Drömmen lever om en öppnad fastighetsmarknad bortom kriget

När vi talades vid i februari 2022 satt Sergei Sergiyenko, vd för CBRE Expandia, i en bil tillsammans med sin fru. Han skulle gå igenom de sista detaljerna inför hennes och dotterns flykt ut ur Ukraina över EU-gränsen och vidare till Krakow i Polen.

Sergiyenko bad Fastighetsnytt ringa upp senare på kvällen, en kväll som han skulle tillbringa genom att följa nyhetsflödet från den temporärt förhyrda lägenheten i Lviv.

Bara att tala i telefon med honom då, där det glasklart ljudet från ”fel sida” av Europa letade sig upp till Stockholm, bringade en känsla av overklighet.

– Om framtidsplanering handlade om år förut, handlar det nu om timmar. Fastigheter, bilar eller andra materiella ting har ingen betydelse längre, allt handlar om att få tag på mat och skydd, sade han.

Ovissheten efter att Ryssland hade inlett anfallet mot Ukraina den 24 februari 2022 var påtaglig.

För Sergei Sergiyenko, som 2008 grundade den kommersiella fastighetsrådgivaren CBRE Expandia under franchiseflagg tillsammans med kollegan Raqdomyr Tsurkan, handlade vardagslivet efter att familjen lämnat Ukraina om att försöka hålla igång affärsverksamheten. Alla de 420 anställda var fortfarande vid liv. Vad han visste då. Och bolaget hade en kapitalreserv för att klara löneutbetalningar tre till fyra månader till.

Jag minns de första dagarna väl. Det är som två olika världar jämfört med nu

Han höll daglig kontakt med sina anställda via Teams. Några hade lyckas fly till EU, berättade han. Men inte alla.

"Livet som företagsledare i ett land i krig handlar om att efter bästa förmåga försöka överleva i dubbel bemärkelse. Bolaget är inte helt bankrutt ännu – men man går, liksom hela landet på knäskålarna", skrev Fastighetsnytt då i den text som publicerades några dagar senare.

– Jag minns de första dagarna väl, säger Sergei Sergiyenko när när vi hörs igen, den här gången via Whats Up:s videofunktion. Han sitter iklädd en fleecetröja i en poddstation på CBRE Expandias kontor i centrala Kyiv.

– Det är som två olika världar jämfört med nu.

Om Sergei Sergiyenko gick från chockad till mer optimistisk när vi talades vid på halvårsdagen är det ingenting mot nu, ett år senare. Den här gången är fastighetsrådgivaren direkt segerviss.

– När allt började präglades livet till 99 procent av osäkerhet, nu har den siffran sjunkit till 25 procent. Krigstillståndet har bivit en del av vardagen. Affärerna försöker vi sköta som vanligt i den mån det går. ’Business as usual’, som Winston Churchill sa.

Det näringsliv som han från början trodde skulle kollapsa visade sig vara motståndskraftigt. Precis som huvudstaden Kyiv. Dit invånarna har hittat tillbaka, över tre miljoner människor beräknas befinna sig där. En stad där man dricker kaffe med mandelmjölk – men till och från saknar elektricitet.

Där finns också de flesta av CBRE Expandias klienter.

Totalt har fyra av bolagets kundfastigheter, tre shoppingcenter och en fabrik, träffats av ryska missiler. Två är helt förstörda medan de andra två går att bruka igen, berättar Sergiyenko.

Charkiv, som var bolagets näst största marknad, har drabbats hårdast. I maj dödades en anställd som befann sig i en byggnad då huset träffades av en missil. Det är det hittills enda dödsfallet från arbetsstyrkan.

En annan person saknas dock sedan krigets första dagar.

– Hon befann sig i Mariupol och vi har inte hört av henne sedan dess.

I takt med att verksamheten har krympt på en krigsmarknad hårt drabbad av inflation, har även personalstyrkan minskat – från 420 till dagens 250 personer.

Han kan dra sig till minnes två genomförda fastighetsaffärer under året.

– En där Röda korset köpte en byggnad för sina egna behov. Men det har inte varit några affärer på den öppna marknaden då säljarna fortfarande är ovilliga att sälja på den prisnivå som köparna vill köpa på.

Den ukrainska fastighetsmarknaden var redan innan kriget ganska sluten, berättar Sergei Sergiyenko. Förutom en handfull internationella aktörer är majoriteten inhemska ukrainska fastighetsägare.

– Vi får se vad som händer efter kriget. Många hoppas på en förändring där Ukraina anpassar sina regler till internationell praxis. Men så såg det inte ut före kriget, med en del snårig byråkrati.

I krigets inledande skede handlade det om att justera, stabilisera och anpassa verksamheten. Precis som under coronapandemin. Nu gör man det man måste göra, det grundläggande, i väntan på bättre tider. Och de bättre tiderna kommer. Det är Sergiyenko övertygad om.

– Vi är mycket starkare och har större kapacitet nu än vi hade i början. Samtidigt är de mycket svagare och har sämre kapacitet. Ryssland har tagit 22 procent av Ukrainas landyta och offrat en halv armé. Vi förväntar oss att kriget tar slut någon gång under 2023.

Ryssland har tagit 22 procent av Ukrainas landyta och offrat en halv armé

Han liknar sin säkra förvissningen vid en matematikfråga ur tvåans matteboken.

– Om en armé förlorar halva styrkan på ett år. Hur stor del av armén kommer att vara förlorad efter två år?

Tror du Putin kommer ge sig?
– De spelar ingen roll vad Putin tänker. Man kan inte kalla en ko för en häst och så blir det plötsligt en häst. Du kan ljuga länge men till slut så kommer verkligheten i kapp. Den håller redan på att komma i kapp dem. Vi hoppas, snedsträck förväntar oss, att kriget tar slut i år. Men vi har inte någon kristallkula.

Sirener avbryter plötsligt vårt samtal – flyglarmet har gått i Kyiv.

– Vi förväntas att ta skydd, ursäktar han sig och berättar att den närmaste träffen slog ned en kilometer från kontoret.

Men han rusar inte iväg. Ett år med ryska misilattacker har fått honom att bli van och ganska härdad:

– Det tar ett tag för missilerna att nå Kyiv, säger han.

Vilken våning sitter ni på?
– 16:e. Man får ta trapporna för hissarna är avstängda under anfallen.

Vi avslutar och lägger på.

Senare på kvällen hörs vi igen via Linkedin. Han berättar att den senaste veckan har det varit runt 100 attacker mot Kyiv efter tre till fyra veckors lugn.

När jag frågar hur familjen mår säger han att alla är välbehållen och att de befinner sig i USA.

Under det här året har han träffat sin fru och dotter tre gånger.