”Prisindex för bostäder har fördubblats sedan 2005”

Nyheten i rubriken möttes, med något undantag, med en stor gäspning. Att bostadspriserna under en tioårsperiod årligen i genomsnitt ska stiga med tvåsiffriga belopp verkar vara helt normalt. Mäklarna gnuggar händerna – husen säljer sig nästan själva medan bankerna verkar ha tagit på sig ögonbindel och satt foten stadigt på gaspedalen – utlåningen slår nya rekord. Politikerna vill å sin sida inte skapa oro genom att radikalt reformera det prisdrivande skattesystemet – ”det som kan hända på bostadsmarknaden sker inte genast och sen är det inte helt säkert att det över huvud taget händer”.

Om vi inte just nu har en bostadsbubbla lägger vi grunden för en framtida större priskorrigering med idag okända konsekvenser för husägare, banker och samhället i stort. Lågt utbud, inflyttning till städerna, reallöneökningar, låg ränta, begränsad nyproduktion. Ja, alla prisdrivande faktorer samverkar och dagens utfall på bostadsmarknaden är en logisk konsekvens av denna samverkan. Somliga tolkar detta som att prisökningarna hittills vilar på fundamenta. Kanske så, men fundamenta har ändrats förr.

Har vi en ”ny ekonomi” och är ”gamla sanningar” föråldrade? En gammal sanning är att på en bostadsmarknad i balans ska bostadspriserna stiga ungefär i takt med den ekonomiska tillväxten i samhället. 2-3 procents årlig ekonomisk tillväxt är väsentligt mindre än 10 procents prisökning, I viss bemärkelse känns vibbarna på bostadsmarknaden igen från priskarusellen för kommersiella fastigheter i slutet av 1980-talet. ”Husen börjar ta slut och det gäller att köpa för att vara med på tåget och faller priserna kan jag alltid sälja”.

Företrädare för tre tunga instanser, Riksbanken, Riksgälden och Finansinspektionen, för på DN debatt (17 augusti) fram krav på amortering. Det kan här tolkas som en ”politikerneutral” åtgärd. Vad som dock krävs är beslut om åtgärder över tid som succesivt gör lånade pengar dyrare. Viktigast är då att trappa av ränteavdragen. Signalen om kommande avtrappning borde en ansvarskännande politikerkår kunna enas om. Detta räcker dock inte – utbudet av bostäder från beståndet och nyproduktion måste öka med konsekvens att flyttkedjorna fungerar bättre. Viktigt är då hushållens incitament att flytta som kan ökas genom höjd fastighetsskatt och slopad skatt på realisationsvinst.

En logisk slutsats av ovanstående är att vi behöver en parlamentarisk utredning om en ny skattereform. I direktiven till den utredningen måste man nogsamt analysera vilka incitament som skatteregler skapar i olika typer av marknadssituationer. Vill vi t ex bygga bostäder utan subventioner för en marknad i balans då gäller det att skattesystemet fullt ut stödjer en sådan inriktning.

Undertecknad köpte i juni 1979 radhus i Huddinge för 395 000 kronor. Det gick då inte att låna i bank så säljaren av radhuset lånade ut 60 000 kronor till en ränta utgående på 16 procent – det ansågs då vara helt normalt!

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH