Fredag23.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Logistik

Starkt Göteborg ökar lokal investeringsvilja

Publicerad: 7 April 2014, 13:16

Christina Kämpe

För ett år sedan, när transaktionsåret 2012 skulle summeras, var det lätt att få intrycket att investerarna vräkte kapital över Göteborg. Och i viss mån gjorde de även det. Men detta kapital var till stor del redan baserat i Göteborg med omnejd. Alltså ökade de redan etablerade investerarna på sitt innehav på hemmamarknaden.


Ämnen i artikeln:

JLL

Tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2014

För ett år sedan, när transaktionsåret 2012 skulle summeras, var det lätt att få intrycket att investerarna vräkte kapital över Göteborg. Och i viss mån gjorde de även det. Men detta kapital var till stor del redan baserat i Göteborg med omnejd. Alltså ökade de redan etablerade investerarna på sitt innehav på hemmamarknaden.

Nu, när transaktionsåret 2013 ska summeras, kan man konstatera att transaktionsvolymen i Göteborg hamnade på en relativt låg nivå. Affärer för bara knappa 5 miljarder kronor genomfördes – till skillnad mot nära 10 miljarder kronor 2012. Och det är fortfarande de lokala investerarna som dominerar.

De transaktioner som sticker ut ur mängden är framförallt två större kontorstransaktioner i Göteborg innerstad. Skanska sålde sin Gröna Skrapa i Gårda till Stena Fastigheter och Credit Suisse sålde gamla Hasselbladshuset till Alecta. Bägge affärerna var enskilda kontorstransaktioner på över 500 miljoner kronor. I övrigt gjordes även ett antal enskilda både större och mindre affärer i centrala Göteborg samt ett par portföljaffärer som innefattande både bostäder och kontor. Sektorer som under 2013 var underrepresenterade på Göteborgsmarknaden gällande transaktioner var logistik/industri och handel – framförallt på grund av ett väldigt begränsat säljarintresse.

Även i ett längre historiskt perspektiv är det den lokala investeringsviljan som dominerat transaktionsmarknaden i Göteborg. De senaste fem åren är det Wallenstam har varit den största investeraren på Göteborgs fastighetsmarknad, följt av Platzer och Balder. Tillsammans har dessa tre, lokalt etablerade bolag, stått för 35 procent av förvärven i Göteborg. Det som framförallt har lockat till investering är de centrala delmarknaderna CBD och Övriga Innerstaden, det vill säga områden som Inom Vallgraven, Lilla Bommen/Gullbergsvass, Gårda samt Ullevi/Heden. Här hittar man den största hyresgästefterfrågan kompletterat med bra kommunikationer.

Tittar vi istället framåt, kan vi nu konstatera att vi för första gången på mer än tio år ser en real hyresökning på Göteborgs kontorsmarknad. Under det senaste kvartalet har hyresnivåerna för en primelokal legat kring 2 600 kronor/kvadratmeter och prognosen är fortsatt uppgång. Med tanke på att hyresnivån för bara 3 år sedan låg på 2 200 kronor/kvadratmeter finns det stor potential gällande nya omförhandlingar och detta har de lokala investerarna noterat. Med en fortsatt väldigt låg nybyggnationstakt de kommande två åren, varav i stort sett ingen ny kontorsyta tillförs CBD, kommer vakanserna ligga på fortsatt väldigt låga nivåer och hyresökningarna kommer därmed att sprida sig utanför CBD.

Göteborgsmarknaden har, under en längre period, präglats av stabila hyror och vakansgrader. Marknaden har varit balanserad utan större förändringar i någon riktning varken under hög- eller lågkonjunktur. En väldigt låg andel nyproduktion i spekulativa syften, en lärdom efter IT-kraschen 2000, har varit del av förklaringen till en låg volatilitet på hyresmarknaden. Denna långsiktiga stabilitet har till viss del gynnat fastighetsägarna eftersom små rörelser betyder mindre risk. Men det har också inneburit färre finansiella möjligheter och fastighetsinvesterare som inte haft Västsverige som hemmamarknad har ofta valt bort Göteborgsmarknaden. Detta är en förklaring till den lokala dominansen på Göteborgsmarknaden under de senaste tio åren. Men nu kan marknadsläget vara det som även blir förklaringen till varför vi framöver kan få komma att se nya aktörer vända blickarna till Göteborg. Med lite framförhållning och förvaltningsinitiativ kan de som investerar i Göteborg under 2014 se fram emot en mycket god marknadsutveckling. Med avkastningsnivåer, på bästa fastigheter i bästa läge, på över 75 punkter högre än Stockholm bör Göteborg idag kunna locka till sig mer än bara det lokala kapitalet.

Christina Kämpe
Associate Director, Jones Lang LaSalle

Ämnen i artikeln:

JLL

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.