Tisdag11.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Historiskt

Affärsmässiga kommunala bostadsföretag – vad innebär det?

Publicerad: 21 Februari 2011, 23:00

Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft gällande allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och hyressättning på bostadsmarknaden. Lagen innehåller bland annat regler som innebär att de kommunala bostadsföretagen inte längre är hyresnormerande. Bo Nordlund Tekn dr och verksam vid BREC AB, KTH och Karlstads universitet samt Associerad till KPMG Stellan Lundström Professor i fastighetsekonomi KTH


Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft gällande allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och hyressättning på bostadsmarknaden. Lagen innehåller bland annat regler som innebär att de kommunala bostadsföretagen inte längre är hyresnormerande.

Dessutom ska dessa företag bedrivas enligt affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav ska tillämpas.Ett syfte med lagen är att åstadkomma konkurrensneutralitet mellan privata och kommunala bostadsföretag. Detta får inverkan på bland annat kommunernas möjligheter att förmedla billiga lån till sina bostadsföretag och möjligheten för bostadsföretagen att ”gömma förlustaffärer” i större paket av åtgärder.

Den närmare tolkningen av begreppen affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav kommer att få stor betydelse för hyresbostadssektorn. Parar man dessa två nyckelbegrepp med nedskrivningsreglerna för anläggningstillgångar inom externredovisningen så kan vi förutse problem för bostadsföretag på svagare marknader.

Vår tolkning av begreppet affärsmässiga principer är att de kommunala bostadsföretagen ska bedrivas i allt väsentligt efter samma principer som motsvarande långsiktiga privata företag. Det innebär bland annat att företagen behöver genomarbetade bedömningar av lönsamhet innan man genomför nyproduktion eller olika typer av renoveringsåtgärder. Att medvetet genomföra företagsekonomiskt olönsamma åtgärder är inte affärsmässigt.

Det som kanske kommer att väcka mest diskussion är kravet att de kommunala bostadsföretagen ska tillämpa marknadsmässiga avkastningskrav. Den som bara läst grundboken i finansiell ekonomi säger direkt att avkastningskravet beror på risken förknippad med det enskilda projektet. Den som dessutom vill härleda avkastningskraven från de beslut och utfall som finns på marknaden blir ofta lite mera konfunderad eftersom ”verkligheten” inte är så entydig. Detta gäller även om vi försöker tolka avkastningskraven i en till synes homogen grupp som de börsnoterade fastighetsföretagen.

Vår slutsats är att tillämpningen av ett marknadsmässigt avkastningskrav kräver ett logiskt resonemang som delvis kan vara unikt för varje beslutssituation. Detta gäller oavsett om avkastningskravet uttrycks i reala eller nominella termer, eller som ett avkastningskrav på eget eller totalt kapital, eller enligt kutym i fastighetssektorn som ett krav på direktavkastning. Vår rekommendation är att man för tydlighetens skull, beroende på situationen, tillämpar ett nominellt avkastningskrav på totalt eller eget kapital. Logiken bör vara så enkel som att avkastningskravet på eget kapital ska vara högre än kostnaden för lånat kapital och att det finns en motiverad kompensation för olika typer av risk. En naturlig följd av att man ska tillämpa marknadsmässiga avkastningskrav kommer också att bli att bostadsföretagen kommer att behöva marknadsvärdera sina fastigheter i högre utsträckning än man kanske varit vana vid tidigare. Det är nämligen svårt att utvärdera om avkastning varit marknadsmässig om man inte har ett relevant kapitalvärde (marknadsvärde) att sätta in i formeln för att relatera avkastningsbelopp som driftnetton och/eller resultat efter skatt emot.

Tolkningen av redovisningsreglerna ansluter till kravet på affärsmässighet. Om man exempelvis investerar i en tillgång och anskaffningsvärdet uppgår till 25 000 kronor per kvadratmeter men marknadsvärdet endast uppgår till 15 000 kronor, så kan ett sådant agerande inte anses vara affärsmässigt. Dessutom måste man normalt visa denna negativa värdeeffekt öppet i externredovisningen genom att tillgången skrivs ner. I sammanhanget är det viktigt att notera att årsredovisningslagen inte medger att man ser portföljmässigt på sina fastigheter. Annorlunda uttryckt – finns en fastighet med ett nedskrivningsbehov medan man har övervärden i andra fastigheter, i förhållande till redovisat värde, så är det inte tillåtet att kvitta dessa under- och övervärden mot varandra, såvida företagen inte följer internationella redovisningsstandarder (IFRS) i sin koncernredovisning. Då kan man i så fall se portföljmässigt på sitt fastighetsinnehav i koncernredovisningen, det vill säga såväl uppjusteringar som nedjusteringar av fastighetsvärden möts i resultaträkningen. Att följa IFRS i koncernredovisningen är dock mycket ovanligt bland kommunala bostadsföretag.

Vad som sagts ovan kommer sannolikt att leda till svårigheter att nyproducera på orter med svagare marknadsförutsättningar. Vidare blir det sannolikt svårt att lönsamhetsmässigt motivera vissa typer av renoveringsåtgärder. En bidragande orsak till detta är att kostnaderna för byggande stigit snabbt. Till detta kommer nu att avkastningskraven ska vara marknadsmässiga, det vill säga bättre spegla risk och då i många fall vara högre än tidigare.

I ett flertal situationer har uppkommit frågeställningar från kommunala bostadsföretag hur man ska kunna tillgodose upprustningsbehov som föreligger i det äldre beståndet. Ett förslag som förekommit har varit att bostadsföretagen vill sälja fastigheter med vinst för att därigenom skapa förutsättningar för upprustningar. Vår uppfattning är dock att ett sådant förfaringssätt inte kan anses vara i enlighet med ett affärsmässigt agerande i många fall. Betrakta nedanstående exempel:

Antag att en fastighets marknadsvärde är 100 miljoner kronor. Det redovisade värdet uppgår endast till 50 miljoner kronor. Man säljer fastigheten för 100 miljoner kronor och skapar därigenom en bokföringsmässig vinst om 50 miljoner kronor. Sedan använder man medlen till att lägga ned 75 miljoner kronor i upprustningsåtgärder i befintliga fastigheter som höjer marknadsvärdet på dessa med 25 miljoner kronor. En kostnad/förlust uppstår om 50 miljoner kronor på nedlagda utgifter för upprustning som kvittas mot vinsten om 50 miljoner kronor som uppstod vid fastighetsförsäljningen. I den situation som nyss beskrevs har man egentligen inte skapat någon vinst vid fastighetsförsäljningen. Detta är en illusion. Fastighetens relevanta kapitalvärde var redan innan försäljningen 100 miljoner kronor. Det är nämligen mot dessa 100 miljoner kronor (marknadsvärdet) man kan mäta om avkastningen varit marknadsmässig, vilket den ju ska vara enligt den nya lagstiftningen, inte mot de redovisade 50 miljoner kronorna. Följden av åtgärder som principillustrerats i detta stycke blir att man dränerar företaget på reell förmögenhet och ett sådant agerande kan knappast vara att anse som affärsmässigt.

En annan fråga är hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar i hyressättningsfrågor. Särskilt intressant blir det att följa hur hyresutvecklingen kommer att bli i Stockholms centrala delar i relation till ytterområdena. En rimlig hypotes är att större hyreshöjningar i de centrala delarna trycker upp hyrorna i förorterna. Hyreshöjningarna kommer dock att begränsas av att en betydande omflyttning av hyresgäster ger stora transaktionskostnader för fastighetsägarna.

Den stora och avslutande frågan kan formuleras på följande sätt: Hur ser innehaven av kommunala bostadsföretag ut om 10 år? Det har sedan 1990-talet pågått en tydlig process där de kommunala bostadsföretagen allt mer liknar privata företag när det gäller regler om finansiering och beskattning men också när det gäller organisation och affärsidéer. De kommunala bostadsföretagen kan fortfarande bedriva ”allmännyttig verksamhet” om det samtidigt sker enligt affärsmässiga principer. Gränsen för hur allmännyttig man kan vara sätts nu av om åtgärderna faller inom företagens samhällsansvar (Corporate Social Responsibility, CSR). När ursprungsuppgiften att vara ett bostadspolitiskt redskap successivt förändrats kommer sannolikt olika kommuner att sätta igång nya processer kring strategiska frågor som kan handla om det framtida ägandet, företagens styrning och verksamhet med mera.

Bo Nordlund
Tekn dr och verksam vid BREC AB, KTH och Karlstads universitet samt Associerad till KPMG

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi KTH

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.