men med toppen av räntecykeln inte allt för långt borta och med hyrestillväxt och reala värdeökningar börjar totalavkastningen för långsiktiga investerare se bra ut, säger Niclas Höglund, analyschef på JLL, i en kommentar.
Lager och lätt industri fortsätter att vara det starka segmentet.
Inom bostäder ser JLL ett pånyttfött, ökat, intresse för nyproducerade bostäder jämfört med äldre bestånd.
Och väl belägna kontorsfastigheter har visat på motståndskraft, menar JLL, även om internationella investerare ser risker utifrån att hemarbete minskar behovet av kontor, vilket är än tydligare i Storbritannien och USA än hemma i Sverige.
Läs mer: Inne– och utelistan: "Vi har för mycket kontor"
Nordiska banker fortsätter att fokusera på befintliga kunder och engagemang vilket begränsar nyutlåningen.
Investerare behöver därför i allt större utsträckning söka finansiering från internationella banker och alternativa kreditgivare.
Jämförelser med tidigare finanskriser visar att full återhämtning kan ta många år men att en avsevärd återhämtning normalt sker inom två år.
Under finanskrisen i Sverige 2008–2009 återgick transaktionsmarknaden till 80 procent av volymen före krisen inom en tvåårsperiod.
En normalisering av marknaden förutsätter när vi ser toppen av räntecykeln och förbättrade finansieringsförutsättningar. Vad JLL nu ser är flera fonder som har tagit in nytt kapital och börjat investera.
Läs mer: Experten: Så ska du göra för att få din lokal uthyrd
– Historiskt har det tagit den svenska fastighetsmarknaden 4–5 kvartal att bottna ut och vända efter en finansiell kris ut ett transaktionsperspektiv, säger Thomas Persson, JLL:s head of capital markets Nordic, i en kommentar.
– Givet att ränteläget stabiliseras och vänder under 2024 är det mycket som därmed talar för att vi bör se en vändning under den andra halvan av 2023 och gradvis förbättring i transaktionsmarknaden under 2024. Transaktionsvolymen kommer att drivas på av att många fastighetsbolag måste fortsätta att anpassa sina balansräkningar genom nyemissioner och försäljningar
JLL:s Nordic Outlook Webbinar sänds under onsdagen klockan 10.00.