Tuffare att fylla Malmös kontor framöver

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2018. I numret lägger vi extra fokus på den heta kontorsmarknaden.

Det byggs relativt mycket kontor i Malmö men bristande efterfrågan på större kontorslokaler kan komma att sätta en hämsko på nyproduktionen framöver, vilket även riskerar att drabba mindre företag som letar nya lokaler. Det säger Gustav Källén, vice vd och transaktionschef på Svefa, till Fastighetsnytt.

Enligt Källén är efterfrågan på nya kontor från större aktörer på nedgång, vilket kommer göra det svårare att fylla ut större lokaler. Det gör även att det kommer gå trögare att planera och genomföra projekt framöver. Han räknar därför med att volymtillväxten kommer bromsa in.

– För att driva nyproduktion så behövs du ofta en större ankarhyresgäst som kan gå in och ta en stor del av en nyproduktion. Nu har de flesta i Malmö satt sig i nyproducerade och yteffektiva kontor och då är tuffare och få fram nytt även för de mindre aktörerna, säger han.

Visionsbild över framväxande Nyhamnen: MandaWorks.

Fredrik Dackheden, transaktionschef på Croisette, tror också att det kan bli tuffare att hyra ut större lokaler framöver och att uthyrare behöva bli mer lyhörda på vad kunderna efterfrågar när man drar igång nya projekt.

– Den tiden är nog förbi när man bygger hus med 10 lokaler på 1 000 kvadratmeter och hyr ut de ganska enkelt. De kommer behöva anpassa sig för att kunna möta efterfrågan i marknaden på ett annat sätt, säger han.

Fredrik Dackheden. Foto: Croisette.

Enligt Dackheden finns det däremot ett skriande behov på mindre lokaler i Malmö. Han och exemplifierar med det egna bolaget Croisette, som växer i rask takt.

– Vi hade jättegärna suttit i nyproduktion redan nu men det finns inga lokaler som är 150-300 kvadratmeter, säger han.

För snabbväxande småbolag passar det mindre bra att låsa fast i långa hyresavtal eftersom man kan komma att växa ur kostymen när personalstyrkan börjar växa i antal. För att bättre matcha efterfrågan framöver efterlyser Dackheden därför mer flexibla lösningar som ger växande bolag lite mer svängrum.

Daniel Anderbring på Cushman & Wakefield känner dock inte igen bilden av att det kommer gå trögare att få igenom större hyreskontrakt.

– Nu sitter jag inte i uthyrningsdelen men det är inget som vi har pratat om att vi ser, att det blir mindre stora uthyrningar framöver, säger Anderbring, som var analyschef på Cushman & Wakefield fram tills i augusti i år då han utsågs till Head of Capital Markets.

Daniel Anderbring. Foto: Cushman & Wakefield.

Alla tre är dock överens om att det kommer ställas högre krav på uthyrare framöver, vilket gör det viktigt att haka på trender såsom exempelvis co-working, både i Malmö och på andra håll.

– Det känns som att serviced office och co-working är det som ska driva efterfrågan de närmaste åren, säger Anderbring.

Co-working eller liknande koncept är numera väldigt vanligt i New York och London och det växer även i Stockholm och Göteborg. Vill det sig riktigt väl så kan bolag dra affärsmässiga fördelar av att vara inhysta i samma lokaler som liknande bolag. Det kan exempelvis handla om techbolag. I Israel finns till och med co-working för ortodoxa judar.

Serviced office är en mer övergripande term för kontor där det förekommer olika typer av tjänsteutbud, medlemskap eller delad kontorsyta.

Den amerikanska bjässen Wework har slagit sig in på den svenska marknaden där även svenska bolag såsom Epicenter och Convendum är aktiva. Och flera aktörer kan vara på ingång då marknaden väntas växa.

– Det finns andra nordiska, och andra europeiska också som vill till Sverige och Norden. Det är där det finns det en efterfrågan och betalningsvilja, säger Anderbring.

Ett bolag som tagit fasta på idén om kontorslösningar baserade på co-working är Castellum, som för övrigt är en av de största aktörerna i Malmö. Bolaget, som är inriktat på Norden, kommer lansera ett eget koncept för co-working under hösten.

– Konceptet gör det möjligt att få tillgång till arbetsplatser på olika orter i Norden och att samarbeta och nätverka med andra företag och människor via medlemskap i en nyutvecklad digital plattform, skriver Castellums vd Henrik Saxborn i rapporten för det andra kvartalet.

När det gäller den generella hyrestillväxten framöver i Malmö så räknar bedömarna med en väldigt modest uppgång framöver. I Stockholm och Göteborg har en mycket låg vakansgrad pressat upp priserna de senaste åren men situationen är mer balanserad i Malmö.

– Det är så pass mycket kvadrat som ska ut i marknaden så det kommer bli en naturlig dämpning av hyresnivåerna av det, säger Croisettes Dackheden.

Det finns dock bättre förutsättningar för hyrorna att avancera i Hyllie och på Universitetsholmen där det kommer ut mycket nya moderna lokaler. Dessa områden har successivt ökat i attraktivitet och hyrorna är nu högre i dessa än i Malmös CBD, där det finns mer gamla lokaler.

Hyllie är attraktivt för företag med internationella kopplingar till följd av dess närhet till Öresundsbron, och därmed Köpenhamn och Kastrup.

– Det är en 10-15 minuter från Hyllie tills dess att du står inne på flygplatsen. Det har man ju inte någon annanstans. Och Kastrup är ju en väsentligt mycket större flygplats än till exempel Arlanda, säger Dackheden.

Även i övrigt har Malmö det väl förspänt när det gäller kommunikationer.

– I Stockholm har man en lite för stor befolkning i förhållande till infrastrukturen. Här är det nästan tvärtom. Infrastrukturen är anpassad till en mycket större befolkning än vi har här. Man behöver inte sitta i bilkö i flera timmar för att ta sig in i stan, säger Dackheden.

Malmö har även fördelen att det går relativt lätt att få med sig kommunen och komma till skott med nya projekt. Dessutom är tillgången på mark i stadens mer centrala delar är klart större än i Stockholm och Göteborg. Det finns även mycket jordbruksmark kring Malmö som skulle kunna tas i anspråk om det skulle knipa. En hake är dock att jordarna i trakterna kring Malmö håller extremt hög kvalité, vilket gör att beslutsfattare ogärna förvandlar dessa till byggarbetsplatser.

Jorden runt staden är så kallad klass 10 jord. I övriga Skåne kategoriseras jordarna i intervallet 3-9. En överväldigande majoritet av Sveriges övriga yta befinner sig i intervallet 1-4.

Än så länge finns det dock ytor att växa på och Wihlborgs, som är störst på kommersiella lokaler i Malmö, är optimistiska till möjligheterna att växa. Den förre vd:n Anders Jarl lämnade över stafettpinnen till Ulrika Hallengren med orden -Det mesta är ännu ogjort.

Bolaget expanderar bland annat i Nyhamnen, där det kan dröja ett bra tag innan allt är färdigställt.

– I Nyhamnen planerar man för en expansion i 30-40 år, så det tar ett tag innan den är färdigbyggd, sade Hallengren i Fastighetsnytt IR-podd i somras.

Oskar von Bahr