Tisdag11.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Samhällsfastigheter

Fastigheter före vård, skola och omsorg

Publicerad: 30 September 2014, 16:06

Åsa Henninge.

Medan offentlig samhällsservice i allt större omfattning överlåts att utföras av privata aktörer värnar majoriteten av landets kommuner och landsting om att fortsätta äga sina fastigheter.


Ämnen i artikeln:

Åsa HenningeSvefa

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2014

Kommunerna är Sveriges största fastighetsägare. Landstingen är dominerande fastighetsägare i flera delmarknader. Medan offentlig samhällsservice i allt större omfattning överlåts att utföras av privata aktörer värnar majoriteten av landets kommuner och landsting om att fortsätta äga sina fastigheter. Utifrån den verklighet vi har idag är byggnaderna och anläggningarna som används för att producera offentlig välfärd viktigare att äga och ansvara för än de personella resurser som används i välfärdsproduktionen.

Jag återkommer ofta i tanken till rimligheten och effektiviteten i det förhållandet. Särskilt i den ansträngda och utmanande verklighet som det offentliga lever i idag med behov av satsningarna i välfärden. Vid min dotters födsel kom jag egentligen för första gången på riktigt och nära i kontakt med den offentliga produktionen av vård. Jag möttes då av en fantastisk vårdproduktion i den delen som avsåg personal medan lokalerna, såväl arbetsmiljö för personalen som miljö för vårdtagaren, lämnade mycket kvar att önska. Redan första anblicken visade att lokalerna inte har fått många underhållskronor efter uppförandet och dess färgpalett i nyanser av brunt och orange är säkert inte särskilt annorlunda jämfört med den som min mamma möte när jag blev till på 1970-talet. Jag noterade att den personal som fanns vid min sida på sin ”Att göra lista” i fikarummet hade noterat diverse fastighetsgöromål i en oändligt lång lista. Till glädje för mig just där och då prioriteras vården om lokalerna bort till förmån för en, utifrån min upplevelse, alldeles utmärkt leverans av vård och omsorg om mig som vårdtagare.

Ur ett långsiktigt och såväl samhälls- som fastighetsekonomiskt perspektiv är de bortprioriterade lokalerna allt annat än glädjande. Är det landstinget i det här fallet bäst lämpad att äga lokalerna för den vård som ska produceras? Eller leder prioriteringar av vården till bortprioriteringar av lokalerna? När vikten av lokalerna och miljön väger allt tyngre i produktionen av välfärden borde det finnas fler som kan aspirera på att vara bäst lämpad att äga och förvalta en samhällsfastighet. Vem skulle kunna vara bättre lämpad eller ha störst erfarenhet av lokaler för korttidsboende? Skulle inte eftervårdslokaler av alla de slag kunna se ut som vilket hotell som helst? Det offentliga med huvudansvar för de lokaler som är väsentliga och primära för kärnverksamheten och, i detta exempel, kanske en ägare med erfarenhet av hotellfastigheter med huvudansvaret för de lokaler där boendet eller trivseln vid leveransen av samhällsservicen har allt större betydelse.

Traditionellt har offentlig verksamhet bedrivits med egen personal och i fastigheter som kommun eller landsting ägt själva. Ett traditionellt synsätt är att fastigheter samt personal är produktionsmedel som syftar till att upprätthålla önskad nivå i produktionen vare sig det rör sig om vård, skola, bostäder eller infrastruktur. Fastighetsinnehavet har setts som en del av den operativa verksamheten. I stor omfattning har det offentliga under de senaste decennierna lagt ut ansvaret för att producera samhällsservice på privata aktörer; vård, skolor samt kollektivtrafik är exempel på tjänster som idag i olika omfattningar, tillhandahålls av privata aktörer. Ett liknande förhållningssätt till produktionslokalerna har anammats inom det offentliga men här går utvecklingen betydligt långsammare. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 miljoner kronor 2009 till 4 900 miljoner kronor 2013 (affärer större än 100 miljoner kronor). Samtidigt är andelen offentliga säljare liten, mellan 15-30 procent under de senaste fem åren.

Den som är bäst lämpad att äga en fastighet är den aktör vars beslut leder till den bästa användningen av resurser. Ur ett teoretiskt perspektiv är det denna aktör som även är villig att betala mest för fastigheten. Den långsiktiga ägaren bör i teorin värdera fastigheten högre än andra aktörer och bedöma risker, skyldigheter och möjligheter förknippade med fastigheten, annorlunda. För att kunna ta ställning i äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda hur man ser på risker, skyldigheter och möjligheter som förknippas med fastighetsinnehavet. Om det är mest fördelaktigt att äga eller hyra kan därmed variera över tid och från fall till fall. Valet är beroende av olika faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten samt till externa förhållanden. Att kommun och landsting i var tid och i varje fall är bäst lämpad att äga produktionslokaler för samhällsservice bedöms utifrån det perspektivet som orimligt. För att möta det ökade resursbehovet och utmaningarna i att leverera en konkurrenskraftig samhällsservice behöver kommuner och landsting en genomarbetad och klok strategi för hur man anskaffar produktionslokaler.

Den försiktiga utveckling som vi ser på transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter tror jag har sin förklaring i en rädsla i att göra oåterkalleligt fel vid en försäljning. Att det är lätt att sälja samhällsfastigheter visar marknaden men viktigast är analysen om det är rätt att sälja och att sälja rätt. Här behövs goda råd, det som är vardag för fastighetsbolag och konsulter är kanske en en-gång-i-livet händelse för den offentliga fastighetssäljaren. En lösning vore en samordnande rådgivningsfunktion bestående av oberoende experter från marknaden, lämpligen inom ramen för SKL, med syftet att hjälpa alla de kommuner och landsting som sitter med liknande utmaningar samtidigt som de i förhandlingen med marknaden möter aktörer vars vardag är att teckna hyresavtal eller att köpa och sälja fastigheter. Med det är min bedömning att vi skulle se betydligt fler och större men framför allt klokare offentliga kliv från fast egendom till produktionsresurs.

Åsa Henninge
Analyschef, NAI Svefa

Ämnen i artikeln:

Åsa HenningeSvefa

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.