Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Historiskt

En tredje part tar över risken

Publicerad: 25 februari 2016, 15:30

Foto: Dreamstime.

Ett relativt nytt fenomen på den svenska fastighetsmarknaden är så kallade M&A-försäkringar, alltså en försäkring där den ena parten i en transaktion försäkrar sig mot garantibrister som kan uppstå i samband med transaktionerna.


Ett relativt nytt fenomen på den svenska fastighetsmarknaden är så kallade M&A-försäkringar, alltså en försäkring där den ena parten i en transaktion försäkrar sig mot garantibrister som kan uppstå i samband med transaktionerna.

M&A är ett i finanssammanhang vedertaget begrepp för fusioner (Mergers) eller uppköp (Aquisitions) av företag. En M&A-försäkring är därför helt enkelt en försäkring man köper vid en sammanslagning av företag eller vid ett företagsuppköp. Eller ja, helt enkelt är det väl inte.

David Lillo, ansvarig för M&A-försäkringar i Norden hos Marsh, ett internationellt försäkringsmäklarbolag, förklarar att en M&A-försäkring kan vara ett värdefullt verktyg i en transaktion av såväl företag som fastigheter – fastighetsaffärer sker ju ofta via bolagsaffärer. En sådan försäkring innebär att en tredje part, försäkringsbolaget, tar över risken för garantibrister i en affär och det i sin tur möjliggör för säljaren av en fastighet att lämna garantier till köparen men inte själv ansvara för dessa.

David Lillo.

David Lillo.

Som exempel nämner han en hypotetisk försäljning där säljaren är en fastighetsfond i avvecklingsfasen. När fonden har avvecklats finns inte längre någon juridisk person som kan hedra de garantiåtaganden man som säljare har lämnat till köparen med längre löptid.

– För att undvika kvarliggande garantiåtaganden tecknas ofta en M&A-försäkring, vilket gör det möjligt för säljaren att avyttra fastigheten utan några, eller väldigt begränsade, åtaganden  och därigenom få en ”clean exit”.

Han tillägger att tack vare en M&A-försäkring kan säljaren även erhålla köpeskillingen när man frånträder och därmed undvika upplägg där en del av köpeskillingen deponeras på ett escrowkonto under garantiernas löptid.

Finansiella garantier och skattegarantier
Från köparens synvinkel kan det bli aktuellt med en försäkring när man i förhandlingarna inte är tillfreds med säljarens finansiella styrka eller det maximala ansvarsbelopp som säljaren är villig att acceptera.

– Med en M&A-försäkring får köparen komforten av att rikta eventuella krav för garantibrister mot ett välrenommerat försäkringsbolag. Vidare har köparen möjligheten att köpa önskat försäkringsbelopp samt även förlänga löptiden på garantierna om så önskas, säger David Lillo.

Att kunna förlänga löptiden på garantierna innebär att köparen kan erhålla ett förlängt skydd på exempelvis två år för generella garantier samt fem år eller mer för skattegarantier, istället för en begränsad garantitid på samtliga garantier.

Fastighetsnytt ställer David Lillo frågan vilka de vanligaste orsakerna till att en M&A-försäkring faller ut när det gäller en fastighetstransaktion kan vara. Svaret blir att historiskt sett görs flest krav gällande finansiella garantier respektive skattegarantier.

– Skadestatistiken hos försäkringsbolagen är inte allmänt tillgänglig men på ett av de ledande försäkringsbolagen representerar dessa två garantityper omkring 40 procent av samtliga krav.

Han fortsätter att denna fördelning gäller för samtliga M&A-affärer som ställts ut och gäller således inte försäkringar specifikt i samband med fastighetsaffärer.

– Bilden är dock snarlik om man ser till vilka garantibrott som görs gällande mot försäkringsbolag vid fastighetsaffärer.

Vanligt att säljaren står för kostnaden
David Lillo berättar att i de allra flesta fall är det köparen som tar ut försäkringen i sitt namn, även när säljaren tidigt i en försäljningsprocess tagit initiativ till, och förberett, en försäkringslösning för att få till stånd en clean exit. Det är särskilt vanligt när en fond avyttrar ett bolag eller en fastighet. Det är dock en förhandlingsfråga parterna emellan vem som ska stå för kostnaderna.

– Vanligt är att säljaren står för kostnaden men det förekommer att denna delas denna mellan parterna alternativt att köparen står för hela försäkringskostnaden.

Det finns i dagsläget inte svenska försäkringsbolag som erbjuder M&A-försäkringar utan man får vända sig till utländska aktörer som exempelvis amerikanska försäkringsjätten AIG, ANV, Marketform, RiskPoint eller Pembroke. Hur ser prisbilden på en sådan försäkring då ut?

I huvudregel beräknas den som en procentsats av det belopp köparen (av försäkringen) önskar försäkra för eventuella garantibrott. När det gäller fastighetsaffärer så menar David Lillo att försäkringsbolagens aptit för svenska och nordiska fastighetstransaktioner är mycket stor, något som återspeglas i en premie som är betydligt lägre än vid M&A-affärer som rör operationella bolag.

– Premien varierar beroende på transaktionens riskprofil men en generell fingervisning är att kostnaden vid en renodlad fastighetsaffär ligger på omkring 1 procent av försäkringsbeloppet. För det fall det är fråga om en affär med ett fastighetsvärde om 1 miljard kronor och köparen önskar ett försäkringsbelopp på 20 procent av värdet, det vill säga 200 miljoner, kommer försäkringskostnaden följaktligen att hamna på omkring 2 miljoner kronor. Det finns även möjlighet att försäkra endast vissa särskilda garantier och då blir kostnaden lägre, säger David Lillo.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.