Tisdag20.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Att integrera regionen tar tid

Publicerad: 17 Oktober 2016, 13:30

Ola Orsmark.

Även om det geografiska avståndet mellan Sveriges södra delar och Danmark inte är stort och Öresundsregionen på många sätt har blivit en intregrerad arbetsmarknad och bostadsregion sedan bron över Öresund invigdes för 16 år sedan så är de kulturella skillnaderna stora. I synnerhet när det gäller ekonomi, näringsliv och affärer. Det konstaterar Ola Orsmark, vd för region Öresund hos fastighetsbolaget Castellum.


Ämnen i artikeln:

Ola OrsmarkFastighetsmarknaden i Sydsverige

Intervjun är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2016.

Även om det geografiska avståndet mellan Sveriges södra delar och Danmark inte är stort och Öresundsregionen på många sätt har blivit en intregrerad arbetsmarknad och bostadsregion sedan bron över Öresund invigdes för 16 år sedan så är de kulturella skillnaderna stora. I synnerhet när det gäller ekonomi, näringsliv och affärer. Det konstaterar Ola Orsmark, vd för region Öresund hos fastighetsbolaget Castellum.

– Näringslivet har helt annan struktur i Sverige än i Danmark. Det räcker med att spola tio år tillbaka och då ser man att kurvorna skiljer sig åt markant. Köpenhamn och Malmö är helt skilda marknader, det är inte två homogena marknader, och därför har vi kommit fram till att om vi vill vara verksamma som fastighetsägare i Danmark så måste vi ha ett kontor i Danmark med företrädesvis danska medarbetare som kan den danska marknaden, säger han.

Och fastighetsägare i Danmark är man. Redan innan förvärvet av Norrporten ägde Castellum, eller dotterbolaget Briggen som det hette då, tio fastigheter i Köpenhamn och efter förvärvet äger man ytterligare sju stycken och framförallt handlar det om kontor men även en del butiksytor och lager/logistik.

Ola Orsmark påpekar att basindustrierna skiljer sig markant åt och sättet att göra affärer är helt annat. I Danmark bygger näringslivet numera till stor del på läkemedelsindustri och forskning, rederier (reds. anm. med världens största rederi Maersk-Möller som flaggskepp) och hållbarhetsindustri där vindkraften spelar en viktig roll, medan Sverige fortfarande är en mer traditionell industriell ekonomi även om IT blivit en allt viktigare del i svenskt näringsliv.

– Sveriges största handelspartners är i första hand Norge och Tyskland och i någon mån Storbritannien medan Danmark är mycket mer exponerat mot USA. Dessa skillnader markerar sina tydliga spår i näringslivet och när man även tar hänsyn till de kulturella skillnaderna och det faktum att det handlar om två olika länder med till viss del juridiska strukturella skillnader så förklarar det till stor del det faktum att Öresundsregionen ännu inte har blivit en synkad och integrerad marknad, säger han.

15,5 miljarder i Skåne
Nog om det, syftet med denna intervju var främst att prata om fastighetsmarknaden i Skåne och hur vd:n för en av de större aktörerna i regionen ser den. Castellums fastighetsinnehav i Öresundsregionen uppgår efter sammanslagningen med Norrporten till cirka 15,5 miljarder kronor och därmed är man regionens näst störste icke offentliga fastighetsägare, efter marknadsdominanten Wihlborgs. Castellum har fastigheter i Malmö, Lund, Helsingborg och, som vi redan varit inne på, Köpenhamn.

– Vi är inte etablerade på den östra sidan och det är inte vår tanke framåt heller utan vi känner oss ganska komfortabla där vi är.

När Fastighetsnytt ber honom beskriva sin syn på läget på den skånska marknaden säger Ola Orsmark att transaktionsmarknaden inte är på något sätt är unik utan att det liksom i övriga Sverige är en ganska stark marknad.

– Det är främst drivet av att det finns oändligt mycket kapital som letar placeringar och där har fastigheter dykt upp som en tydlig alternativplacering för fonder och pensionsstiftelser. Däremot har det blivit lite svårare att låna pengar vilket har dämpat marknaden för mindre aktörer, som exempelvis företag som själva vill äga de hus de sitter i, säger Ola Orsmark.

Han vidareutvecklar och säger att han tycker sig märka att Castellum i Öresundsregionen inte får lika många propåer från sådana aktörer som tidigare varit hyresgäster hos bolaget. Dessutom säger han sig ha en känsla att det tar emot lite mer när man kommer som aktör på fastighetssidan och vill låna pengar till fastighetsaffärer. Han betonar dock att det är en känsla och han har inga vetenskaplig belägg för det.

– Det gäller främst fastigheter som har lite större vakansgrader, lite sämre lägen, lite större risk helt enkelt. Då får man jobba lite mer på finanssidan som tagare av sådana produkter.

Ola Orsmak ser att trenden det nästa halvåret kommer att vara en fortsatt stor efterfrågan efter fastigheter men ser en tydlig polarisering.

– Goda fastigheter blir mer och mer eftertraktade medan de sämre straffas hårdare och hårdare och vad som är goda fastigheter kan definieras av läge, avtalslängd och vakansgrader. Framförallt är det dock moderna fastigheter i bra läge med bra hyresgäster och gärna lite längre kontrakt. En fastighet som har bock i alla de rutorna är en fastighet som betraktas som attraktiv.

Tecken på det har man sett på senvåren i Skåne när två för regionen stora affärer gjordes. Då sålde Skanska kontorsbyggnaden Långan 1 i anslutning till Malmö Live i centrala Malmö och Klipporna i Hyllie till rekordnivåer för Malmö. Folksam köpte Långan 1 för 580 miljoner kronor (bedömd yield 4,1-4,3 procent) och Klipporna sålde Skanska till Ikano för 1 miljard kronor (bedömd yield 4,2-4,4 procent).

– Den typen av fastigheter anses vara väldigt attraktiva placeringsmöjligheter. Dessutom finns det befintliga aktörer och nya aktörer som vill växa i den här regionen vilket gör att det finns en stor efterfrågan men utbudet av produkter i den klassen om Klipporna och Live är relativt begränsat.

Sämre tider att vänta i Lund?
Att Ikano köper Klipporna vill Ola Orsmark inte dra några större växlar på. Bolaget lämnade regionen i stort sett för något år sedan när man sålde Ideon i Lund till Wihlborgs men att man köpt Klipporna betyder inte nödvändigtvis att man planerar någon större nyetablering på marknaden i Skåne.

– Jag tror det helt enkelt beror på att de hyrde fastigheten och kan räkna hem priset i form av att betala hyra till sig själva och får bra lånevillkor. Folksam har ett antal fastigheter i regionen och de har en uttalad strategi om att växa, kombinerat med stora inflöden av pengar som måste placeras, vilket gör det möjligt för dem att göra affärer på den nivån.

I Lund är efterfrågan inte lika stor som i Malmö, vilket Ola Orsmark härleder till att där är hyresmarknaden tuff beroende på att många företag genomgår stora omställningar, han nämner Tetra Pak, Baxter och Sony.

– Det finns mycket ytor och det kommer ut ännu mer ytor i närtid så jag tror att det kommer bli tufft de kommande tre åren i Lund. Det är främst området kring centralstationen som går relativt okej, skulle jag säga.

Vad gäller Helsingborg så har det mest varit mindre affärer med renodling av portföljer som varit mest i fokus. Castellums köp av Norrporten har varit den affär som påverkat marknaden mest, enligt Castellums chef i regionen, men i övrigt så gäller de större affärerna i huvudsak bostäder och samhällsfastigheter.

– Annars har det varit JEFast, ett lokalt bolag, som har köpt två fastigheter av Wilhlborgs.

”Kulturella skillnader är inget man bara suddar ut”
Rent generellt menar Ola Orsmark att Öresundsregionen är en region med fantastiska förutsättningar för att utvecklas men det finns fortfarande en hel del hinder och barriärer. Övergångsregler och underlättande av företagsetableringar är något politikerna inte har tagit tag i på respektive sida och de fortfarande gällande ID-kontrollerna har inte gjort det lättare.

– De strukturella och kulturella skillnaderna är ingenting man bara suddar bort på de 16 år som gått sedan Öresundsbron byggdes, påpekar han.

Lägg därtill att språkbarriären mellan de två länderna på många sätt har vuxit. Ola Orsmark förklarar att när han växte upp i Skåne så tittade svenska barn på dansk TV och danska barn på svensk TV. Detta då public service kanalerna i respektive land kan nås över sundet. Därför lärde sig skånska barn snappa upp danska ord och danska barn lärde sig svenska ord.

– Jag har alltid haft förhållandevis lätt att förstå danska, jag kan inte prata danska men jag förstår den, och kollegor i min ålder på andra sidan sundet förstår svenska även om de kan tycka att skånska är svårare att förstå.

På 70-talet och 80-talet fanns det som bäst fyra kanaler som barn i Öresundsregionen kunde se på men idag är utbudet i det närmaste oändligt och yngre generationer har ingen anledning att se på dansk, eller för den delen, svensk TV.

– Barn idag ser i bästa fall på amerikansk och brittisk TV, men oftast på nätet efter som utbudet tablålagd TV är så stort att man inte mäktar med att sätta sig in i vad som går och det är smidigare att titta på något på nätet. Så även språkbarriären är ett större hinder idag än vad det var. Över tid kommer det att bli någon sort öresundska men det tar tid.

Han har tidigare blivit citerad om att regionen har en enorm potential och berättar att han ofta har fått den frågan och han står fast vid att se till vilka möjligheter regionen har så är de mycket bättre än på många andra platser i Sverige.

– Det man underskattar är att den här resan tar i tid och det jag har sagt är att det kommer att ta tid men det finns alla förutsättningar. Infrastrukturen är delvis på plats och med förbindelsen under Fehmarn-bält öppnar man upp en ännu större och mer dynamisk region. Så alla förutsättningar finns men det kan komma att ta lite längre tid än vad många hoppas, säger Ola Orsmark.
Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.