Lördag08.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Redovisning av driftnetto ger inte rätt information!

Publicerad: 18 Mars 2016, 18:51

Bo Nordlund och Stellan Lundström.

Svenska fastighetsföretag har en mångårig tradition att tillämpa en funktionsindelad resultaträkning. Ur denna resultaträkning härleds sedan ett resultatbegrepp benämnt driftnetto eller driftöverskott. Problemet är att det driftnetto som härleds från resultaträkningen ofta saknar sammanhang, stringens och relevans.


Ämnen i artikeln:

Bo NordlundStellan Lundström

Begreppet driftnetto är centralt när det gäller fastighetsförvaltande bolag eftersom ”driftnettot är marknadsvärdets moder”. Dividerat med ett adekvat direktavkastningskrav ger driftnettot en uppfattning om en fastighets marknadsvärde. Problemet är att det driftnetto som är relevant för marknadsvärdebedömningen är ett kassaflödesmått, inte ett resultatmått.

Fastighetsföretagen borde med hänsyn till transparensen nöja sig med att redovisa begreppet ”Bruttoresultat”. Detta resultatbegrepp inrymmer att hyresintäkter minskas med ”Fastighetskostnader”. I fastighetskostnaderna ingår byggnadsavskrivningarna. I en not lämnas sedan information om ett kassaflödesbaserat driftnetto. Bland dagens fastighetsföretag torde det kassaflödesbaserade driftnettot i många fall vara väsentligt lägre en det driftnetto som redovisats i resultaträkningen. Konsekvensen är att den faktiska förräntningen är lägre än den redovisade och det för närvarande positiva ”yield-gap” som redovisas är mindre än i verkligheten! Se även inlägg i Fastighetsnytt nr 5-2015 av Bo Nordlund och Sverrir Thor – ”Bubbla under uppsegling på kommersiella fastighetsmarknaden”.

Motivet att redovisa ett driftnetto öppet i resultaträkningen handlar om transparens. Det motiveras med att det skulle ge bättre information än vad som blir fallet med ett uppställningsschema som anges i årsredovisningslagen. Det stora problemet är att det finns väsentlig risk för att den operativa kassaflödeskapaciteten överskattas när investeringsutbetalningar exkluderas från analysen. För att kunna analysera olika typer av investeringsutbetalningar krävs information från noterna i årsredovisningen. Tyvärr lyser i praktiken sådan information som är strukturerad på rätt sätt ofta med sin frånvaro.

Hur gränserna mellan underhållskostnad och investering dras ur ett redovisningsperspektiv är av underordnat intresse vid fastighetsvärdering och finansiell analys. Av intresse är pengar över tiden förknippat med risk. Det sammantagna regelverket för redovisning är dock förvillande för såväl analytiker, investerare som lekmän. Särskilt utländska investerare kan via det funktionsbaserade driftnettot få en felaktig bild av förräntningskapaciteten hos svenska fastigheter som normalt har en hög drift- och underhållsutgiftsgrad i jämförelse med utländska hyreskontrakt.

I sammanhanget är underhållskostnad, som bokas mot resultaträkning, respektive investering, som bokas mot balansräkning, olika beroende på vilket regelverk som tillämpas. Antingen tillämpas Bokföringsnämndens K2-regler för mindre företag, eller K3-regler för större företag. Dessutom kan tillämpning av redovisningsrekommendationen RFR2 aktualiseras i juridisk person som ingår i koncerner vars redovisning upprättas enligt IFRS-reglerna. Samma typ av utgift kan bli underhållskostnad enligt K2, investering enligt K3/IFRS och slutligen endera underhållskostnad eller investering, beroende på tillämpningen av RFR2! Att det finns så många olika varianter att klassificera tillkommande utgifter för en fastighet är inte tillfredsställande och det krävs en regeljustering för att skydda och utveckla transparensen, RFR2-varianten borde fasas ut ur regelsystemet.

Med ett kassaflödesperspektiv saknas information i resultaträkningen om de utbetalningar som bokats mot balansräkningen men som ändå är av karaktären att utgifterna bibehåller tillgångens produktions-/avkastningsförmåga. Kassaflödesinformationen i en not kan se ut som nedan:

+ Hyresintäkter

– Driftkostnader inklusive fastighetsadministration

– Fastighetsskatt och i förekommande fall tomträttsavgäld

– Reparations- och löpande underhållskostnader

– Aktiverade utgifter i befintligt fastighetsbestånd (komponentbyten), det vill säga utbetalningar som är nödvändiga för att bibehålla fastighetens produktionsförmåga/avkastningskapacitet.

= Driftnetto (kassaflödesbaserat) ur fastighetsperspektiv

– Central administration

= Fritt Operativt Kassaflöde, ur fastighetsföretagsperspektiv

Även begreppet ”förvaltningsresultat” som förs fram av vissa fastighetsbolag som ett mått på förmåga att generera kassaflöden ”lider” av samma problem som ovan beskrivet avseende begreppet ”driftnetto”, dvs återinvesteringsutbetalningarna speglas inte i detta resultatbegrepp, dvs ”förvaltningsresultatet”.

Mycket av det som sagts ovan om de grundläggande principerna är välbekant för de flesta. Problem uppstår när man ska hämta information till värdering och analyser. Ett omfattande regelverk för redovisning ger informationen en struktur som dock medvetet/omedvetet kan förvrängas. Den största systemrisken är om marknadspåverkande begrepp som yield-gap systematiskt ger aktörerna fel information.

Stellan Lundström, Professor emeritus fastighetsekonomi, KTH
Bo Nordlund, Tekn dr verksam på KTH och i egna bolaget BREC

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.