Måndag10.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Ny spelplan för bostadsmarknaden

Publicerad: 1 December 2015, 17:00

Stellan Lundström.

I skuggan av en flyktingkris diskuteras olika åtgärder för att skapa finansiell stabilitet och samtidigt förutsättningar för en historiskt omfattande nyproduktion av bostäder. En första betraktelse av dessa mål säger att de är svåra att uppnå samtidigt.


Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Riksbankens och Finansinspektionens strävan efter finansiell stabilitet ger prioritet för finanspolitiska åtgärder som gör kapitalet dyrare och mindre tillgängligt, t ex genom sänkta ränteavdrag och obligatorisk amortering. Dessutom diskuteras tak för räntor och amorteringar i relation till disponibel inkomst. Byggsektorn vill också ha finansiell stablitet, men samtidigt ska det finnas gott om kapital till låga kostnader. Hur den ekvationen kan lösas är svårt att inse.

Mest frapperande är att de flesta analytiker och debattörer, Till exempel Ernhagen och Lindqvist i DI debatt 28 november, undviker att diskutera den uppenbarligen mest effektiva åtgärden, nämligen att höja den årliga fastighetsskatten och göra den fullt ut kommunal . Den höjda fastighetsskatten växlas mot en sänkning av skatten på vinster vid försäljning av villor och bostadsrätter. Följande effekter uppnås då:

- Höjd fastighetsskatt och samtidigt sänkt skatt på försäljningsvinster ökar rörligheten och utbudet på bostadsmarknaden vilket allt annat lika har en prisdämpande effekt. Samtidigt frigörs kapital från beståndet som kan nyttjas för att finansiera nyproduktion – vi får bättre fungerande flyttkedjor.
- En årlig kommunal fastighetsskatt där kommunerna bestämmer skatteuttaget inom ett av staten givet intervall ger kommunerna incitament att skapa bra infrastrutur som höjer fastighetsvärdena och därmed också skatteintäkterna.
- En indirekt fördel för en skattelösning enligt ovan är att andra åtgärder som sänkta ränteavdrag, obligatorisk amortering, bolånetak, räntetak etcetera inte skapar någon rörlighet i bostadsbeståndet. Snarare tvärtom kan de olika typerna av åtgärder ge inlåsningseffekter och fortsatta prisökningar till följd av begränsad nyproduktion.

Ändringar i skattesystemet kräver parlamentariska överenskommelser och tar tid. Viktigast är ändå politiskt mod och en utstakad färdriktning som aktörerna på bostadsmarknaden har att förhålla sig till.

Marknadsanpassade hyror har samma rörlighetsbefrämjande effekt som höjd fastighetsskatt, men rådigheten över åtgärden ligger i händerna på bostadsmarkandens parter som hittills inte har sett den samhälleliga nyttan av en marknadsanpassad hyressättning. Och någon radikal omvändning lär inte ske den närmaste tiden. Möjligen kan en större rörlighet i bostadsbeståndet fås via ökade incitament att hyra ut bostadsrätter. Den åtgärden är principiellt viktig men bedöms under överskådlig tid bidra med relativt få bostäder i relation till behovet.

Den nu akuta bristen på bostäder förutsätter därför ren rad snabba och okonventionella åtgärder i kombination med långsiktiga och strukturella förändringar av byggandets institutionella ramverk. Lösningar av den kortsiktiga problematiken kräver att man inser bostadsmarknadens begränsningar att klara akuta situationer som den nuvarande. T ex kan man pröva följande typer av åtgärder;

Staten bildar en ny allmännytta som i sin byggherreroll producerar ”affordable housing”, det vill säga billiga men fina bostäder för hushåll med begränsade inkomster.

Staten ställer garantier för offentliga, kooperativa och privata byggherrar som planerar, bygger och förvaltar bostäder utifrån en form av samhällskontrakt.

Det ”normala” byggandet av bostäder gynnas genom förenklade plan- och bygglovsprocesser. Ett större antal bostäder byggda på marknadens villkor gynnar hela bostadssektorn.

Varje typ av åtgärd har sina för- och nackdelar. Risken är också stor att omfattande marknadsingrepp gör att nya hus byggs på fel plats vid fel tillfälle till uppdrivna kostnader. Det värsta som ändå kan hända nu är att inget görs- så våga fatta beslut om kort- och långsiktiga åtgärder!

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.