Söndag27.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Ny forskning: Högre kvalitet kan ge lägre hyra

Publicerad: 3 September 2020, 12:14

Bild 1/2  I Viskafors utanför Borås byggde Viskaforshem för tio år sedan 18 hyresrätter i form av passivhus i trä på 109 kvadratmeter, med billigare nyproduktionshyror.

Foto: Boinstitutet

Att bygga bostäder med högre kvalitet kan pressa hyrorna. Det visar forskning från Boinstitutet och Centrum för Boendets Arkitektur (CBA) vid Chalmers. ”Lönsamheten kan skruvas till nästan vad som helst”, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, som kommenterar rapporten.


Ämnen i artikeln:

ChalmersBoinstitutet

Tricket för lägre hyror och ett ökat kassaflöde är enligt studien att använda kvalitativa material som håller i hundra år, inte femtio, vilket över tid leder till lägre driftskostnader. 

– Alla vet att man måste bygga bättre och mer hållbart, men det finns ingen genväg, säger Ola Nylander, professor i arkitektur, Chalmers och föreståndare Centrum för Boendets Arkitektur, när rapporten presenteras på ett webbinarium. 

Alla vet att man måste bygga bättre och mer hållbart, men det finns ingen genväg.

Läs även: Omstartskommission öppnar för sociala bostäder 

För att förena kvalitet med lägre hyror bör hållbarhet inkluderas i kalkylen, enligt studien. Bland annat genom att förlänga avkastningskravet, som i dag bygger på idéer från 1960-talet om att ett hus ska stå i femtio år innan det är dags att riva och bygga nytt. 

– Det kan göras med hjälp av hållbara materialval, vilket skulle påverka boendekostnaden positivt, säger Nylander. 

Avkastningskrav efter egna förutsättningar

Rapportförfattaren Antti Kurvinen, gästforskare vid CBA Chalmers, från Tammerfors Universitet i Finland, uppmanar byggbolag att sätta avkastningskrav efter sina egna förutsättningar i stället för att blint följa marknadsnivåer.

– Genom att sänka avkastningskravet från fem till tre procent kan nyproduktionshyran sänkas med en tredjedel, säger han i diskussionen.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, har läst rapporten, och går snäppet längre. 

– Jag kan se ännu lägre avkastningskrav än tre procent. Ett vanligt argument är att nya hyresrätter i förorten är mer riskfyllda investeringar och att avkastningskravet därför måste vara högre där. Men det är rena vansinnet. 

Läs även: Bostadspriserna pekar fortsatt uppåt 

Att kompensera högre risker genom högre hyror skapar enligt honom just högre risker. 

– Det jag gillar med Viskarforsmodellen är att man vill något och har en vision och vågar ta risker. Men tittar man på kalkylen så är risken inte stor på sikt. Lönsamheten kan ju skruvas till nästan vad som helst genom räntor och avskrivningstider.

Social hållbarhet i kommunerna

Hans Lind säger att det finns jättemånga projekt som är lönsamma med dagens räntenivå, men ibland stoppas av byråkratiska skäl. 

– Problemet är att alla kommuner inte planerar för att det ska bli billigare. Staten behöver precisera kommunernas sociala bostadsförsörjningsansvar. 

Antti Kurvinen förespråkar också en balans mellan social, ekonomisk och ekologisk dimension för att bygga mer hållbart.

– Studien fokuserar på de ekonomiska kalkylernas roll i verkligheten. Min förhoppning är att fallstudien ska öka kunskapen ute i kommunerna, samt bland arkitekter och byggbolag. 

Forskaren tipsar – så pressar du slutpriset mot kunden:

Gör kalkylen utifrån företagets egna förutsättningar, då det kan leda till lägre avkastningskrav.

Sluta gör schabloner, specificera kostnaderna i stället.

Bli vägvisare inom hållbart bostadsbyggande genom att öka den ekonomiska kunskapen. 

Var modig och ha is i magen.  

 

Mer om studien

Forskningen finansieras av Boinstitutet och Centrum för Boendets Arkitektur.

Målet är att öka kunskapen om metoder för hållbara lönsamhetskalkyler i nyproduktion, med Viskaforshems projekt i Pumpkällehagen som fallstudie.

I Viskafors utanför Borås byggde Viskaforshem för tio år sedan 18 hyresrätter i form av passivhus i trä på 109 kvadratmeter, som i dag har en kallhyra på cirka 11 000 kronor per månad. 

Viskaforshem har vägt in de långsiktiga ekonomiska fördelarna med hållbara material som kräver mindre underhåll och har även anpassat avkastningsmåttet till sina egna förutsättningar, i stället för att använda marknadens avkastningskrav.

Teresa Ahola

Reporter

teresa.ahola@fastighetsnytt.se

Ämnen i artikeln:

ChalmersBoinstitutet

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.