Söndag25.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Austin eller Wichita?

Publicerad: 27 April 2015, 13:52

Austin

Ett samtal med Noah Shlaes tar en från upphandling av toalettpapper till de fastighetsrelaterade effekterna av legaliserad marijuana.


Ämnen i artikeln:

USAMipim

Tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2015

Under Mipim träffade Fastighetsnytt Noah Shlaes, senior managing director på Newmark Grubb Knight Frank som bland annat jobbar fram portföljstrategier för det utrymme där företagen sköter sina affärer. Ett samtal med amerikanen tar en från upphandling av toalettpapper till de fastighetsrelaterade effekterna av legaliserad marijuana.

Hur företagen jobbar med sina fastigheter och de lokaler de brukar i USA hamnar ofta i skymundan mot övriga beslut i företaget, anser Noah Shlaes, mycket på grund av att fastighetsrelaterade data är svårt att jobba med. Du kan ha två identiska byggnader i motsatta hörn som har helt olika inkomstkarakteristika, det finns inget Wal-Mart i fastighetsbranschen som Noah Shlaes uttrycker det, det vill säga ingen grundläggande standard för vad som ska levereras. Även lagar och definitioner av fastighetsrättigheter är lokala precis som hyresstrukturer.
– Att stämma av all information och ta välgrundade beslut är därför svårare än inom många andra produktionsområden. Kombinera detta med långsiktiga naturen av tillgången så ser man att ett företag vet mer om hur de upphandlar toalettpapper än vad de vet om sina existerande hyreskontrakt. Toalettpappret är en vara med väldigt stabil efterfrågan medan hyreskontraktet kan vara underskrivet av en eller två föregångare sedan och ligger undangömt i ett skåp någonstans, säger Noah Shlaes.

Noah Shlaes

Annars är arbetsmarknadsanalyser något som Noah Shlaes kallar företagets ”bread and butter”. Ska man etablera sitt företag på en ny marknad vill man också ha rätt förutsättningar och tillgång till rätt arbetskraft. En viktig aspekt här är tiden för anställning, en nyanställds produktivitet ökar med tiden och man vill att folk ska stanna länge för att öka nyttan. Noah Shlaes beskriver ett knepigt exempel där Wichita, Kansas, och Austin, Texas, konkurrerade om en företagsetablering för 1 000 personer inom kundsupport. För Noah Shlaes handlade det om att utröna huruvida det är ett bra jobb att ha i just denna stad.
– I Wichita tycker man det är ett bra jobb. Staden är ett tillverkningsnav med mycket skiftarbete. Det innebär att man kan dela upp hushållet och man tenderar att stanna länge på sin arbetsplats. Medan i Austin, en gnistrande hub för teknologi och utveckling med sexiga nya jobb, verkar det motsägelsefullt att ett jobb som betalar drygt 10 dollar i timmen ens kan locka. Men det finns en stor mängd människor som söker sig till Austin för livsstilen, möjligheten att spela i ett rockband på kvällarna. I Austin är ett stabilt jobb högt värderat och du kan få välutbildat folk på grund av att de vill leva ”the Austin life”. Så märkligt nog är denna marknad konkurrenskraftig med Wichita i det här fallet, säger Noah Shlaes.

Noah Shlaes är också på Mipim i egenskap av ordförandeskapet i organisationen Counselors of Real Estate (CRE), en medlemsorganisation för etablerade rådgivare inom fastighetsbranschen som grundades på 1950-talet i USA och har i dag 1 100 medlemmar världen över. Att komma till Mipim är ett utmärkt sätt att lyfta blicken tycker han, och menar att mycket av det han ser som självklart inom fastighetsbranschen visar sig stämma väldigt lite med hur det ser ut på andra platser i världen.

Noah Shlaes beskriver CRE som lite av en tankesmedja där man försöker identifiera trender och undersöka vad som händer när systemen rubbas på grund av yttre omständigheter. Man var exempelvis i New Orleans efter att orkanen Katrina förstört delar av staden 2005 vilket framtvingade en förnyelse av staden. Närmast planerar man att resa till Denver för att studera effekterna av att Colorado blev första amerikanska delstat att legalisera marijuana. Rent företagsmässigt innebär det möjligtvis en återgång till en kontantekonomi, då det fortfarande är olagligt på federal nivå att sälja Marijuana blir det svårt att använda sig av banksystemet, det vill säga inga kreditkort. Men vad betyder det för fastighetssektorn?
– Det betyder att detaljplanerad jordbruksmark, som förut innebar åkermark och kor som rofyllt strosar fram och tillbaks, numera är stora, säkra byggnader med starka lampor påslagna 24 timmar om dygnet, omgivet av staket med vakter. Det är inte vad grannarna hade tänkt sig, säger Noah Shlaes.

Mattias Fröjd

Ämnen i artikeln:

USAMipim

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.