Torsdag24.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Repris på 90-talskrisen?

Publicerad: 4 Januari 2019, 15:00

Bo Nordlund och Stellan Lundström.

När vi läser ett antal rapporter från Bankstödsnämnden om hur bank- och fastighetskrisen uppstod och hanterades i början av 1990-talet slås vi av att det finns stora likheter med dagens situation på fastighetsmarknaden, men också olikheter. Frågan är hur vi ska tolka dagens situation på fastighetsmarknaden i relation till det som hände i början på 1990-talet?


Ämnen i artikeln:

Bo NordlundStellan Lundström

När vi läser ett antal rapporter från Bankstödsnämnden om hur bank- och fastighetskrisen uppstod och hanterades i början av 1990-talet slås vi av att det finns stora likheter med dagens situation på fastighetsmarknaden, men också olikheter. Frågan är hur vi ska tolka dagens situation på fastighetsmarknaden i relation till det som hände i början på 1990-talet?

Påtagligt likt sig är att kraven på direktavkastning under en längre tid sjunkit för kommersiella fastigheter inkluderat bostäder. Kontoren i Stockholm noteras nu liksom 1990 för en direktavkasting på dryga 3 procent.  Den låga nivån är svår att motivera långsiktigt utifrån förväntningar om realränta, riskpåslag inklusive långsiktigt avskrivnings-/förnyelsebehov och driftnettoutveckling. Klart är att investerarna har en tilltro till hyrestillväxt som fortsatt ska motivera att Stockholm nu, liksom år 1990, har hyres- och fastighetsprisnivåer som de största städerna i Europa.

Kalkylmässigt karaktäriserades 1980-talet av negativa kassaflöden. Det uppfattades då som naturligt av såväl banker som investerare, revisorer och värderare. En tankemässig härdsmälta skapades i slutet av 1980-talet av aktörer som levde med gott om kapital i en avreglerad marknadsomgivning,

Dagens kalkyler bygger på antaganden om stabila hyresnivåer och låga räntor. Även om dagens aktörer är välutbildade och kapitalstarka så balanserar man på slak lina. Obligationsmarknaden, dit de stora aktörerna vänt sig för medellång till långsiktig finansiering, är ingen garanti för positiva hävstångseffekter på lång sikt. Analyser visar också att de verkliga driftöverskotten räknat som cash flow är lägre än redovisade driftnetton, annorlunda uttryckt – förmågan att kunna hantera en stigande räntekostnad är inte så stor i fastighetsbranschen som många tycks tro.

I början av 1990-talet blev det uppenbart att ”bostäder i stor utsträckning byggts på fel ställe vid fel tidpunkt och till fel kostnad”. Ett skenande subventionssystem hade under lång tid vältrat över risken på stat och kommun. På dagens bostadsmarknad är det tvärtom – risken ligger på bostadskonsumenten, banken och en delvis nyetablerad kår med fastighetsutvecklare. Problemet är att en fungerande bostadsmarknad med ett hållbart byggande kräver ett regelsystem som på ett tydligt sätt fördelar riskerna. Nu agerar Finansinspektionen, Riksbanken, Riksdag och regering samt banksystemet till synes frikopplade från varandra.

90-talskrisen inom bostadssektorn var delvis en följd av radikalt ändrade spelregler i form av snabbt avvecklade räntesubventioner och en omfattande omläggning av fastighetsbeskattningen.  Dagens situation på bostadsmarknaden kännetecknas av att det sammantagna institutionella ramverket utgör en effektiv broms för hushållens rörlighet på bostadsmarknaden och byggandet. Den sammantagna effekten av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak påverkar direkt Stockholmsmarknaden som även påverkas av en skakig börs. Betänk då att Stockholmsmarknaden utgör signalmarknad för resten av Sverige. Det som händer i Stockholm får så småningom efterföljare i övriga Landet.

Inflödet till byggentreprenörernas orderböcker har sinat och många fastighetsutvecklare med tunna balansräkningar får direkta problem om inbromsningen på bostadsmarknaden fortsätter ett á två år till. Det är tyvärr bråttom att vidta åtgärder. Riksdag och regering har ett tydligt ansvar att skapa ett regelverk med ett samlat grepp om bostadsmarknaden.

Dagens situation på den svenska fastighetsmarknaden kan sammanfattas så här: De som hanterar kommersiella fastigheter tenderar att vara optimistiska, kanske överoptimistiska medan bostadssektorn drabbats av pessimism. Mest akut är att skapa nya spelregler för bostadsmarknaden. Om detta återkommer vi.

Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH
Bo Nordlund, tekn dr, BREC-Bo Nordlund REC AB, verksam på Karlstads universitet

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.