Måndag21.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Fastighetsrävarna: En västanfläkt jämfört med 90-talskrisen

Publicerad: 18 September 2018, 13:21

Anders Jarl är styrelseordförande för Wihlborgs.

Foto: Wihlborgs.

Anders Jarl, styrelseordförande på Wihlborgs, var bolagets vd när Lehman Brothers gick i konkurs. Han berättar att han aldrig upplevde någon panik på den svenska marknaden även om det förvisso blev lite mer försiktigt.


Ämnen i artikeln:

Anders JarlLehman Brothers

Fastighetsnytt har pratat med Anders Jarl, styrelseordförande på Wihlborgs, som var bolagets vd när Lehman Brothers gick i konkurs och Hans Wallenstam, vd och huvudägare för Wallenstam, som båda var med redan under 90-talskrisen och kan jämföra erfarenheterna från Lehman-kraschen med de från 90-talet.

Anders Jarl berättar att strax innan så var bankerna väldigt aggressiva och man kunde få långa 5-åriga avtal med bank med räntevillkor som motsvarade 30-40 räntepunkter på reporäntan.

– Sedan vände det snabbt och då ville bankerna förhandla om vilket inte är så konstigt med tanke på att de fick betala mer för att låna in. Alla lån var banklån och vi hade bara svenska banker som inte var så illa ute. Ett par banker ville omförhandla villkoren men inga ville ha större säkerheter.

Det var inte förrän några år senare som banker ville minska sin exponering mot fastigheter och Anders Jarl berättar att DnB lämnade fastighetskrediter helt i Sverige men på ett städat sätt som han beskriver det.

– Jag upplevde aldrig att det blev någon panik i Sverige men visst blev det mer försiktigt, säger han.

Han tillägger att Riksbanken under ledning av Stefan Ingves gjorde ett stort misstag när de höjde räntan för sista gången och det lurade många, inklusive Wihlborgs.

– På grund av det band vi en massa swappar som vi inte hade gjort annars och det blev dyrare. Ett halvår senare var räntan i stort sett nere på noll procent.

På frågan om hur branschen har utvecklats svarar Anders Jarl att räntorna har blivit så fruktansvärt låga som han uttrycker det att man kan få ett positivt kassaflöde bara genom att köpa ett hus.

– Det har gynnat tillväxt och genom att köpa objekt kan man förbättra sitt resultat. Tidigare fick man använda egna vinsten för att växa men nu kan man göra det enkom genom att låna pengar.

Han förklarar att många bolag har kunnat växa enormt på grund av de låga räntorna som ju är en följd av kraschen och såldes kanske man kan säga att branschen har gynnats av Lehman-kraschen.

– 90-tals krisen var mer omvälvande och hade den inte ägt rum så hade det nog blivit en större effekt av Lehman. Bankerna hade lärt sig av den bittra erfarenheten och hade mer ordning och reda och ett större fokus på kassaflöden. Även om de var aggressiva innan Lehman föll så var det inte i närheten av hur det var i slutet på 80-talet då man kunde låna till över 100 procent av köpeskillingen. Banksystemet var därmed mycket mer stabilt än på 90-talet och ingen bank hamnade i trångmål i sin sin svenska verksamhet, som jag upplevde det.

Vad gäller den nuvarande riskbilden så anser Anders Jarl att den är blandad. Han säger att då räntorna är så väldigt låga så anses de inte längre vara en lika viktig kostnad vilket tyder på att man har glömt bort riskeffekterna från 2008.

– Det rullar på för fullt och alla har bråttom att köpa men å andra sidan så opererar de flesta med betydligt lägre belåningsgrader. Innan Lehman så jobbade vi med belåningsgrader kring 75 procent men nu talar de flesta om 50 procent som en rimlig nivå, säger Anders Jarl.

Branschen mindre riskbenägen
När Hans Wallenstam, vd och huvudägare i Wallenstam, minns Lehman-krisen säger han att när allt hände så slog det ned som en bomb. Man kände att det kanske var något i görningen men kunde inte förutse att det skulle komma så fort.

– Man beredde sig på det värsta men för oss som upplevde 90-tals krisen så var det som en västanfläkt. Den stora frågan som jag inte var beredd på var att våra kreditinstitutioner hade så stora positioner i dåliga lån i USA. Man trodde i sin enfald att kreditgivarna inte låg så riskfyllt.

Hans Wallenstam Foto: Elias Ljungberg.

Han säger att dessa tillgångar i kombination med det som bankerna hade i Baltikum skapade en väldig nervositet i banksystemet och att det överraskade honom att bankerna låg så riskfyllt. Det

– De hade mycket risk i sin portfölj och där trodde jag att kreditgivarna hade varit mer riskkonservativa. Denna risk gjorde att kreditsystemet stängdes till stor del för nya krediter ute och att obligationsmarknaden dog.

Följden av detta blev att det var svårt för vissa aktörer på marknaden att få krediter men Wallenstam, som enligt Hans tagit lärdom av 90-talskrisen var så väl rustade att man istället utnyttjade krisen och försökte göra affärer.

– Vi köpte i Nacka för en halv miljard vid årsskiftet och byggstartade Kungsholmsporten, en byggnation på en halv miljard, i mars 2009. Vi hade tillgång till krediter och det berodde på att vi hade ett stort eget kapital.

Hans Wallenstam tror att branschens aktörer har sedan Lehman-krisen blivit försiktiga med att fresta sin balansräkning och att man nu står starkare i fastighetsbranschen.

– Trots att man skulle kunna fresta sina balansräkningar hårdare så gör man inte det och man tar inte heller lika stora risker. I samband med större affärer hämtar bolagen in mer eget kapital, som exempelvis när Castellum köpte Norrporten. Han konstaterar att det finns ofantligt mycket likviditet i marknaden men upplever inte att branschen har somnat på sin vakt.

– Jag tror att man generellt sätt i branschen har blivit mindre riskbenägen. Vi på Wallenstam har sedan 90-talskrisen strävat efter att vara försiktiga och jobba med vår balansräkning vilket jag upplever att vi har lyckats med.

Sverrir Thór

Ämnen i artikeln:

Anders JarlLehman Brothers

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.