Söndag25.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Kontor

Examensarbete: Prognoser och priseffekter för kontorshyresmarknaden

Publicerad: 16 Juni 2017, 13:00

Hyresnivåerna i de stora kontorsmarknaderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat avsevärt under det senaste decenniet, inte minst de senaste två åren har hyrorna ökat markant samtidigt som vakanserna har minskat – under en minusränteperiod. Vilka är då drivkrafterna bakom kontorshyrornas framtida utveckling?


Ämnen i artikeln:

ExamensarbeteKTH

En artikel av KTH-studenterna Hamza Harrami och Oscar Paulsson som skriver om sitt  examensarbete ”Rent modelling of Swedish office market”.

Hyresnivåerna i de stora kontorsmarknaderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat avsevärt under det senaste decenniet, inte minst de senaste två åren har hyrorna ökat markant samtidigt som vakanserna har minskat – under en minusränteperiod. Vilka är då drivkrafterna bakom kontorshyrornas framtida utveckling?

När det gäller fastighetsmarknaderna i allmänhet är kontorsmarknaderna mer exponerade mot makroeffekter och andra kontorsfastigheters hyresnivåer. Bostads- och detaljhandelsmarknaderna är mer heterogena vilket gör det mer komplext att analysera.

Vår studie heter ”Rent modelling of Swedish office markets – forecasting and rent effects” och har haft som mål att kartlägga vilka faktorer som påverkar kontorshyresnivåer i fem delmarknader. Vi har sedan använt dessa faktorer och skapat en prognosmodell för respektive delmarknad. Metoden för studien är en kombination av ekonomisk teori och ekonometrisk analys. Resultatet är en ekonometrisk modell.

Vakans och kontorsstock visade sig, logiskt nog, vara drivkrafter för i princip alla delmarknader. Dock existerar en fördröjd effekt på kontorshyror på dessa variabler. Ökar eller minskar vakansen eller utbudet tar det mellan 6-18 månadernnan hyresnivåerna påverkas i de olika delmarknaderna.

BNP-måttet som vanligtvis brukar användas som makroindikator visade sig inte vara korrelerat med hyresutvecklingen. OMX30 är den makrovariabel som förklarade kontorshyrorna bäst av de studerade måtten. Både korta (3 månader) och långa (10 år) räntor visade sig inte ha någon direkt inverkan på kontorshyror, något som går emot tidigare studier. Räntorna har indirekta effekter genom både utbudssidan och efterfrågesidan.

De genererade prognoserna för de fem olika delmarknaderna, som sträcker sig över fyra år visade en felprocent mellan 1-6 procent. Vår modell visar en mer linjär utveckling jämfört med verklighetens ”stegvisa” förändring i kontorshyror. Det kan det hävdas att den “stegvisa” utvecklingen av kontorshyrorna genereras av nya kontraktssigneringar där det finns argument mot imperfektioner i kontorshyresprissättning under längre perioder.

Dagens relativa långa hyreskontrakt beaktar inte förändringen av marknadspriset (vanligtvis endast markerat mot KPI) under kontraktshorisonten som på senare år varit påtagliga. Därför kan hyresnivåerna vara felaktigt prissatta under längre perioder där antingen hyresgästen eller hyresvärden är förlorare beroende på ifall kontraktet signerades under en låg- eller högkonjunktur.

Vi kan även (statistiskt) konstatera att kontorsmarknaden är mer trögrörlig jämfört med den generella ekonomin. Fastighetscykeln är fördröjd cirka 2–3 år gentemot den finansiella konjunkturcykeln. Med andra ord återhämtar sig hyresnivåerna 2–3 år senare än OMX30-indexet efter en recession.

Studien är en masteruppsats inom Fastigheter och byggande (fastighetsekonomi) på KTH. Den gjordes i samarbete med WSP i Stockholm och innefattar fastighetsdata tillhandahållen från JLL samt kvartalsdata på makrovariabler mellan perioden 2000q3 och 2016q4. Med sammanställda data har priseffekter tagits fram för de olika delmarknaderna genom regressionsanalyser och prognoser modellerats med VAR (Vector Autoregression).

Hamza Harrami & Oscar Paulsson

Ämnen i artikeln:

ExamensarbeteKTH

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.