Bostadsbristen driver på svarthandeln 

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2017.

I november lämnade utredare flera förslag till regeringen om att skärpa lagstiftningen när det gäller bytesrätt, oskäliga andrahandshyror och svartkontrakt på hyresmarknaden. ”Jag tyckeratt det finns skäl för att vara tuffare och minska risken för att folk blir utnyttjade”, säger bostadsminister Peter Eriksson (MP).

Svartmarknaden för hyresrätter är definitivt inget nytt fenomen, men har blivit ännu mer djuprotad i spåren av flyktingkrisen. Den enorma bostadsbristen har lockat till sig allt fler lycksökare och oseriösa aktörer till branschen som inte skyr några medel för att utnyttja människor i nöd. Tidigare intervjuer med Migrationsverket, Arbetsförmedlingen och kommunala bostadsbolag vittnar om organiserad verksamhet där så kallade förmedlare försörjer sig på att sälja hyreskontrakt för mer än 100 000 kronor eller fakturerar 30 000 kronor för att ordna bostäder. Det finns även extrema fall där illegala uthyrare inhyst upp till 50 personer i en lägenhet full med madrasser på golvet, för egen ekonomisk vinning.

Regeringen tillsatte i februari en särskild utredning, Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning (SOU 2017:86), som nu föreslår skärpt straff för olaglig handel med hyresrätter. Bostadsminister Peter Eriksson (MP) välkomnar detta.

– Jag tycker att det finns skäl för att vara tuffare och minska risken för att folk blir utnyttjade, säger han.

Även biträdande justitieminister Heléne Fritzon är positiv till åtgärderna.

– Regeringen har känt oro för att svarthandeln har ökat och vill komma till rätta med det. Vi vill inte ha någon svarthandel eller oskäliga andrahandshyror och därför välkomnar jag utredningens förslag, säger hon.

Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen ger också tummen upp för de nya reglerna.

– Att dessa stora organisationer ställer sig bakom förslagen talar för att de godkänns, men regeringen och riksdagen har sista ordet, säger utredaren och hovrättsrådet Jan Josefsson.

Betänkandet ligger ute på remiss hos justitiedepartementet och om förändringarna realiseras träder de i kraft 2019 för alla upplåtelseformer av hyreskontrakt.

Skärpt straff föreslås
Utredningen vill att dagens lagstiftning som gör det straffbart att sälja hyreskontrakt ska utvidgas till att även omfatta köp av hyreskontrakt, samt att det ska vara grund för uppsägning av kontraktet. Det innebär att straffet skärps från dagens böter eller fängelse i sex månader till två år för normalgraden och maximalt fyra års fängelse för grovt brott. Även skärpningar kring bytesrätt, andrahandsuthyrning och inneboende presenteras.

Det framgår även av utredningen att en hel del oskäliga andrahandsuthyrningar finansieras av offentliga medel med hjälp av socialbidrag, bostadsbidrag eller stöd från Migrationsverket. Uthyrningen sker ofta via juridiska personer, utan krav på rimliga hyror, och frågan är hur stor koll den offentliga sektorn egentligen har på svartmarknaden?

– Det varierar från kommun till kommun. Vissa betalar bara ut det som begärs medan andra har tuffare policy och undersöker mer. Varje kommun ska dock försöka se till att de hyror som betalas är skäliga, säger utredaren Jan Josefsson.

Bostadsminister Peter Eriksson efterfrågar hårdare regler även här.

– Jag tycker att man kan skärpa kraven på kommunerna om den sociala bostadspolitiken. Vi behöver ett system som fungerar.

Han påpekar samtidigt att grundproblemet handlar om att det har byggts alldeles för lite i Sverige under en längre period.

– Men om vi fortsätter att bygga lika mycket som i dag, så kan förhoppningsvis de allmännyttiga bostadsbolagen ha ett visst antal vakanser i beståndet för att kunna hjälpa bostadslösa. I dag är det ju fullt överallt.

Foto: Fredrik Hjerling

Tvekan kring juridiska personer
När det gäller kommunernas anvisningsansvar så har den traditionella metoden varit att förhandla med privata bolag och allmännyttan för att socialförvaltningen ska få tillgång till en viss andel vakanta lägenheter. Problemet är att de inte längre kan hitta lägenheter på det sättet och i brist på annat tvingas inhysa folk i ett vandrarhem, eller enkelt hotell som kostar cirka 2 000 kronor per dygn eller 66 000 kronor i månaden. Det handlar om stora belopp och därför blir det oftast billigare för kommunen att acceptera en hyra på cirka 20 000 kronor i månaden, även om det klassas som ocker.

– Det saknas bättre alternativ i dag, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.

Utredaren Jan Josefsson är också övertygad om att många kommuner i spåren av flyktingkrisen gått med på att betala dubbla hyror för att snabbt hitta boende.

– Jag kan tänka mig att det har hänt en eller två gånger bara för att alternativen är ännu dyrare, eller av ren okunskap.

Den positiva nyheten är att kommuner precis som privatpersoner kan gå till Hyresnämnden för att få hyran prövad, eller få pengar tillbaka som andrahandshyresgäst. Huruvida det verkligen tillämpas i praktiken är dock oklart.

– Det ser nog olika ut. Antingen det eller så gör kommunen sig av med lägenheten, säger Josefsson.

Hans Lind tycker att utredningen är ett steg i rätt riktning, men efterfrågar ännu hårdare åtgärder för att förhindra illegal hyreshandel och ockerhyror.
– Det andra steget vore att få bort de juridiska personerna från hyresmarknaden. I dag är det alldeles för lätt att trixa sig fram utan att göra något olagligt. Men prata med vilket hyreshusbolag som helst så misstänker de att svartuthyrningen av hyreslägenheter har ökat, särskilt i förorterna.

Tuffare tag mot fusk
En tydlig trend som skakar om marknaden är att en stor andel lägenheter cirkulerar på en illegal bytes- och uthyrningsmarknad eftersom förstahandskontrakt inte lämnas tillbaka till fastighetsägaren vid flytt. Hans Lind kopplar inte automatiskt ihop fenomenet med organiserad brottslighet, utan tror att det även kan handla om privatpersoner som vill tjäna en extra hacka.

– En hyreslägenhet har ett värde och då lämnar man inte ifrån sig det så lätt, speciellt med dagens lagstiftning som innebär att man bara riskerar att förlora kontraktet om man åker fast.

Han har pratat med flera kommunala bolag som bekräftar den bilden och meddelar att de vid misstänkta fall brukar skicka ut ett varningsbrev till kontraktsinnehavaren. Det brukar oftast vara tillräckligt eftersom de flesta inte vill gå till domstol och därför väljer att säga upp kontraktet. Utredningen föreslår att den som för egen vinning och utan tillstånd hyrt ut en andrahandslägenhet ska kunna dömas till två års fängelse.

Renoveringar chockhöjer hyror
En sista faktor som är värd att nämnas, trots att den ligger utanför den här specifika utredningen, är problemet med höga renoveringshyror. Hans Lind har tidigare varit med och undersökt frågan, som också ligger ute på remiss för tillfället. Dagens lagstiftning säger att hyran inte får höjas vid underhåll om inte fastighetsägaren lägger pengar på en standardhöjning med helkaklade badrum, fin köksutrustning och andra detaljer. Det har resulterat i att vissa bolag ägnar mycket tid åt just renoveringar. Frågan är om lagen behöver ändras? Trenden speglar nämligen inte hyresgästernas önskemål, utan vittnar snarare om hur pengar slussas mellan kommunen och bolagen, enligt Hans Lind.

– För tio år sedan hade ingen hittat hyresgäster till den höga hyran. Nu går det och i annat fall räknar bolagen med att hushållen kan bo kvar med hjälp av förhöjt bostadsbidrag.

Kritiker menar att det inte är någon långsiktig lösning med tanke på att hyrorna i beståndet stiger och renoveringarna inte håller måttet, vilket med stor sannolikhet innebär att lägenheterna måste renoveras igen om tio år.

– Men vid det laget har fastighetsägaren troligtvis redan sålt bostäderna till någon annan, som gjort en dålig affär, och får handskas med problemet.

Bygg bort problemen
Förutom den skärpta lagstiftningen finns det mer långsiktiga lösningar mot svarthandeln, enligt Hans Lind. Han föreslår bland annat att fastighetsägare ska öronmärka fler lägenheter till socialförvaltningen och att det ska byggas fler billiga bostäder.

– Vi har under tio år försummat det. När jag tömde mitt rum på KTH hittade jag en forskningsrapport från 1999 på temat: ”Varför byggs det så lite bostäder?”

Hur den frågan har kunnat hänga kvar i luften så länge är ofattbart, enligt honom, för det skulle aldrig kunna hända inom andra samhällssektorer. Han drar bland annat paralleller till handeln. Vad skulle hända om vi började öka lyxproduktionen och bara producerade dyra designkläder?

– Folk skulle bli vansinniga om hyllorna på H&M, IKEA och Lidl plötsligt stod tomma. Det är uselt att inte förstå att vi måste bygga för alla segment precis som vi säljer varor för alla målgrupper.

Teresa Ahola