Torsdag29.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Slå vakt om våra dåliga bostäder!

Publicerad: 13 Juni 2013, 12:38

Hans Lind.

Ska det gå att hitta den billiga bostaden snabbt så måste den låga hyran motsvara marknadshyran på bostaden.


Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 3, 2013

På en väl fungerande bostadsmarknad går det att snabbt hitta en billig lägenhet att hyra. Detta har stor betydelse av många olika skäl. Alla har inte välbetalda jobb. Personer vill satsa på verksamheter som inte inbringar så mycket pengar, som konst och musik, eller så vill man lägga pengarna på annat istället för på bostaden. Billiga lättillgängliga bostäder är också viktiga för den som på vinst och förlust vill flytta till en ort som verkar intressant, eller som med kort varsel fått ett arbete eller en studieplats på orten. Dessa bostäder är också viktiga för att vi lite enklare ska kunna hantera krissituationer som separation och skilsmässa. Det är också så att om det är låg efterfrågan på en bostad kan inte fastighetsägaren ställa så höga krav. Kort sagt: Billiga lätt tillgängliga hyresbostäder skapar frihet även för den som inte har så mycket pengar.

Ska det gå att hitta den billiga bostaden snabbt så måste den låga hyran motsvara marknadshyran på bostaden. Billiga bostäder som man måste köa till i 20 år saknar värde för den som är intresserad av social bostadspolitik. Bostadspolitiken måste utgå från att vi lever i ett samhälle där marknadens lagar styr under regleringarnas yta och ska det då finnas billiga tillgängliga bostäder så måste marknadshyran vara låg.

Ser vi på andra marknader finns det två sätt och hitta en billig produkt. Det första är att köpa begagnat och något som antingen inte hade så högt pris från början eller som är väldigt begagnat! Det andra är att vända sig till lågprisbutiker som Lidl och Ö&B eller företag med ett blandat sortiment  som IKEA och MediaMarkt.

Överförs detta till bostadsmarknaden finnas det två potentiella källor för billiga bostäder utan köer. Den första är orenoverade miljonprogramsområden i mindre attraktiva delar av regionen och det andra är nyproduktion av enklare bostäder i mindre attraktiva områden. Jag har i andra sammanhang skrivit om behovet av ett Nytt Miljonprogram som just handlar om att skapa detta utbud. Den geniala och självklara utgångspunkten i Socialdemokraternas bostadspolitik under 1960-talet var att om vi bara ökar utbudet av bostäder tillräckligt mycket så löser det alla problem – privata värdar kan inte hyra ut sjabbiga lägenheter till ockerhyror om det finns billiga bra alternativ på marknaden. Ett stort utbud bromsar också priserna på ägda bostäder och skapar frihet för även hushåll med sämre ekonomisk ställning eftersom deras förhandlingsposition stärks när utbudet är stort.

Så länge som den typen av nyproduktion inte sker måste slutsatsen vara att ett prioriterat mål är att begränsa renoveringarna i miljonprogrammet så mycket som möjligt. Grundpelaren i en social bostadspolitik måste då vara att försöka få fastighetsägarna att skjuta upp så mycket renoveringar som möjligt och enbart göra det som kan räknas hem med minskade drift och underhållskostnader. Ju mer vi renoverar miljonprogrammet desto intressantare blir det för grupper med lite högre inkomster och då kommer situationen att steg för steg bli ännu sämre för de som har svårast att få en bostad.

Detta innebär naturligtvis inte att vi ska acceptera mögliga lägenheter och lägenheter där va och el inte fungerar. Det finns på hyresmarknaden något som kallas Lägsta godtagbara standard och min poäng är att vi på kort sikt ska försöka se till att det finns så många lägenheter som möjligt som ligger precis över lägsta godtagbara standard. Vill vi bromsa gentrifieringen i städernas centrala delar och få en mer blandad befolkning där måste vi se till att det finns bostäder där som är så dåliga att de med högre inkomster inte vill bo där. Tyvärr verkar dock det loppet redan vara kört, inte minst tack vare vår kära hyresreglering som både gjort det lönsamt att omvandla hyreslägenheterna till bostadsrätter och att renovera till högre standard.

Återvänder vi till de minst attraktiva delarna av miljonprogrammet finns idag återigen tankar om Det Stora Lyftet: Att man genom en stor satsning kan lösa sociala problem, nå energisparmål och fixa tekniska problem i huset. Men jag tror att alla som följt debatten om miljonprogrammet de senaste 30 åren kan hålla med Eva Öresjö om att “Det finns ingen Dunderhonung” – det handlar om att gneta på och satsa på den löpande förvaltningen och varken tro på eller önska några stora lyft när det gäller områdets fysiska status.

Det finns i debatten en föreställning om att saker hänger ihop – att vi genom att göra A kan nå både B, C och D. Men finns det egentligen belägg för det? Kanske är det så att vi måste göra helt olika saker för att nå B, C respektive D? Om det finns problem med att många inte är verksamma på den vita arbetsmarknaden, vad är det som säger att vi inte ska formulera en politik som bara handlar om just det?  Om ungdomar kastar sten på polisbilar, så ska vi kanske se just det som ett särskilt problem som kräver en särskild politik.  Om det går dåligt i skolan för killar med bakgrund från vissa länder så kanske vi på motsvarande sätt ska försöka lösa just det och inte tro att det hänger ihop med en tekniskt motiverad renovering på grund av stora vattenskador.

Kort sagt: Vi ska se våra minst attraktiva äldre områden som en bostadspolitisk tillgång som vi ska slå vakt om. Se till att slumvärdar kastas ut, men sen är det bra att så långt som möjligt lappa och laga och fokusera på förvaltning och inte på ett Stort Lyft. Ett lyft som historien lär oss har mycket liten sannolikhet att lyckas. Glöm helheten och fokusera på delarna!

Och för övrigt anser jag att begreppet miljonprogram borde förbjudas.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 3, 2013

Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.