HUI: E-handeln ett hot mot fastighetsvärden

I skrivande stund planeras 2,4 miljoner kvadratmeter ny yta för handel, restauranger och service på olika håll i landet. Det visar den första utgåvan av en ny rapport som tagits fram i samarbete mellan HUI och NCSC. Frågan är om det finns utrymme för alla nya handelsplatser som planeras.

– Handelsplatser med bra flöden av människor har goda förutsättningar framåt, men lokaler som ligger avsides kommer inte att gå lika starkt om fem till tio år, säger Tobias Rönnberg, konsult på HUI.

Det riskerar att skapa ett överutbud i vissa lägen, även om byggnader med sämre lägen med stor sannolikhet kommer att konverteras om till logistikbyggnader eller B2B-verksamheter. Problemet är att logistik inte betalar lika bra som handel, vilket kräver nya drifts- och investeringskalkyler eftersom några markanta hyreshöjningar inte väntas de kommande fem till tio åren om man tittar på dagens utbud, enligt HUI.

– Vissa fastighetsägare sitter på en ganska stor risk och behöver därför se över vilka potentiella hyresgäster som har en motsvarande hyresbetalningsförmåga, säger Rönnberg.

Fastighetsmäklaren Tommy Bystedt på BBP Bystedt har redan känt av skiftet på marknaden.

– Jag tror att kostnaderna kommer att öka och att logistiklokaler som ligger längre ut blir mer intressanta för e-handelsföretag som inte behöver satsa på dyra lägen. Jag sitter själv för tillfället med en sådan logistikfastighet som Apoteket säljer i Hässleholm.

Omsättningen bör ses över
Utvecklingen riskerar att sätta fastighetsbranschen i en ganska svår sits om inget görs. HUI Research har sett flera fall där e-handeln resulterat i en nedskrivning av fastighetsvärden. Exakt det hände Storbritanniens största dagligvaruhuskedja Tesco, som äger fastigheter och bedriver handel på nätet och i butik, när bolagets försäljning började förflytta sig till nätet och butiksomsättningen därmed blev missvisande då den inte var lika kopplad till fastigheten längre.

– Tesco tog en smäll på totalt 80 miljarder kronor, varav 60 miljarder orsakades av att bolaget inte hade gjort fördelningen tidigare och blev tvungen att göra allt i ett svep 2014. Det här har hänt på andra ställen och kommer förr eller senare att slå hårt mot svenska aktörer också.

Hur kan fastighetsägare skydda sig?
– Genom att se över sina hyresgäster, deras omsättning och framtidspotential.

Han säger att det framför allt kan vara värt att följa vilka segment som säljer bäst på nätet. Internetförsäljningen av möbler och byggvaror har exempelvis ökat med omkring 30 procent per år, enligt HUI.

– Om man hyr butikslokaler till dessa segment behövs en plan B. Allt som fungerar i dag behöver förstås inte misslyckas, men det är definitivt värt att analyseras en extra gång, säger Tobias Rönnberg.

Bolag med separata ägare för internetbutiken och den fysiska butiken har ytterligare bekymmer, för de riskerar att i värsta fall konkurrera ut varandra i framtiden, tillägger Rönnberg.

Ny hyresmodell behövs
En annan het fråga som hör ihop med e-handeln är hur nästa hyresmodell bör se ut med tanke på att nätförsäljningen sällan gynnar fastighetsägare.

– Det här är en aktuell fråga just nu och ett annat växande problem.

Det handlar om att omsättningen för e-handeln i många fall ökar medan butiken uppvisar allt sämre siffror. Det sätter fastighetsägaren i en knepig sits för i vissa fall börjar hyresgäster begära lägre butikshyra.

– Här har detaljisterna ett tydligt övertag och det finns ingen klockren lösning ännu. Problemet är att fastighetsägare inte vet hur mycket av omsättningen som avser butiken eller nätet.

Varför hänvisar de inte till den totala omsättningen?
– Hyresgästerna rapporterar in sin omsättning till fastighetsägaren varje månad och vissa har börjat kräva det, men kontrakt som är något äldre saknar oftast klausuler om e-handeln.

Det är ingen lätt fråga att lösa och Tobias Rönnberg tror att branschen tillfälligt måste gå tillbaka till det enkla, det vill säga att begära en fast grundhyra. Det har många butiker redan i dag,  tillsammans med en extra omsättningshyra. Men Rönnberg föreslår att e-handelns effekter tydligare vägs in när grundhyran sätts. En annan variant är att justera hyran utifrån besöksflödet, vilket känns logiskt med tanke på att 50–80 procent av vissa butikers e-handel sker genom click & collect, där varor beställs på nätet men hämtas i butiken.

Magnus Åkesson, affärsområdeschef på Citycon, bekräftar att samspelet mellan e-handeln och butikerna har blivit allt viktigare.

– Flera av våra butiker erbjuder click & collect i butik, vilket ofta leder till merförsäljning. Vi har exempel på butiker där var fjärde kund som hämtar ut ett plagg i butiken köper något mer. Vi tror på lägen med höga besöksflöden och att lokala centrum kommer att ha en viktig funktion att fylla även i framtiden.

Många fastighetsägare för köpcentrum utomlands, som i Storbritannien, har dessutom börjat mäta flöden inuti gallerian och kan på så sätt höja hyran för de mest välbesökta butikerna.

– Men den tekniken är fortfarande ganska ovanlig i Sverige. Vi befinner oss i ett mellanläge nu och därför är det naturligaste steget att justera den fasta grundhyran först, säger Tobias Rönnberg på HUI Research.

Teresa Ahola