Söndag27.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Kontor

Höga hyresnivåer kräver flexibla kontorslösningar

Publicerad: 29 Oktober 2018, 14:40

Tor Borg.

Foto: JLL.

Flexibla/aktivitetsbaserade lösningar sägs ofta öka interaktion och samarbete mellan anställda vilket bidrar till ökad effektivitet och större trivsel. Det finns däremot nästan ingen seriös studie som faktiskt kan påvisa detta, däremot en hel del som visar på motsatsen.


Ämnen i artikeln:

Tor Borg

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2018.

Stockholms kontorsmarknad är het. Man får gå tillbaka till millennieskiftet och IT-bubblan för att hitta vakansnivåer som matchar dagens. Bristen på lediga kontorsytor pressar upp hyresnivåerna. På tre år har hyran för ett hyfsat kontor i centralt läge ökat med mer än 60 procent, en av de snabbaste ökningstakterna i Europa. Faktum är att av alla europeiska städer så är det bara London, Paris och Zurich som kan stoltsera med högre hyresnivåer än Stockholm, och då pratar vi om jämförelser som påverkas av att den svenska kronan inte riktigt är vad den varit. Kontorshaussen är inte bara ett Stockholmsfenomen, Göteborg och Malmö är också med på tåget. Även om hyresuppgången varit blygsammare så är kontorshyrorna i rikets andra och tredje stad på god väg att passera nivåerna i städer som Köpenhamn, Berlin, Stuttgart och Bryssel.

Bakom de låga vakanserna och de stigande hyrorna ligger en mängd faktorer, men i grunden handlar det om tre underliggande orsaker. Först och viktigast är den ekonomiska tillväxten. Svensk ekonomi har vuxit så det knakat de senaste åren och befinner sig nu sannolikt på toppen i högkonjunkturen. Högst upp befinner sig Stockholm. Understödd av befolkningstillväxt, ultralåga räntor, en blomstrande tech-sektor och andra gynnsamma omständigheter så har därför efterfrågan på kontorsytor kunnat slå alla tidigare rekord.

Den andra orsaken är att kontorsutbudet i centrum inte ökat i samma takt som efterfrågan. Centrala Stockholm är i stora delar färdigbyggt, det finns inga ställen där man enkelt kan addera en massa kvadratmeter kontor. Det finns begränsningar för att bygga på höjden och på tvären finns det ofta vatten i vägen. Det som faktiskt har byggts har dessutom snarare varit bostäder och hotell än kontor. Stockholmsregionens BNP har vuxit med 36 procent de senaste tio åren, antalet kontorssysselsatta med omkring 22 procent. Kontorsytan innanför tullarna har under samma period bara ökat med 10 procent. Inte konstigt att vakanserna är låga.

Den tredje trenden handlar om att betydelsen av centrala lägen ökat så mycket att det även med dagens hiskeliga hyresnivåer finns avsättning för kontorsytor. Urbanisering, digitalisering och internationalisering medför att en centralt belägen arbetsplats med närhet till kommunikation och service är ett viktigt konkurrensmedel i företagens hårdnande konkurrens om talanger och specialister. I detta sammanhang är utvecklingen mot flexibla arbetsplatser och co-working-lösningar också en viktig del. I och med att man sänker antalet kvadratmeter per arbetsplats/anställd ganska radikalt jämfört med traditionella kontorsrum så kan ett företag faktiskt bära en betydligt högre lokalhyra räknat per kvadratmeter utan att den totala lokalkostnaden stiger.

Flexibla/aktivitetsbaserade lösningar sägs ofta öka interaktion och samarbete mellan anställda vilket bidrar till ökad effektivitet och större trivsel. Det finns däremot nästan ingen seriös studie som faktiskt kan påvisa detta, däremot en hel del som visar på motsatsen. En färsk sådan* från Harvard visar till exempel att den direkta mötesinteraktionen – ansikte-mot-ansikte – minskar markant (uppemot 70 procent i studien) medan digital interaktion ökar i motsvarande utsträckning. En viktig framtida fråga för många företag bör därför bli att ratta rätt när det gäller avvägningen mellan attraktiva men dyra lokaler med en kontorsutformning som kanske innebär lägre produktivitet och avsides men billiga lokaler där en bra balans mellan olika arbetsmiljöer lättare kan skapas.

*Bernstein ES, Turban S. 2018, The impact of the ’open’ workspace on human collaboration. Phil. Trans. R. soc. B373:20170329

Tor Borg
Tidigare nordisk analyschef, JLL

Ämnen i artikeln:

Tor Borg

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.