Säljstartade bostäder i Stockholm minskade med 63 procent

Under fjärde kvartalet har det totalt säljstartats 838 bostäder i Stockholms län, jämfört med 2.209 under samma period föregående år, alltså en nedgång med 62 procent. Jämfört med fjärde kvartalet 2020 var nedgången 63 procent.

Den uppåtgående trenden sedan 2018 är nu bruten. Under helåret 2022 säljstartades 4.867 bostäder, ned från 7.614 under 2021 och 6.628 under 2020.

Daniel Frimark, analysansvarig vid Svensk Nyproduktion, konstaterar att det i grunden är ränteläget som ligger bakom.

Många av de projekt som kom ut tidigt under förra året hade kostnadskalkyler med räntor på omkring 2 procent, vilket inte höll sedan när vi kom in i tredje och fjärde kvartalet.

"Eftersom nyproduktion är så pass långa processer så är det troligen många av de projekt som låg planerade för hösten som hade en preliminärkalkyl med den räntebilden för sig, och då hamnar man i en situation då man behöver räkna om det innan man kan släppa projektet", säger han till Nyhetsbyrån Direkt.

Det är viktigt att projekten kommer ut på rätt nivå så att man inte direkt behöver dra upp avgifterna. Många har behövt räkna om men också sett att försäljningen gått ned, och då har man valt att avvakta.

"Min bild är att man har behövt avvakta för att säkerställa att man går ut med ett projekt med rätt förutsättningar, men också att man avvaktar för att man ser att det säljer inte så mycket någonstans egentligen på nyproduktionsmarknaden", säger han.

Det är vissa enstaka projekt som har gått bra, men generellt har det varit mycket låga försäljningssiffror, framför allt under andra halvåret.

Det kan även finnas en avvaktan i hur man ska gå till väga med försäljningen, en del kanske kan överväga att bygga på egna böcker om man har de finansiella musklerna.

"Överlag är det mycket avvaktande, att se vart marknaden tar vägen och vart räntan tar vägen", säger Daniel Frimark.

Han konstaterar att ökade byggkostnader är en av de faktorer som drivit upp priserna. Markpriserna har stigit och det finns inte direkt några utsikter för att de ska falla. Backar vi till 2017-2018 så fanns det troligen många som hade större marginaler i sina projekt, och då gjorde det inte lika ont att prissänka ett projekt.

"Nu finns det sannolikt inte samma marginaler för att göra justeringar på priserna", säger han.

Kanske börjar det bli ett uppdämt behov hos bostadsköparna. Det var en hög aktivitet under 2021 men också många bostäder som såldes, cirka 68 procent av bostäderna som kom ut under året hade sålts i början av 2022. Den siffran är mycket lägre när de tittar på bokslutet för 2022 (30,1 procent sålt), säger han.

Det finns många bostäder ute på marknaden då många valt att inte sälja, men att många projekt avvaktat dämpar utbudet.

Efterfrågan på nyproduktion har inte försvunnit. Det är rörelse på visningarna, budskapet från mäklarna den senaste tiden är att det är mer folk ute och tittar igen, jämfört med i slutet av förra året.

Försäljningsbiten går däremot fortsatt trögt, då nyproduktion fortfarande ligger högt prismässigt om man jämför med successionsmarknaden. Där har priserna gått ned, men för nyproduktion har de inte direkt sjunkit, utan snarare stigit.

"Vi har höga priser, höga avgifter och lägre betalningsförmåga hos köparna" vilket gör det besvärligt, säger han.

Många äldre föreningar kommer med tiden också behöva höja sina avgifter till följd av högre kostnader för lån eller högre driftskostnader. För nyproduktionen slår det dock direkt, då projekt under försäljning inte bundit sina räntor än vilket medför att den högre räntekostnaden slår direkt.

Det har inneburit att nyproduktion under försäljning är de första bostäderna som behöver justera upp sina avgifter till en nivå som intressenterna inte är vana vid, nyproduktionen upplevs då som extra dyr. Med tiden kommer dock den högre avgiftsnivån troligen normaliseras något och en del av den psykologiska effekten kommer avta.

Daniel Frimark tror ändå att så fort marknaden stabiliseras, och man kanske får höra att vi är klara med räntehöjningarna, så är det många som kommer att vilja ha sina projekt redo. När det väl rör sig på marknaden kan det därmed bli ett uppsving i aktiviteten på nyproduktionsmarknaden.

Det finns tendenser att det börjar röra sig lite mer även successionsmarknaden, även om det varierar mycket mellan områden.

En trend är att har blivit vanligare att dela upp projekten i etapper. Antalet säljstarter har inte minskat så mycket mellan 2021 och 2022 men antalet säljstartade bostäder har minskat med nästan 3.000.

Det är en högre grad av etappindelning så att man kan följa hur marknaden utvecklas. Då har man större möjlighet att korrigera priserna mellan etapper men även att kunna styra vilka bostäder som släpps till marknaden för att följa efterfrågan och undvika ett överutbud, säger Daniel Frimark.