Dolda miljarder i kommunala fastigheter

Kommunsektorn har länge gått på knäna och larmat om ett underskott på 47 miljarder kronor 2020. I oktober kom dock räddningen och nu kan man i princip pusta ut för första gången på tio år. 

– Årets stora statsbidrag till landets kommuner och regioner var bra, säger Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges kommuner och regioner (SKR), till Fastighetsnytt. 

Annika Wallenskog tycker att årets statsbidrag varit bra. Foto: SKR

Annika Wallenskog tycker att årets statsbidrag varit bra. Foto: SKR

Staten lovar även att ta merkostnaderna för covid-19 inom hälsa, vård och omsorg.

Ökade generella statsbidrag och minskad efterfrågan på exempelvis särskilda boenden, hemtjänst och barnomsorg under coronapandemin ger ett rejält ekonomiskt överskott i år. 

– Staten lovar även att ta merkostnaderna för covid-19 inom hälsa, vård och omsorg, vilket skapar lugn och ro i de kommuner som redan före pandemin jobbade med besparingar och effektiviseringar, säger Wallenskog. 

Nu kan åtgärderna skjutas på framtiden, men andningspausen blir kort. Redan 2023 ser SKR ett behov av 5,4 miljarder kronor, bland annat i takt med att antalet arbetsföra personer minskar, vilket ger minskade skatteintäkter och en försämrad ekonomi. 

Antalet invånare över 80 år väntas öka med 33 procent och antalet yrkesverksamma personer med nio procent de kommande tio åren, enligt SKR, samtidigt som många kommuner står inför historiskt stora investeringar.

Läs även: Lista: Branschens största utmaningar 2020

Stort investeringsbehov

Förra året låg investeringsutgifterna på 76,9 miljarder kronor i landets kommuner och fram till 2023 väntar investeringar på i genomsnitt 12 procent av skatter och generella bidrag, enligt SKR. Investeringsbehovet är stort inom infrastruktur, vård, skola, omsorg, bostäder och samhällsfastigheter, samt underhållsarbete som gått på sparlåga. 

SKR beräknar att samtliga av de investeringar som finns i kommunernas treårsplan utförs i tid även under coronapandemin. 

– Väldigt lite skjuts upp. Tvärtom kan en del nödvändiga investeringar tidigareläggas, säger Annika Wallenskog. 

Prognosen är att det behövs minst 1 000 nya skolor och förskolor, samt 700 äldreboenden, de kommande tre åren. 

– SKR och Kommentus har bland annat tecknat ramavtal med elva bolag om att bygga nya förskolor.

Kommuner har olika förutsättningar

Fastighetsrådgivningsföretaget Cushman & Wakefield har för första gången kartlagt samtliga 290 kommuners förutsättningar för investeringar inom skola, vård, omsorg och bostäder. 

Läs även: ”Det finns en övertro på investeringsstödet” 

– Storstadsregioner och närliggande kommuner klarar sig generellt sett bäst, trots ett högt demografiskt tryck, säger Staffan Dahlén, Head of Strategic Advisory på Cushman & Wakefield.

Staffan Dahlén, Cushman & Wakefield. Foto: Cushman & Wakefield

Staffan Dahlén, Cushman & Wakefield. Foto: Cushman & Wakefield

Stockholm, Göteborg, Luleå, Helsingborg, Nykvarn, Linköping, Västerås och Nacka är några kommuner som har god ekonomi tack vare bland annat låga statsbidrag, höga skatteintäkter och en positiv befolkningstillväxt.

Alla kommuner behöver enligt rapporten dock prioritera investeringar och hitta alternativa lösningar för att behålla eller få en balanserad ekonomi.

– En möjlig väg framåt är att avyttra fastigheter. Kommunerna förfogar ju över fastigheter värda hundratals miljarder kronor, säger Dahlén.

Ser ni några tecken på att allt fler kommuner är redo att sälja fastigheter?

– Jag tror att det kommer att bli allt vanligare eftersom marknaden för samhällsfastigheter är så stark. Vårdboenden har exempelvis blivit en populär produkt bland privata fastighetsägare. 

Det anses också vara attraktivt att köpa fastigheter med en kommun som hyresgäst och därmed hyresavtal på 15–25 år. 

– Det ger investerarna en stabil avkastning med låg risk, säger Staffan Dahlén. 

Nacka säljer ut fastigheter

En av landets mest expansiva kommuner, Nacka, har länge avyttrat kommunala fastigheter för att realisera nödvändiga investeringar och förbereda sig för framtiden. 

– På fem års tid kommer den största välfärdsutmaningen vara att växa utan att växa, säger Mats Gerdau (M), kommunstyrelsens ordförande i Nacka. 

Mats Gerdau (M) kommunstyrelsens ordförande i Nacka. Foto: Liza Simonsson

Mats Gerdau (M) kommunstyrelsens ordförande i Nacka. Foto: Liza Simonsson

Kommunen har en stor andel unga och beräknar att antalet invånare kommer att öka med runt 24 000 personer fram till 2030. 

– Efterfrågan på skolor och äldreboenden kommer att öka och för att klara av tillväxten behöver vi ta hjälp av privata aktörer. 

På fem års tid kommer den största välfärdsutmaningen vara att växa utan att växa.

Gerdau (M) ser flera fördelar med kommunens vägval. 

– Det är lätt att bli hemmablind. Privata aktörer tillför ny kunskap och bidrar till mångfald. Samtidigt skulle låneskulden bli för stor och räntekostnaderna för höga om vi bara investerade själva.

Säljrallyt har resulterat i att kommunen numera har AAA-kreditrating, vilket enligt honom inte hade varit möjligt annars. Gerdau uppmanar även andra kommuner, särskilt de med sämre ekonomi, att ta in privata aktörer. 

– Det finns både ekonomiska och fastighetsinriktade fördelar med det. Men det är givetvis viktigt att ta in aktörer som vill ha långsiktiga relationer. 

I rapporten nämns fler samarbeten mellan andra kommuner och privata aktörer.

Råden skiftar från fall till fall

Det saknas däremot ett universalt recept för hur en kommun bör agera när pengarna börjar ta slut enligt Annika Wallenskog. Förutsättningarna skiljer sig lokalt och därför agerar kommunerna också på lite olika sätt. 

– En hel del kommunala bolag säljer delar av beståndet för att få in pengar till nyproduktion, men det kan bli både tidskrävande och dyrt i längden, säger hon. 

Inte minst då andelen äldre personer som behöver en bra bostad att åldras i ökar. 

– Betalningsviljan för hyresbostäder är oftast låg bland äldre som har bott väldigt billigt i sina villor. 

Lyssna: Annika Wallenskog i Fastighetsnytt podcast

Huruvida det är billigare för en kommun att äga eller hyra en fastighet finns det heller inget enkelt svar på, enligt Annika Wallenskog. Hon säger att varje kommun behöver göra egna kalkyler och ta reda på vilket alternativ som blir lönsammast på sikt. 

– Syftet med kommunernas tillgångar är samtidigt att äga dem för att bedriva verksamhet, och inte för att sälja. 

Jag tror inte man kan säga att man bara ska avyttra eller behålla fastigheter, utan man ska göra både och.

Staffan Dahlén förespråkar en sund balans. 

– Jag tror inte man kan säga att man bara ska avyttra eller behålla fastigheter, utan man ska göra både och. Ha dock strategin på plats först. Kartlägg vilka fastigheter som ska säljas eller behållas när marknadsförutsättningarna är goda.