Lördag24.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Transaktioner

Roger Akelius

Foto: Emelie Asplund

Akelius: ”Vi har rustat för svarta svanen”

Det är meningslöst att försöka förutspå när en ”svart svan” kommer. Men det går att förbereda sig. ”Vi började fylla på ladorna redan 2018”, säger fastighetsmiljardären Roger Akelius till Fastighetsnytt.

Publicerad: 20 Maj 2020, 14:03

Teresa Ahola

Reporter

teresa.ahola@fastighetsnytt.se

Just nu stuvar Akelius om i ledningen, efter att bolagets vd Pål Ahlsén, som en blixt från klarblå himmel, åtminstone för alla utomstående, i måndags meddelade att han säger upp sig på egen begäran. 

Läs även: Akelius vd om sin avgång: ”Ser fram emot en paus”

Så här förklarar bolagets grundare, Roger Akelius, beslutet för Fastighetsnytt. 

– Han har arbetat här i 16 år och ett vd-jobb inom Akelius är oerhört intensivt, med 20 timmars extra arbete varje vecka och ett ansvar även under semestrar och helger. Att någon orkar vara vd i tio år tycker jag är starkt. 

Meddelade nya vd:n på telefon

Beskedet kom därför inte som någon större överraskning för Roger Akelius, som redan i fredags plockade upp telefonen för att ringa tysken Ralf Spann, bolagets Europachef baserad i Berlin. 

– Grattis.
– Grattis?
– Du är vår nye vd.

Spann tackade genast ja och begärde för stunden inte ens någon löneförhandling. Roger Akelius förklarar att allt gick så snabbt eftersom bolaget har som princip att rekrytera internt i den mån som det går. 

– Vi har minst sex personer på toppositioner som är på väg uppåt. Ralf är en av dem. Vi är som ett familjegäng egentligen. Jag, Pål och Ralf kan sitta med fötterna på bordet hemma hos mig och prata om allt möjligt i kamratlig samvaro.

Roger Akelius sitter stadigt med fötterna på bordet. Foto: Emelie Asplund

Roger Akelius sitter stadigt med fötterna på bordet.

Foto: Emelie Asplund

Pål är fullt upptagen med att lämna över allt ansvar till Ralf, för att därefter ta en ”paus” som han sa i ett tidigare uttalande

Hur påverkar vd-bytet bolaget?

– Vi utser Jordan Milewicz, för närvarande Head of Property and Business Department, till ny Europachef efter Ralf. 

Står stark i krisen

Men den allra största förändringen, helt oberoende av vd-bytet, är ändå coronakrisen och dess negativa inverkan på världsekonomin, påpekar Roger Akelius. 

– Jag och Pål började redan 2018 köra lugnt, speed reduction, och fylla på ladorna inför en kommande svart svan. Nu är vi givetvis glada för det. 

Läs även: Akelius säger upp personal i Berlin 

I december 2019 hade bolaget därmed 8–9 miljarder kronor i kassan, med nya transaktionsplaner för 2020.

– Men just då slog coronan till. Vi råkade hamna i ett väldigt bra läge där, frånsett dödsfallen och coronakrisens andra negativa konsekvenser. För det hade varit tufft nu om vi hade hunnit köpa.

Hur mycket påverkas Akelius av krisen? 

– Vi har ju redan deflation i Sverige och nu sjunker fastighetspriserna, så det blir svårt för alla. Vi har förberett oss, men måste ändå anpassa oss för det nya läget. Vi bygger och renoverar för 3–4 miljarder varje år, men nu har allt pausats.

Inga fler varsel väntas

Trots krisen fortsätter Akelius arkitekter och byggnadsledare att jobba på som vanligt och några varsel står inte på agendan i dagsläget. För en månad sedan fick bolaget dock avskeda runt 70 personer i Berlin när den tyska regeringen införde en regel om att sänka alla hyror.

– Att regeln infördes i pågående avtal är avskyvärt rättsmässigt. Vi får hyresintäktsförluster på 200 miljoner kronor och har stoppat alla projekt i Berlin, säger Roger Akelius. 

På grund av coronakrisen tvingas bolaget även att ge alla entreprenörer kalla handen.

– Bostadsmarknaden rasar kraftigt i samtliga länder. Vi har samma problem överallt, från New York till Europa. I Berlin är det tvärstopp, vilket innebär att de 5 000 entreprenörer som jobbar åt oss nu blir mer eller mindre arbetslösa. Det är väldigt tråkigt. 

Det blir en tuff utmaning för den nya vd:n att hantera.

– Han kastas in i den nya ”otäcka” världen direkt. Vi har vanligtvis en vakansgrad på 0,5–1 procent i vårt bestånd, men har nu en massa pausade renoveringsobjekt, säger Akelius.

Han säger att Ralf Spanns främsta uppgift blir att se till att personalen är lycklig och att kunderna erbjuds bra boende. 

– Det blir givetvis svårt nu när allt färre har råd att betala för en lägenhet i innerstaden, där vi finns i dag. 

För att få fart på Sverige så behövs det enklare regler.

Ingen nytta av regeringens hjälp

Eftersom Akelius har D-aktier med en årlig utdelning så kan bolaget heller inte permittera eller nyttja de krispaket som regeringen har presenterat. 

– Om vi slutar ge utdelning till småspararna så kan vi aldrig mer gå ut på den fria marknaden och skaffa nya sådana lån. Vi fick in 10 miljarder kronor den vägen och är därmed tvingade att betala utdelning varje år. 

Vad önskar du dig från regeringens håll?

– Det som jag önskar allra mest just nu är att Pål blir bostadsminister, för han skulle ta bort 10 000 regler, säger Roger Akelius och skrattar. 

Därefter slår han an en allvarligare ton. 

– För att få fart på Sverige behövs det enklare regler för småföretagare. Det andra är att fortsätta bygga, vilket kräver enklare byggregler. Generellt sett ökar antalet regler vid kriser, men det återstår att se om staten vågar släppa loss. 

För övrigt säger Roger Akelius att bolaget sitter still i båten. 

– Just nu kan ingen sälja för det finns inga köpare. Vi köper inte heller eftersom priserna kommer att vara som lägst först om 18 månader. Det som kommer att hända, då fastigheter drabbas av konkurser, är inte mycket annat än att husen byter ägare.

Generellt sett ökar antalet regler vid kriser, men det återstår att se om staten vågar släppa loss.

Tredje krisen i led

Det är inte första gången som Roger Akelius, numera fastighetsmiljardär, hanterar en kris. Han köpte sin första fastighet 1994, ungefär ett år efter finanskrisens slut. 

– Jag började köpa när huspriserna rasade med 30–40 procent på olika platser. Då märkte jag även att man kunde avvakta med att köpa ett halvår eller ett år efter krisen. Priserna var fortfarande låga. 

Då fastigheter drabbas av konkurser, händer det inte mycket annat än att husen byter ägare.

2008 var han med om den andra krisen.

– Vi hade svåra likvidproblem och många oroliga dagar, där vi funderade över hur vi skulle få det hela att fungera. Sedan dess har vi alltid haft rejäla reserver, med gott om likvida medel, säger Roger Akelius.

Bolaget har en belåningsgrad på bara 37 procent och fastigheter som är helt obelånade för ungefär 50 miljarder kronor. 

Läs även: Akelius gör stor försäljning i Kanada 

– Vi står rätt starka rent finansiellt och frågar oss alltid vad som kan hända i ett ”worst case-scenario”, om det går riktigt illa. Det var därför vi började rusta för nästa ”svarta svan” för 1,5 år sedan. 

Roger Akelius vet att ekonomiska kriser har existerat i 2 000 år och tenderar att dyka upp i cykler om 7–10 år enligt forskare.

– Josef från Egypten i Bibeln var den första ”civilekonomen” som kom på detta. Han förklarade mycket pedagogiskt om sju feta och sju magra kor.


Ämnen i artikeln:

Akelius FastigheterRoger AkeliusPål AhlsénCoronaviruset

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.