Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Historiskt

”Vi hade gjort hemläxan”

Publicerad: 11 oktober 2016, 14:34

Pertti Vanhanen.

Fastighetsnytt träffade Pertti Vanhanen, Global Head of Property på Aberdeen, när han var på Sverigebesök och han berättade bland annat om hur han upplevde Brexit: ”Jag tittade på rösträkningen till midnatt och allt såg bra ut, sedan vaknade jag vid 02 och allt såg bra ut, sedan vaknade jag vid 04 och suckade, det här kommer inte sluta bra.”


Ämnen i artikeln:

Aberdeen Standard Investments

Pertti Vanhanens tidiga meriter omfattar bland annat hockey i klubben SaPKo tillsammans med Sverigebekantingen Jarmo Myllys. Men sedan slutet av 1980-talet har det handlat om fastigheter. Det har blivit 16 år på Aberdeen, de tre senaste som Global Head of Property.

Aberdeen har varit aktiva och har de senaste 12 månaderna genomfört fastighetsaffärer för 5,5 miljarder euro, varav cirka 40-45 procent förvärv. Pertti Vanhanens besökte Sverige för att, bland annat, se över den nya fonden Aberdeen Swedish Balanced Property Fund, som man lanserade i slutet av sommaren. Fonden ska investera i kontors, handels- och logistikfastigheter och är en så kallad corefond. Det kan vara en tuff uppgift att finna rätt objekt i en värld där investerarna ser fastigheter som en självklar del av portföljen och det är huggsexa om tillgängliga objekt, det är också många som gärna investerar i just core. Innebär då den hårda konkurrensen att vad som i dag omfattas av begreppet core har förändrats jämfört med tidigare?
– Vad som är core har inte förändrats för oss, eller INREV. Men jag vet att det fungerar så på många ställen i världen, att core-boken tänjs ut lite. Men vi följer INREVs definition och vi arbetar efter samma principer oavsett om det är Singapore, London eller Stockholm, säger Pertti Vanhanen.

Själv är han ett stort fan av svenska marknaden, en stabil befolkningstillväxt och diversifierad ekonomi. Som exempel på intressanta fastighetsslag att investera i nämner han, inte oväntat, bostäder som trots lägre yielder är en långsiktigt bra investering. Sedan ser han logistik som ett stort framtidsnamn där utvecklingen innebär att hela värdekedjan är på väg att förändras. En och annan supermarket, eller shoppingcentrum, är inte heller fel.
– Jag hoppas att vi kan göra mycket mer här i Sverige, säger Pertti Vanhanen.

Finanskrisen pågår fortfarande
Den nya fonden kommer främst vända sig till svenska investerare, ett av skälen är det nya regelverket Alternative Investment Fund Managers Directive, (AIFMD), som innebär att det är en besvärligare process och i dag marknadsför man inte en fond internationellt på samma sätt. Det är också delvis skälet att man valde att outsourca förvaltning och redovisningstjänster i den svenska verksamheten, vilket i dag sköts av CBRE.  Pertti Vanhanen säger att det är lätt att förstå varför de nya reglerna kommit till, men tillägger också att han tycker att pendeln kanske svängt lite för långt. Men han tror inte att det kommer lätta under den närmaste tiden och nämner bland annat tyska Commerzbank som nyligen aviserat att man drar ned antalet anställda med nästan 10 000 personer
– Vi ser fortfarande rubrikerna i krisens kölvatten, inblandade stäms fortfarande för oegentligheter. Efter nästan 10 år så pågår det fortfarande.

Men Pertti Vanhanen säger att man lärde sig mycket av finanskrisen, och poängterar vikten av att förbereda sig i tid. I dag är man också mycket noggrannare i investeringarna, man tittar inte på vilket land man ska investera i utan vilket typ av tillgångar som finns tillgängliga.
– Så vi har vad man kallar en bottom-up strategi. Vad du också behöver är en global investerings- och managementprocess inbäddad i de olika länderna, inte en separat process land för land för då blir det nästan omöjligt att överblicka.

Brexit nästa utmaning
Lärdomarna var kanske nyttiga när det blev dags för nästa extrema situation att hantera, Brexit. För Pertti Vanhanen, bosatt i London, och Aberdeen handlade diskussionen redan tidigt om hur man skulle reducera risken i de områden i London man ansåg skulle påverkas mest.
– När vi visste datumet satt av Cameron för omröstningen så började vi förbereda oss, vid den här tidpunkten var alla dock väldigt säkra på att vi skulle vara kvar. Men sedan började vi höra historier om att det kunde gå andra hållet. Så ett par månader innan började vi skissa på plan b, som vi kallade det då.

Den största risken låg i den dagligt prissatta, öppna fonden. Vad man såg till att göra var att höja likviditeten och låg på 25-27 procent innan omröstningen.
– Så vi var starka. Vi hade gjort hemläxan innan, men vi hoppades så klart på det bästa. Jag tittade på rösträkningen till midnatt och allt såg bra ut, sedan vaknade jag vid 02 och allt såg bra ut, sedan vaknade jag vid 04 och suckade, det här kommer inte sluta bra. Jag var på kontoret klockan fem, det var inte en bra dag men intressant, en dag som du inte upplever många gånger i ditt liv.

Sedan följde ett antal större fall inom bland annat byggsektorn och totalt stängde nio fonder under denna period på grund av att allt för många investerare valt att sälja, berättar Pertti Vanhanen. För Aberdeens del fick man “frysa” sin öppna fond i London under fyra arbetsdagar för att göra en prisjustering och samtidigt ge investerarna tid att ompröva sitt säljbeslut.
– Det finns olika mekanismer att jobba med i sådana här situationer, exempelvis kan en oberoende prissättningskommitté justera priset på fonden. Det betyder i praktiken att den som tar ut sina pengar får mindre, varför gör man så? För du måste skydda och hantera alla investerare rättvist så att de som lämnar inte hamnar i en bättre position än de som är kvar, säger Pertti Vanhanen.

Nu ser det ut som om genomförandet av Brexit ska ske senast april 2019, men det är svårt att sia om vad det kommer att innebära.
– Vi får se vad Theresa May hittar på, när och till vilka villkor. Kommer de finansiella institutionerna få ett pass till den europeiska marknaden?

Pertti Vanhanen tipsar dock annars om att inte lägga alla ägg i samma korg för att vara på den säkra sidan när det gäller fastigheter.
– Man behöver diversifiera precis som med aktier. Norden, Europa eller världen, beroende hur stor du är. Diversifiering är det bästa sättet att hantera risk.

Mattias Fröjd

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.