Torsdag24.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Stellan Lundström: Bostäder i valet

Publicerad: 2 Juni 2014, 13:15

Stellan Lundström

Bostäder och bostadsbyggande återkommer ständigt som politiskt tema.


Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Bostäder och bostadsbyggande återkommer ständigt som politiskt tema, men frågorna verkar inte lyfta debatten till några högre höjder. Möjligtvis är problembilden alldeles för komplex att diskutera på valmöten och en del nödvändiga åtgärder vinner man inga val på?!

Ett sätt att teckna problembilden återges nedan.

Den debatt som förts om bostadsmarknaden och bostadsbyggandet har sedan mitten av 1990-talet utgått från att det byggs för få bostäder. Utredningar med titlar som ”skärpning gubbar” och ”sega gubbar” antyder att det är något fel i branschen som också kan sammanfattas som ”det byggs för lite och för dyrt”. Bristande konkurrens och höga byggkostnader anses av många vara en avgörande faktor bakom det begränsade antalet bostäder som byggs. Men som så många gånger förr stannar analysen på utbudssidan. Frågan borde i stället primärt formuleras från efterfrågesidan av ekonomin och utgå från hur de primära aktörerna tänker inom ramen för det institutionella ramverket.

En vanlig kalkyl baserad på befolkningstillväxt, reallöneökningar och föråldring av bostadsbeståndet leder till ett behov av i storleksordningen 40 000 nya lägenheter per år. Under en följd av år har vi dock bara byggt hälften, det vill säga 20 000 lägenheter. Vore det så enkelt att de sega gubbarna skärpte sig, då skulle vi enkelt kunna bygga 40 000 nya lägenheter per år. Knuten sitter dock på annat håll och är föga diskuterad. Grundläggande är att bostäder numera byggs på marknadens villkor och det väcker frågor om riskfördelning, effekter av kravet på finansiell stabilitet samt centrala aktörers incitament. Med marknadens villkor följer också att byggande av nya bostäder i stor utsträckning förutsätter fungerande flyttkedjor, vilket i sin tur bygger på rörlighet i bostadsbeståndet.

Riskfördelning. Går vi tillbaka till tiden efter andra världskriget fram till mitten av 1990-talet så är det uppenbart att det offentliga agerat som riskbärare genom kommunal borgen, produktionskostnadsbelåning, statliga topplån, investeringsbidrag, räntebidrag etc. Uttryckt på annorlunda sätt så tillhandahöll det offentliga, direkt eller indirekt, riskkapital.

Från 1990-talets mitt och framåt så har dock det offentliga i stor utsträckning klivit av sin roll som riskbärare. Det förklarar de privata investerarnas/byggherrarnas intresse för plan- och byggprocessen. Kraven på transparens, enkelhet, snabbhet och förutsägbarhet kommer från aktörer som är riskbärare. Och det enklaste sättet att undvika risk är att inte bygga alls.

Det senaste i frågan om riskfördelning är att de kommunala bostadsföretagen enligt en dom i EG- domstolen ska agera som ”långsiktiga privata bostadsföretag”. Det innebär bland annat att man inte får ta risker utöver vad ett privat bostadsföretag i normalfallet kan ta.

Kravet på finansiell stabilitet drivs främst av Riksbanken och Finansinspektionen. Förenklat innebär kravet på finansiell stabilitet att andelen eget kapital ska öka på bomarknaden. Bolånetak, amorteringskrav, sänkt avdragsrätt för lånerantor och Baselregler för bankerna har som gemensam effekt att andelen eget kapital ökar på bomarknaden. På kort sikt innebär det en broms för utlåningen – kapitalet blir sammantaget dyrare. Kraven på finansiell stabilitet ökar bland annat möjligheten att argumentera för införandet av ett skattesubventionerat bosparande.

Fungerande marknader bygger på att centrala aktörer har incitament att agera på ett sätt som får marknaden att fungera väl. Några incitamentsstrukturer som påverkar bostadsmarknaden och särskilt bostadsbyggandet kan sammanfattas på följande sätt:

I de flesta länder runt om i världen har man en årlig marknadsvärdebaserad fastighetsskatt som också är kommunal. Kommunen har incitament att skapa bra infrastruktur och service som ger höga fastighetsvärden och bra skatteunderlag. Samtidigt känner fastighetsägaren att den skatt som betalas ger något tillbaka i form av bra infrastruktur och service.

Planmonopolet ger kommunerna incitament att optimera byggandet inom kommunens gränser. Det strider mot tanken att bostäder är en del av den regionala infrastrukturen som kräver en samordnad planering och ett genomförande som är optimalt på regional nivå. Planmonopolet i sin nuvarande form bromsar bostadsbyggandet.

De stora byggherrarna har fortfarande bank- och fastighetskrisen 1990-1993 i färskt minne. En överproduktion av bostäder leder till vakanser och värdefall. Incitamenten är då att ”bygga lagom” vilket är fullt rationellt med hänsyn till byggherrens ekonomiska utfall på kort och lång sikt. Fler nya bostäder kan bjudas ut på bostadsmarknaden om kommunen driver en markpolitik där de små byggherrarna gynnas.

De hushåll som under en längre tid haft sin bostad på tillväxtorter har ofta byggt upp ett ansenligt eget kapital bundet i bostaden. Incitamenten att realisera kapitalet kan dock vara begränsat eftersom en försäljning utlöser skatt på realisationsvinst samtidigt som det nuvarande boendet upplevs vara billigt. Fastighetsskatten är låg och lånen är nedamorterade. Slutsatsen är att det svenska skattesystemet medverkar till att ett stort antal hushåll är inlåsta i sina bostäder – rörligheten i beståndet blir låg och flyttkedjorna fungerar inte. Det radikala receptet för rörlighet är en höjd årlig fastighetsskatt samtidigt som skatten på realisationsvinst avskaffas.

En inlåsningseffekt finns även på hyresmarknaden där hyran på tillväxtorter ligger i underkant av marknadsnivån. Effekten blir att omsättningen av hyreslägenheter blir relativt låg. Utgående hyra under marknadsnivån har samma inlåsningseffekt som låg fastighetsskatt och nedamorterade lån.

Nyckeln till ett mer omfattande bostadsbyggande finns i hur bostadsbeståndet kan utnyttjas. 2-3 procent av samtliga bostadsbyten tillgodoses genom nyproduktion. Resten finner sin bostad i ett bostadsbestånd där många enligt ovan har begränsade incitament att flytta. På universitets- och högskoleorterna består flyttnettona i stor utsträckning av inkomstsvaga grupper – studerande och invandrare. Det uppstår vad man kallar en regementseffekt. Stora grupper av ungdomar flyttar efter färdig utbildning till storstäderna.

Slutord
Det svenska bostadsbyggandet har gått i baklås och många har gett förslag på åtgärder. Mycket har de senaste åren handlat om Plan- och bygglagen. Och det är gott och väl. Men ska vi bygga bostäder på marknadens villkor då måste vi fokusera på de faktorer som driver marknaden. Här lyfter vi fram riskhantering och incitamentsstrukturer. Klart är då också att växande krav på finansiell stabilitet bromsar bomarknaden – det var också meningen!

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.