Torsdag01.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Lundström: Kommersiella fastigheter i riskzonen

Publicerad: 20 December 2019, 04:01

Stellan Lundström.

Finansinspektionen uttrycker i sin rapport ”Stabiliteten i det finansiella systemet” från 24 november 2019 en oro för den kommersiella fastighetsmarknaden. Oron är väl befogad när ledande aktörer handlar som om nu rådande förutsättningar för fastighetsmarknaden är normala, skriver Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi.


Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Finansinspektionen uttrycker i sin rapport ”Stabiliteten i det finansiella systemet” från 24 november 2019” en oro för den kommersiella fastighetsmarknaden. Oron är väl befogad när ledande aktörer handlar som om nu rådande förutsättningar för fastighetsmarknaden är normala, skriver Stellan Lundström.

Ingen förutsåg i början av 1970-talet att vi under 20 års tid skulle ha en årlig inflationstakt på 5-10 procent. Och mycket av förarbetet till den stora skattereformen 1991 handlade om hur vi skulle anpassa beskattningen till närvaron av en mer eller mindre permanent inflation. Långsiktigt negativa kassaflöden vid lånefinansierade fastighetsinvesteringar till följd av inflationsuppdrivna räntor ansågs under 1980-talet vara helt normalt.

Devalveringar och avregleringar skapade under 1980-talet överskott i ekonomin som i stor utsträckning investerades i kommersiella fastigheter i Sverige och utomlands. Stockholm hade kontorshyror på samma nivå som Paris och London. Det var på samma sätt som idag en effekt av att innerstaden är ”färdigbyggd”. Samtidigt fanns en felaktig tro att det alltid fanns en exit från marknaden. Det hela slutade år 1991 i en fastighets- och bankkris. Det mest påtagliga var att drygt 500 000 personer miste sina jobb åren 1991-1993 och tillväxten i ekonomin var negativ. De flesta banker var i princip konkursmässiga. Frågan är om något motsvarande kan hända igen?

Situationen påminner om 90-talet

Det är nu, år 2019,  andra förhållanden som anses vara normala. Sedan år 1995 har realräntorna överraskat alla genom att falla från cirka 8 procent till i storleksordningen 0 procent. Då kan ju fastighetsinvesteringar aldrig bli fel när kassaflödena är positiva från första dagen och de nyligen utvecklade algoritmerna som tillämpas har inkluderat all befintlig marknadskunskap? De investerare, konsulter och fastighetsråd som nu har att bestämma en tomträttsavgäld för kommersiella fastigheter i  Stockholms innerstad gnuggar geniknölarna. Är realräntan på lång sikt fortfarande 3 procent som konsulterande nationalekonomer påstått i åtminstone 50 år, eller ska den justeras ned? Åtskilliga gånger har vi hört Riksbankschefen Stefan Ingves säga att en ”normal” nominell ränta är i storleksordningen 5 procent och inflationsförväntningarna uppgår till 2 procent och som följer är realräntan 3 procent. Frågan är då vad vi ska tro på? Uppenbart är ändå att nuvarande lågränteregim gör att pengar rusar in i fastighetssektorn.

När den robotstyrda handeln på börsen skapar kursrusning då finns system som temporärt stoppar handeln. Motsvarande stoppfunktioner finns ännu inte på den kommersiella fastighetsmarknaden. Men klockorna borde ringa högt när centralt belägna fastigheter handlas med direktavkastningskrav på 3 procent. I en sådan siffra ligger en stark framtidstro om höga hyror med låg risk. En sådan tro fanns också 1989-1990.

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi

Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.