Måndag06.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Grosvenor letar kreativa möjligheter

Publicerad: 10 Juli 2016, 13:06

James Raynor.

Foto: Mattias Fröjd.

Grosvenor Group är ett av världens största, privatägda fastighetsinnehav och bakom bolaget står Gerald Cavendish Grosvenor, sjätte hertig av Westminster. Bolaget är geografiskt indelat med Europa, USA, Asien och givetvis Storbritannien där 60 procent av tillgångarna finns. Fastighetsnytt träffar James Raynor som basar över den europeiska verksamheten.


Ämnen i artikeln:

James RaynorGrosvenor GroupSkärholmen

Han har varit på Grosvenor sedan 2004 och är CEO sedan 2013, innan dess var han drygt 12 år på RBS där han även satt i styrelsen på Nordisk Renting. Han är även lite av en Sverigebekanting då han lärde känna svenskar under universitetstiden och besökte Sverige i unga år så att etablera Grosvenor i Sverige ser han som en höjdpunkt.

– Att starta i Sverige var fantastiskt, det är en riktig highlight för mig från att jag tagit beslutet till att lyckas med genomförande och etablering, säger James Raynor.

I Europa är nyckelmarknaderna, Frankrike, Spanien, Italien och Sverige. Cirka 75 procent av beståndet består av handel. Första förvärvet i Sverige skedde 2011 och 2012 öppnade man kontor i Stockholm som i dag består av åtta medarbetare. Senaste investeringen var förvärvet av Skärholmen från Centeni (tidigare Boultbee) som ägs av Royal Bank of Scotland och Raynor är glad över vad man uppnått i Sverige hittills.

– Det känns riktigt bra. För många gånger i affärer har du en idé som känns bra, sedan ska den också förverkligas vilket ibland är svårare men här har vi uppnått mer än vad vi hoppats på. Vi har i dag 8 miljarder kronor i tillgångar med köpet av Skärholmen förra året. Det var en stor sak för oss, dels för att visa att vi kan göra något så stort och komplicerat men också precis ett sådant projekt vi vill göra.

Skärholmen har också pekats ut av Stockholms stad som ett fokusområde för bostäder och 4 000 nya lägenheter finns på förslag, något som öppnar upp för nya utvecklingsidéer för Grosvenor. På frågan om han ser området som en utmaning socialt så ser han ett område med stora möjligheter som kommer växa och som har en stor inflyttad befolkning.

– Så det kommer att vara en mixad social miljö vilket tenderar vara den bästa sociala miljön och vår syn är att centrumet kan spela en viktig del i utvecklingen av de bredare målen för hela området. Det kommer skapas nya hem, något som vi tittar på själva då vi har mark där vi själva kan skapa bostäder. Jag säger till teamet att fortsätta förbättra hela tillgången, vilket inte enbart handlar om att göra det vackrare utan att även titta på de mer kreativa möjligheterna som finns.

Ett centrum ska vara en levande stad, menar Raynor, och idealt ska ett köpcentrum ligga vid transporthubben med lokala myndigheter som en del av hyresgästerna och att människor i området besöker på daglig basis. Centrumen ska fylla en funktion i kommunen och här är dialogen viktig.

– Jag tror inte på att göra saker den ”döva” vägen där man inte lyssnar till vad som behövs, utan vi ska vara en del av gruppen som driver agendan att lyfta området. Vi är inte intresserade av att vara en passiv fastighetsägare som bara samlar in hyran, utan tänka på vilken roll fastigheten spelar och hur vi kan förbättra det. Det kan betyda många saker, för handelssektorn handlar det väldigt mycket om konsumentupplevelsen.

Fler kommer titta på Sverige
Handel fungerar bra ur ett multilandperspektiv, påpekar James Raynor. Det är lätt att dela erfarenheter då handlare är verksamma på flera platser och som bolag kan man hjälpa till med att expandera koncepten. Sverige är intressant då det skiljer sig på många punkter.

– Exempelvis ert koncept med Systembolaget som inte finns någon annanstans, men jag gillar det. Jag var första gången i Sverige under universitetstiden, då var Systembolaget ett hål i vägen och du beställde från en tidning. Men tittar man i dag spenderar de mycket på känsla och är en av de bästa affärer ni har. Ett annat exempel är Clas Ohlson, som förvisso startat lite i Storbritannien men som annars är ett lokalt fenomen. Man har inte hört om dem på andra ställen men i Sverige är det otänkbart att ha ett köpcentrum utan de båda.

Men en annan skillnad är också att det saknas handlare som finns på många andra ställen. Här tror Raynor att storleken på ekonomin gör att många drar åt sig öronen. Till exempel skulle man kunna öppna 40-50 butiker i Spanien under några år, men i Sverige endast en handfull under samma tidsperiod.

– Men fler kommer titta på Sverige och Skandinavien som har en välutbildad arbetskraft, förmögna i form av disponibel inkomst samt att folk gillar att shoppa. Jag tror att vi över de närmaste 4-6 åren får se en stor förändring över vilka som är här. Det är intressant för oss att vara en del av då det kommer förändra dynamiken och det viktigt att det är dynamiskt – annars är det lätt att köra click and buy.

Ja, online-handeln kommer förmodligen påverka, menar Raynor. Men det skiljer sig från land till land och vad man handlar, och han påpekar att den i dag står för 12 procent i Sverige, något mer i Storbritannien men endast tre procent i Italien. Men Raynor vill snarare se på det mer optimistiskt och som en möjlighet, hur integrerar du det digitala i dina köpcentrum som exempelvis eget wifi och appar för handlarna för att få köpcentrumet att interagera med kunderna.

– Människor gillar att vara runt andra människor, det handlar om upplevelsen och det gäller att anpassa det du gör till moderna behov.

Reynor ser också ett kulturskifte över hur man spenderar sin tid.

– Någon sa till mig att när bostadspriserna blir riktigt höga så blir matsalsrummet det första att rata i bostadsköpet för att minska kostnaden, så du går ut och äter. Vet inte om det är sant eller inte men det låter vettigt.  De uppenbara förändringarna i dag är behovet av nöjen som restauranger med mera. Folk kommer inte bara för att köpa något utan de vill göra saker, spendera tid med familj och vänner och sedan kanske köpa något – så det är en lite annorlunda dynamik. Så du behöver tänka över vad handel är för något. För 10-15 år sedan var 5 procent av ytan mat och dryck, i dag är det 15 procent.

Bolaget vill växa i Sverige och Raynor skulle gärna ha investerat i 3-4 centrum till. Men som långsiktig aktör har man heller ingen brådska, är det inte rätt tillgångar köper man inte. Det börjar också bli ont om bra objekt på marknaden som är ute till försäljning. Raynor är därför intresserad av att undersöka om det finns möjligheter till partnerskap kring de många handelstillgångar som ägs av icke handelsfokuserade investerare.

– Det är svårt för institutionerna att sälja en bra tillgång men vad som skulle vara trevligt är att undersöka möjligheten att jobba i partnerskap med dem, behöver inte vara att ta deras tillgång utan att investera, ge vår expertis och förbättra. På grund av att antalet möjligheter som kommer ut på marknaden är tunt så behöver du vara lite kreativ på hur du närmar dig en affär. Det skulle kunna bli en win-win situation.

Grosvenor klarade finanskrisen väldigt bra, en stor anledning är att man är ett lågbelånat företag. Bolaget ligger på runt 40 procents belåning i Sverige, men siffran är ännu lägre om man tittar på hela företaget och det ger också bra villkor hos bankerna. En annan stark faktor är spridningen, Raynor berättar att det i företaget finns en värdebevarande tanke då det handlar om multigenerationstänk till förmån för den privata familj som äger företaget, och därför är man långsiktiga och diversifierade.

– En fördel är att vi som grupp är väldigt väldiversifierade, vilket är bra då marknader är i olika faser och vi kan välja vara aktiva där det är lämpligt. Vi får inte samma uppsving som om man investerat i en marknad, med vi byter det mot stabilitet.

Osäkerheten i världen är fortfarande påtaglig, och det politiska läget på många platser lämnar en hel del i övrigt att önska för de investerare som gärna vill ha klara direktiv om utvecklingen. Fastighetsmarknaden är dock ett hett byte det fortfarande ser bättre ut än många andra tillgångsslag, ekonomiska lättnader och låga räntor hjälper till. Men det är viktigt att vara fokuserad, menar James Raynor.

– Vad jag gillar är att fastigheter är ett tillgångsslag där du som ägare kan förändra värdet, om du köper en aktie kan du inte fysiskt göra något, den går upp och ner. Vårt svar på detta är att vara ännu mer disciplinerade i det vi gör.  Det finns en klar och stark vilja i bolaget att fortsätta göra bra saker med det vi har och vi är positiva. Men vi ska göra det på ett tålmodigt sätt, som vi alltid gör. Jag hoppas att vi gör några bra saker i Sverige i år.

Mattias Fröjd

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.