Förlorade IT-klöver blev till fastighets-klöver(n)

År 2000 slogs IT-bolagen Information Highway och Connecta ihop under namnet Adcore. Bolaget, likt många andra, satsade sedan på att expandera kraftigt via företagsförvärv i Sverige och utomlands. När sedan bubblan sprack, med betydande förluster för bolaget, omvandlades strategin. Förlustavdragen användes till investeringar i fastigheter, då under namnet Klövern.

Omvandlingen från IT-konsultbolag till fastighetsbolag inleddes 2002 med nyemission och förvärv av fastigheter från Erik Paulssons bolag Wihlborgs, 60 hus på 40 orter till ett värde av nära 1,3 miljarder. Det handlade till stor del om postens fastigheter, både terminaler och postkontor.

Gustaf Hermelin. Foto: Oskar Omne/Dagens Industri.

Ambitionen var att skapa ett börsbolag på orter utanför storstäderna – regionstäderna. I samma veva hade Gustaf Hermelin, i dag styrelseordförande i Catena, under några år byggt upp ett fastighetsbolag i Nyköping som hette Strandfastigheter samt ett bolag i Norrköping som hette Strömfastigheter.

– Det var lite samma typ av inriktning, regionstäder och ett fokus mot kontor. Så när jag läste om det här ringde jag Erik Paulsson och sa att det här är en glimrande idé. Sedan gick det ganska fort att slå ihop våra påsar – de hade en idé och jag en organisation, säger Gustaf Hermelin.

Bygga bolag
Den nya organisationen med Gustaf Hermelin som ny vd var på plats i november 2002. I princip var det samma bolag som Adcore, med samma organisationsnummer, men nu med inriktning fastigheter.

– Jag kommer ihåg första gången jag skulle sätta mig in i det. Jag fick en sammanställning på fyra A4 med alla ouppklarade rester som leasingbilar, hyresavtal i de nedlagda dotterbolagen med mera, det var en otrolig städprocess som inleddes. Det här som man kallar köksvägen in på börsen syntes ju ganska smutt tills man insåg att det kanske hade varit lättare att gå den långa vägen. Men det var förlustavdragen som lockade, även om det blev mycket jobb att reda ut allt, säger Gustaf Hermelin.

Det initiala förvärvet av postfastigheter fick sällskap av Strandfastigheter och Strömfastigheter vilket skapade en portfölj på 1,9 miljarder fördelat över 43 orter. Där började sedan resan, berättar Gustaf Hermelin.

– Det går att bli duktig på ett segment men inte på 43 orter så vi började sälja. Det blev också en av mina uppgifter där jag åkte ända från Simrishamn till Luleå. Så småningom kom vi ner i 15 orter med ett extremt fokus på kontor och företagsparker.

Specialisering en nyckel
Gustaf Hermelin poängterar att på den här tiden hade alla lite av varje, det var bra att ha lite kontor lite bostäder och kanske lite butik för att i upp och nedgång kunna möta konjunktur och trender med lite av varje.

– Jag gillar dock att ska du bli duktig på något och då måste du specialisera dig. Och sedan hade jag en idé om att jobba med business- och science parks för att skapa kluster, det som i dag är självklarheter. Ju mer du kan ha på en ort, minst 100 000 kvadratmeter, då kan du börja bygga en organisation och bli som de gamla lokala byggmästarna. Vi blev ju stora med ett par hundra tusen kvadratmeter i Karlstad, Linköping, Nyköping, Norrköping, Västerås, så vi fick den positionen vi ville ha på dessa orter, som den lilla, lokala byggmästaren med fokus på kontor.

Att bygga upp nytt företag och organisation är något Gustaf Hermelin tyckt varit extremt roligt, framförallt att man med sitt fokus på kontor blev uppskattad som aktör på de orter man verkade.

– Många av de bestånd vi köpte var ganska tomma eller gamla industriområden som behövde en ny kostym. Så man var välkommen som aktör för att man var med och utvecklade nedgångna stadsdelar, med investeringarna höjde vi också nivån och hyrorna följde efter. Så genom att vara den lite större aktören och att fokusera på en typ av segment så kunde vi tillföra något.

Man kan alltid lära sig något
Ur IT-kraschen föddes således Klövern vars fastighetsvärde i dag överstiger 45 miljarder. En långt allvarligare krasch hade vi under 90-talets inledning men resultatet blev en mer professionell marknad. Gustaf Hermelin var med där han 1992 förvärvade Saabs fastighet i Nyköping i vilket som sedan blev Strandfastigheter.

– Det här var ju mitt i krisen, ingen hade pengar och det skulle aldrig mer byggas bostäder igen och så vidare. Du kunde köpa vad som helst bara du hade likviditet. Alla fastigheter hamnade hos bankerna, men blev sedan det som vi i dag är ganska stolta över, välstrukturerade större fastighetsbolag. Så ur det totala infernot så har det ändå skapats något som övriga Europa tittar på med lite avund.

Krisen på 90-talet kan också sägas vara en stor anledning till att de svenska fastighetsbolagen hanterade den senaste finanskrisen så väl. Man lärde sig vikten av kassaflöden och kunskap samtidigt som banker och finansiärer lät tiden ha sin gång så länge räntorna betalades.

– Så även om balansräkningen får en smäll så sitter man still i båten då man vet att det retts upp om ett par år. Så vi lärde oss jättemycket, inte minst hur viktigt kassaflödet är och att man inte enbart kan bygga på värdetillväxt. Kombinationen är underbar men kassaflödet är primärt, säger Gustaf Hermelin.

Mattias Fröjd